Comment signaler un logement insalubre ?

Toute personne qui a connaissance d'une situation d'insalubrité doit la signaler au préfet, par tous moyens. En pratique, vous pouvez utiliser le service en ligne Signal Logement, ou vous adresser à la mairie, qui transmet au service d'hygiène ou à l'agence régionale de santé. Pour un bâtiment qui menace de s'effondrer, alertez le maire. La ligne Info logement indigne des ADIL, au 0 806 706 806, vous aide à préparer le signalement.

Qui paie le relogement en cas d'insalubrité ?

Le propriétaire. En cas d'interdiction temporaire d'habiter, il doit assurer un hébergement décent jusqu'à la fin des travaux. En cas d'interdiction définitive, il doit proposer un relogement adapté et verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer. S'il ne le fait pas, le préfet s'en charge à ses frais, et le propriétaire peut devoir une indemnité égale à un an du loyer prévisionnel.

Dois-je payer mon loyer si mon logement est déclaré insalubre ?

Non, à partir de l'arrêté. Le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, jusqu'au premier jour du mois qui suit la notification de la mainlevée. Les sommes payées à tort doivent vous être rendues. En revanche, tant qu'aucun arrêté n'a été pris, vous devez continuer à payer. La Caf suspend de son côté l'aide au logement pendant cette période.

Quelle différence entre logement insalubre et logement indécent ?

Un logement indécent ne respecte pas les critères fixés pour la location : surface, équipements, performance énergétique, absence de nuisibles. Le locataire règle ce litige avec le bailleur, puis devant le juge. Un logement insalubre présente un danger pour la santé ou la sécurité : c'est une procédure administrative, conduite par le préfet après constat de l'ARS ou du service d'hygiène, qui aboutit à un arrêté s'imposant au propriétaire.

Le propriétaire peut-il me donner congé pendant la procédure d'insalubrité ?

Non. Dès l'engagement de la procédure contradictoire, la possibilité pour le bailleur de donner congé et la durée du bail sont suspendues. Après la mainlevée, la durée restant à courir est celle qui restait au premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté. Un propriétaire qui dégrade le logement ou menace le locataire pour le faire partir s'expose à trois ans de prison et 100 000 euros d'amende.

Que risque un propriétaire qui loue un logement insalubre ?

S'il refuse d'exécuter les mesures prescrites, il encourt un an de prison et 50 000 euros d'amende. Percevoir un loyer sous arrêté, refuser d'héberger ou de reloger les occupants alors qu'il en a les moyens, ou les menacer, est puni de trois ans de prison et 100 000 euros d'amende. S'y ajoutent une astreinte administrative jusqu'à 1 000 euros par jour de retard et, parfois, la confiscation du bien.

Logement insalubre : signaler et faire valoir ses droits

Un logement qui présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants se signale au préfet s'il est insalubre, ou au maire s'il menace de s'effondrer, par exemple via le service en ligne Signal Logement ou votre mairie. Une fois l'arrêté pris, le loyer cesse d'être dû à partir du premier jour du mois qui suit sa notification, et le propriétaire doit héberger ou reloger les occupants selon ce que prévoit l'arrêté.

Insalubrité, péril, non-décence : trois situations différentes

Ces trois notions sont souvent confondues. Elles ne mènent pourtant ni au même interlocuteur, ni à la même procédure.

|---|---|---|---|

| Non-décence | Le logement ne remplit pas les critères de décence (surface, équipements, performance énergétique…) | Le locataire, face au bailleur, puis le juge | Civile, entre bailleur et locataire |

| Insalubrité | Danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique, du fait de l'état du logement ou des conditions d'occupation | Le préfet, après constat de l'ARS ou du service communal d'hygiène et de santé | Administrative (arrêté de traitement de l'insalubrité) |

| Péril | Murs, bâtiments ou édifices sans la solidité nécessaire à la sécurité des occupants ou des tiers | Le maire ou le président de l'intercommunalité | Administrative (arrêté de mise en sécurité) |

La Caf du Var le résume ainsi : l'habitat indigne ne recouvre ni les logements simplement inconfortables, ni les logements non décents, qui relèvent des relations contractuelles entre bailleur et locataire. Si votre situation relève plutôt de la non-décence, la démarche passe d'abord par une mise en demeure du propriétaire.

