Logement indécent : les recours du locataire

Si votre logement ne respecte pas les critères de décence, signalez les défauts au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, puis mettez-le en demeure de faire les travaux : sans réponse ou en cas de désaccord deux mois après cette mise en demeure, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Pendant toute la démarche, continuez à payer votre loyer : seul un juge peut le réduire ou le suspendre.

Ce qu'est un logement décent

Le propriétaire doit louer un logement décent pendant toute la durée du bail, que la location soit vide, meublée ou en bail mobilité. Service-Public.fr résume les exigences en cinq critères.

1. Une surface minimale

Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou d'un volume habitable de 20 m³. Le règlement sanitaire départemental, consultable en mairie, peut être plus exigeant.

2. Aucun risque pour la sécurité ou la santé

Le logement doit notamment :

être clos et couvert, sans infiltrations d'eau par la toiture, les murs ou les menuiseries ;
avoir des garde-corps de fenêtres, escaliers et balcons en bon état ;
disposer de réseaux d'électricité et de gaz conformes et en bon état ;
permettre une aération suffisante et l'évacuation de l'humidité ;
offrir un éclairement naturel suffisant dans les pièces de séjour et de sommeil.

Un local en sous-sol ne peut pas être loué, et un logement visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent.

3. Aucun nuisible ni parasite

Rats, punaises de lit ou cafards rendent le logement non décent.

4. Des équipements minimum

Chauffage adapté, eau potable avec pression suffisante, évacuation des eaux usées avec siphon, coin cuisine avec évier alimenté en eau chaude et froide, WC séparé de la cuisine, douche ou baignoire, électricité suffisante pour l'éclairage et les appareils courants.

5. Une performance énergétique minimale

Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025, le logement doit être classé entre A et F au DPE en métropole. Le calendrier complet et ses échéances futures sont détaillés dans notre guide sur le DPE et la location.

Avant d'agir, vérifiez que le problème ne vient pas de l'usage du logement : la Caf rappelle que les menues réparations et l'entretien courant (joints, grilles de ventilation) restent à la charge du locataire.

Étape par étape : faire reconnaître la non-décence

1. Constituez un dossier de preuves : photos datées, courriers déjà échangés, factures, attestations d'un professionnel (électricien, chauffagiste).

2. Écrivez au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception en listant précisément chaque défaut. Vous pouvez partir de ce modèle de demande de réparation.

3. Signalez la situation sur Signal Logement si le service est ouvert dans votre département : les services de l'État peuvent vous accompagner auprès du propriétaire.

4. Si le propriétaire reconnaît les défauts, faites-lui préciser par écrit, en recommandé, les travaux qu'il s'engage à réaliser et leur délai.

5. S'il conteste ou ne répond pas, mettez-le en demeure de réaliser les travaux, toujours en recommandé, par exemple avec ce modèle de mise en demeure.

6. Tentez une conciliation si vous le souhaitez : la commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice sont gratuits. Ce passage n'est pas obligatoire pour saisir le juge.

7. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste deux mois après.

Ce que le juge peut décider

Si le juge constate que le logement n'est pas décent, il peut :

fixer la liste des travaux à réaliser et leur délai ;
réduire le montant du loyer ;
suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation ;
suspendre la durée du bail jusqu'à la fin des travaux.

Pour la performance énergétique, le pouvoir du juge est limité. Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025, il ne peut pas ordonner de travaux qui feraient courir un risque de pathologie du bâti attesté par une note d'architecte, ou qui ont été refusés par l'autorité compétente en urbanisme ou en patrimoine. C'est au propriétaire d'apporter ces justificatifs.

Si vous touchez une aide au logement : le rôle de la Caf

La décence du logement conditionne le versement des aides au logement. Lorsque l'organisme payeur (Caf ou MSA) informe le propriétaire de son obligation de mettre le logement en conformité, cela vaut mise en demeure de la part du locataire.

Si un contrôle conclut à la non-décence, la Caf du Var décrit le mécanisme suivant :

l'allocation logement n'est plus versée au propriétaire mais conservée par la Caf, pour lui être reversée si les travaux sont faits dans un délai de 18 mois ;
le locataire continue de payer le loyer résiduel, c'est-à-dire le loyer diminué de son allocation ;
si les travaux ne sont pas faits dans le délai, l'allocation conservée est définitivement perdue pour le propriétaire, sans possibilité de la réclamer au locataire.

Ce mécanisme pousse le propriétaire à agir sans que le locataire soit en situation d'impayé.