La procédure, du signalement à l'arrêté

Étape 1 : signaler la situation

Le signalement n'est pas réservé au locataire. Service-Public.fr l'écrit : « Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation d'insalubrité doit le signaler au préfet par tous moyens. » (Source) Un voisin, un travailleur social ou un proche peut donc alerter.

Concrètement :

1. Écrivez au propriétaire (ou au syndic si le problème touche les parties communes) par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant les désordres.

2. Faites le signalement sur Signal Logement, ou auprès de la mairie, qui transmet au service compétent. Pour un risque d'effondrement, adressez-vous directement au maire.

3. Conservez les preuves : photos datées, certificats médicaux si la santé des occupants est touchée, copies des courriers.

4. Faites-vous conseiller par la ligne Info logement indigne, tenue par les ADIL, au 0 806 706 806 (de 9 h à 12 h et de 14 h à 17 h, prix d'un appel local).

Étape 2 : la visite et le rapport

La situation est constatée par l'agence régionale de santé (ARS) ou par le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) lorsque la commune en a un. Les visites d'un lieu habité ne peuvent avoir lieu qu'entre 6 heures et 21 heures. Si l'occupant s'y oppose, ou si la personne qui peut ouvrir n'est pas joignable, il faut une autorisation du juge des libertés et de la détention.

Le rapport est remis au préfet et mis à disposition du propriétaire, qui peut présenter ses observations dans un délai d'au moins 15 jours. Si seules les parties communes d'une copropriété sont en cause, le syndic dispose d'au moins 2 mois. Les occupants sont informés de l'ouverture de cette procédure contradictoire.

En cas de danger imminent, le préfet peut prendre un arrêté sans procédure contradictoire préalable et imposer les mesures urgentes dans le délai qu'il fixe.

Étape 3 : l'arrêté et ses suites

À l'issue de la procédure, le préfet peut prescrire :

des réparations ou toute mesure qui met fin à l'insalubrité ;
la démolition de tout ou partie de l'immeuble, seulement s'il n'existe aucun moyen technique d'y remédier ou si la remise en état coûterait plus cher que la reconstruction ;
la cessation de la mise à disposition des lieux à des fins d'habitation ;
une interdiction d'habiter, temporaire ou définitive.

Le délai accordé pour réaliser les mesures ne peut pas être inférieur à un mois. Passé ce délai, le propriétaire doit payer une astreinte fixée par le préfet, plafonnée à 1 000 euros par jour de retard, et les travaux peuvent être exécutés d'office à ses frais. Une fois les mesures exécutées, le préfet prend un arrêté de mainlevée. Si le bien est vendu, les propriétaires successifs restent tenus de respecter l'arrêté.

La procédure de péril suit une logique proche, mais c'est le maire qui l'engage et le propriétaire dispose d'au moins un mois pour présenter ses observations.

Vos droits d'occupant

Ces protections bénéficient aux locataires, sous-locataires, occupants de bonne foi et titulaires d'un droit d'usage.

Le bail est gelé

Dès l'engagement de la procédure contradictoire, le propriétaire ne peut plus donner congé et la durée du bail est suspendue.

Le loyer n'est plus dû

La notice d'information de la préfecture de Loire-Atlantique, établie avec l'ARS, indique : « Le loyer cesse d'être dû du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté jusqu'au premier jour du mois suivant la notification de la mainlevée. » (Source) Les sommes versées à tort doivent être restituées ou déduites des loyers suivants. De son côté, la Caf suspend l'aide au logement pendant cette période et la rétablit après la levée de l'arrêté.