Délais à connaître

| Étape | Délai | Coût |

|---|---|---|

| Signalement au propriétaire | Dès le constat | Prix d'un recommandé |

| Attente après la mise en demeure | 2 mois avant de saisir le juge | Aucun |

| Commission départementale de conciliation | Facultative | Gratuite |

| Conciliateur de justice | Facultatif | Gratuit |

| Conservation de l'aide par la Caf | Jusqu'à 18 mois | Aucun pour le locataire |

Cas particuliers

Colocation avec un bail par colocataire : chaque chambre doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³, mais la décence s'apprécie sur l'ensemble du logement, pièces communes comprises.
Logement en outre-mer : l'eau chaude n'est pas exigée pour l'évier et la douche, et le chauffage n'est requis que si le climat le justifie.
Danger grave (effondrement, installation électrique dangereuse, insalubrité) : la procédure change de nature. Il faut alerter la mairie ou le préfet, qui peuvent prendre un arrêté contraignant le propriétaire. La ligne Info logement indigne, tenue par les ADIL, répond au 0 806 706 806.
Logement classé F ou G : le loyer est gelé ; une hausse peut être contestée avec ce modèle de lettre.

Erreurs à éviter

Service-Public.fr le rappelle sans ambiguïté : « Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations. » (Source) Un loyer impayé donnerait au propriétaire un motif de résiliation, alors que c'est lui qui est en faute.

Autres erreurs fréquentes :

faire les travaux soi-même et en déduire le coût du loyer sans décision de justice ;
se contenter d'appels téléphoniques ou de SMS, qui ne prouvent ni la date ni le contenu de la demande ;
attendre sans rien écrire : le délai de deux mois ne court qu'à partir de la mise en demeure ;
refuser l'accès du logement aux entreprises venues faire les travaux ;
confondre une réparation locative (joint, ampoule) avec un défaut de décence.

Qui contacter

L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit sur votre dossier.
Signal Logement : accompagnement par les services de l'État, selon le département.
La Caf ou la MSA si vous percevez une aide au logement.
La commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice pour une solution amiable.
Le tribunal dont dépend le logement, pour saisir le juge des contentieux de la protection.

Pour préparer la fin de la location, consultez aussi nos guides sur l'état des lieux et sur le dépôt de garantie.

En cas de doute ou de litige, faites-vous accompagner par un professionnel : ADIL, conciliateur ou avocat.

Sources

Logement à louer décent — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
J'habite un logement non décent — Caf du Var, consulté le 27 septembre 2026
Je vis dans un logement insalubre ou non décent — Caisse d'allocations familiales, consulté le 27 septembre 2026
Location et gel des loyers des passoires énergétiques — Ministère de la Transition écologique, consulté le 27 septembre 2026
Que risque le propriétaire d'un immeuble ou d'un logement insalubre ou menaçant ruine ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Est-ce que je peux arrêter de payer mon loyer si mon logement est indécent ?+

Non. Même si le logement n'est pas décent, le locataire doit continuer à payer l'intégralité de son loyer et de ses charges. Seul le juge des contentieux de la protection peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement. La seule exception concerne le logement frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité : le loyer cesse alors d'être dû. Si vous touchez une aide au logement, la Caf peut aussi conserver l'aide et vous ne payez que le loyer résiduel.

Combien de temps le propriétaire a-t-il pour faire les travaux ?+

La loi ne fixe pas de délai unique pour les travaux. Elle fixe un délai pour agir : si la mise en demeure envoyée en recommandé reste sans réponse ou si le désaccord persiste deux mois après, vous pouvez saisir le juge. C'est le juge qui fixe ensuite la nature des travaux et leur délai d'exécution. Si la Caf a constaté la non-décence, le propriétaire dispose de 18 mois pour récupérer l'aide conservée.

Quelle surface minimum pour qu'un logement soit décent ?+

Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut être plus strict. En colocation avec un bail par colocataire, chaque chambre doit faire au moins 9 m² et 20 m³. Pour l'aide au logement en colocation, il faut en outre 16 m² pour deux personnes, plus 9 m² par personne supplémentaire.

Moisissures et humidité : est-ce un logement indécent ?+

Cela peut l'être si l'humidité vient du bâtiment : infiltrations par la toiture ou les murs, remontées d'eau, fenêtres non étanches ou ventilation insuffisante. Le logement doit en effet être protégé contre les eaux et permettre l'évacuation de l'humidité. En revanche, si la condensation résulte d'une aération bouchée par l'occupant ou d'un défaut d'entretien courant, elle relève du locataire. Un professionnel peut vous aider à établir l'origine du problème.

La Caf peut-elle bloquer l'APL versée à mon propriétaire ?+

Oui. Lorsqu'un contrôle conclut que le logement n'est pas décent, la Caf cesse de verser l'allocation logement au propriétaire et la conserve. Elle la lui reverse si les travaux de mise en conformité sont faits dans un délai de 18 mois ; sinon, la somme est définitivement perdue pour lui. Pendant ce temps, le locataire paie uniquement le loyer résiduel et le propriétaire ne peut pas lui réclamer la part conservée.

Faut-il passer par la commission de conciliation avant le juge ?+

Non, ce n'est pas obligatoire pour un litige de décence. La commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice sont des démarches gratuites et facultatives, que le locataire ou le propriétaire peuvent engager avant de saisir le juge. Elles permettent souvent d'obtenir un calendrier de travaux sans procès. Si elles échouent, le juge des contentieux de la protection peut être saisi deux mois après la mise en demeure.