Hébergement ou relogement

Interdiction temporaire d'habiter (ou travaux rendant le logement inhabitable) : le propriétaire doit assurer un hébergement décent, adapté aux besoins et aux possibilités des occupants, jusqu'à la fin des travaux. Les occupants reviennent ensuite dans leur logement.
Interdiction définitive : le propriétaire doit proposer un relogement adapté et verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer pour couvrir les frais de réinstallation.

Si le propriétaire ne remplit pas cette obligation, le préfet assure l'hébergement ou le relogement à ses frais ; en cas de relogement, le propriétaire peut devoir une indemnité égale à un an du loyer prévisionnel. Les occupants restés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre adaptée sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent pas être expulsés. Un modèle de demande de relogement pour insalubrité peut vous aider à formaliser votre demande.

Ce que risque le propriétaire, et ses solutions

Les sanctions pénales

| Comportement | Peine maximale |

|---|---|

| Refuser sans motif légitime d'exécuter les mesures de l'arrêté | 1 an de prison et 50 000 euros d'amende |

| Louer un local conduisant à sa suroccupation malgré la mise en demeure du préfet | 2 ans et 75 000 euros |

| Refuser de reloger ou d'héberger alors qu'il en a les moyens | 3 ans et 100 000 euros |

| Continuer à percevoir un loyer sous arrêté | 3 ans et 100 000 euros |

| Dégrader le logement pour faire partir le locataire | 3 ans et 100 000 euros |

Les peines sont alourdies lorsque l'occupant est une personne vulnérable. Le juge peut y ajouter la confiscation du bien et une interdiction d'acheter un logement pour le louer pendant 10 ans au plus.

Côté propriétaire ou copropriété

Le propriétaire visé par un arrêté peut conclure un bail à réhabilitation, un bail emphytéotique ou une vente en viager dont l'acquéreur s'engage à exécuter les travaux. En copropriété, si des copropriétaires ne paient pas les appels de fonds dans les 15 jours suivant la mise en demeure du syndic, le préfet peut décider, dans le mois, de se substituer aux défaillants. Pour le fonctionnement de la copropriété, consultez notre guide copropriété : charges et syndic.

Erreurs à éviter

Cesser de payer avant l'arrêté : tant qu'aucun arrêté n'est pris, le loyer reste dû. La Caf le rappelle : il faut continuer à payer, sauf si le logement est déclaré insalubre par arrêté.
Refuser la visite des enquêteurs : cela oblige à solliciter le juge et retarde la procédure.
Refuser les offres sans motif : après trois offres de relogement refusées, le propriétaire peut demander au tribunal judiciaire la résiliation du bail.
Quitter les lieux dans la précipitation : faites-vous conseiller par l'ADIL avant de partir pour préserver vos droits.
Continuer à payer après l'arrêté : les sommes versées sont à restituer, réclamez-les par écrit.

Qui contacter

La mairie (et son service d'hygiène) ou la préfecture pour le signalement.
L'ARS de votre région, qui réalise les constats hors communes dotées d'un SCHS.
L'ADIL et la ligne Info logement indigne (0 806 706 806).
La Caf ou la MSA, si vous percevez une aide au logement.

En cas de doute ou de litige avec le propriétaire, faites-vous conseiller par un professionnel : ADIL, avocat ou association spécialisée.

Sources

Habitat insalubre (ou habitat indigne) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Habitat menaçant ruine (en péril) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Que risque le propriétaire d'un immeuble ou d'un logement insalubre ou menaçant ruine ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Notice d'information sur les effets possibles d'un arrêté de traitement de l'insalubrité — Préfecture de la Loire-Atlantique et ARS Pays de la Loire, consulté le 27 septembre 2026
J'habite un logement non décent — Caf du Var, consulté le 27 septembre 2026

Logement insalubre : signalement, procédure et droits des occupants