Décès du locataire : transfert du bail et démarches

Au décès du locataire, le bail d'un logement loué vide n'est pas automatiquement rompu : il est transféré au conjoint, au partenaire de Pacs ou à certains proches qui vivaient avec le défunt, souvent depuis au moins un an. Si personne ne remplit ces conditions, le bail est résilié de plein droit par le décès, et ce sont alors les héritiers qui organisent la restitution du logement.

Ce que dit la loi : qui peut reprendre le bail

Pour une location vide constituant la résidence principale, la règle figure à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte est précis :

« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. » (Source)

Deux situations sont donc à distinguer.

Le conjoint ou le partenaire cotitulaire du bail

Lorsque le logement servait effectivement d'habitation aux deux époux, le bail est réputé appartenir aux deux, même si un seul l'a signé (article 1751 du Code civil). Pour un couple pacsé, cette cotitularité existe si les partenaires l'ont demandée ensemble au bailleur. Au décès, le survivant cotitulaire dispose d'un droit exclusif sur le bail, sauf s'il y renonce expressément. Il n'a aucune démarche particulière à accomplir pour conserver le logement, mais il est utile d'informer le bailleur par écrit.

Les autres proches : une condition de vie commune d'un an

Le descendant (enfant, petit-enfant), l'ascendant (parent, grand-parent), le concubin notoire et la personne à charge doivent prouver qu'ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. Le partenaire de Pacs non cotitulaire et le conjoint qui ne peut pas invoquer l'article 1751 peuvent demander le transfert sans cette condition de durée.

Lorsque plusieurs personnes demandent le bail, la loi prévoit que « le juge se prononce en fonction des intérêts en présence ». Le bail transféré continue aux mêmes conditions : même loyer, même date d'échéance.

| Personne | Condition à remplir | Base |

|---|---|---|

| Conjoint ou partenaire de Pacs cotitulaire | Logement servant d'habitation au couple | Code civil, art. 1751 |

| Conjoint non cotitulaire, partenaire de Pacs | Aucune durée de vie commune exigée | Loi de 1989, art. 14 |

| Descendant, ascendant | Vie commune d'au moins un an au décès | Loi de 1989, art. 14 |

| Concubin notoire, personne à charge | Vie commune d'au moins un an au décès | Loi de 1989, art. 14 |

Les étapes à suivre après le décès

1. Prévenir le bailleur rapidement, par lettre recommandée avec avis de réception, en joignant une copie de l'acte de décès. Service Public propose un modèle de lettre « Informer le propriétaire du décès du locataire ».

2. Indiquer dans la même lettre votre choix : demande de transfert du bail à votre nom (avec justificatifs) ou résiliation.

3. Réunir les preuves de votre situation si vous demandez le transfert : livret de famille, attestation de Pacs, justificatifs de domicile au nom du demandeur couvrant au moins un an (avis d'imposition, factures, courriers d'organismes), ou justificatifs de prise en charge.

4. Faire mettre le bail à jour : le bailleur établit en général un avenant ou une attestation de transfert. Un modèle d'avenant au bail d'habitation peut servir de base.

5. Prévenir la Caf ou la MSA, l'assureur habitation et les fournisseurs d'énergie, car les contrats au nom du défunt doivent être modifiés.

Si personne ne reprend le bail

Selon l'article 14, « A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ». Aucun préavis n'est dû au titre du congé : la résiliation découle du décès lui-même.

Les héritiers doivent alors :

vider le logement et rendre les clés dans un délai raisonnable, après s'être accordés avec le bailleur ;
participer à l'état des lieux de sortie, qui sert de base au calcul d'éventuelles retenues ;
récupérer le dépôt de garantie, qui revient à la succession, déduction faite des sommes justifiées.

Les héritiers doivent-ils payer les loyers impayés ?

Les dettes locatives du défunt font partie de sa succession. Chaque héritier dispose d'un choix (l'option successorale) : accepter, accepter à concurrence de l'actif net, ou renoncer. Service Public rappelle que personne ne peut vous obliger à choisir pendant un délai de 4 mois à partir de l'ouverture de la succession. L'héritier qui renonce est considéré comme n'ayant jamais été héritier : il n'a pas à payer les dettes du défunt, mais il doit participer aux frais d'obsèques. Un modèle de déclaration de renonciation à succession est disponible.

Cas particuliers

Logement meublé

L'article 14 ne fait pas partie des articles de la loi de 1989 applicables aux meublés : l'article 25-3 énumère ces articles et ne le mentionne pas. Pour un meublé loué en résidence principale, c'est donc le droit commun du Code civil qui s'applique, selon lequel le bail n'est pas rompu par la mort du preneur et se transmet à ses héritiers. En pratique, les héritiers qui ne souhaitent pas conserver le logement doivent donner congé dans les conditions prévues pour le locataire d'un meublé. Cette situation mérite un échange avec l'ADIL ou le notaire chargé de la succession.

Logement social

En HLM, le bail se poursuit automatiquement avec l'époux qui habite le logement, le partenaire de Pacs s'il avait signé le bail ou demandé la cotitularité, ou le concubin s'il avait signé le bail. À défaut, un transfert est possible au profit des proches déjà cités, avec deux conditions supplémentaires pour un descendant : ses revenus ne doivent pas dépasser le plafond d'attribution du logement social et, si le logement n'est pas conventionné, il ne doit pas devenir sous-occupé. Le bailleur peut alors proposer un logement plus petit.

Abandon du logement

Le même article prévoit un mécanisme proche lorsque le locataire quitte brusquement et définitivement le logement (départ imprévisible, entrée en établissement pour raisons de santé) : le contrat continue au profit des mêmes proches.

Erreurs à éviter

Continuer à payer le loyer sans rien signaler. Tant que le bailleur n'est pas informé, la situation reste floue. Un écrit daté protège le proche comme les héritiers.
Signer un nouveau bail aux conditions du bailleur. Le transfert légal conserve les conditions du bail en cours ; un nouveau contrat peut modifier le loyer ou la durée.
Renoncer au bail par oral. Pour le survivant cotitulaire, la renonciation doit être expresse.
Prendre position sur la succession trop vite. Certains actes peuvent être interprétés comme une acceptation : demandez au notaire lesquels avant d'agir, et utilisez le délai de 4 mois si la succession risque d'être déficitaire.
Oublier l'état des lieux de sortie. Sans état des lieux, les retenues sur le dépôt de garantie sont plus difficiles à contester.

Qui contacter

Le bailleur ou son agence : premier interlocuteur, par écrit.
L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit sur le transfert ou la résiliation du bail.
Le notaire chargé de la succession : option successorale, inventaire, sort du dépôt de garantie.
La commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice en cas de désaccord sur les sommes dues, puis le juge des contentieux de la protection si le litige persiste. Voir notre guide sur la commission départementale de conciliation.

Chaque situation familiale est différente : en cas de doute ou de litige avec le bailleur ou entre héritiers, consultez un professionnel (avocat, notaire ou ADIL).

Sources

Article 14 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
Article 25-3 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
Logement social : y a t-il transfert de bail en cas de décès du locataire ou d'abandon du logement ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Informer le propriétaire du décès du locataire — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Renonciation à la succession : qui s'occupe des dettes et biens du défunt ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Accepter ou renoncer à la succession (option successorale) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Mon mari est décédé, le bail était à son nom seul : dois-je quitter le logement ?+

Non, si le logement était votre habitation commune. Le Code civil considère que le bail d'un logement familial appartient aux deux époux, même si un seul l'a signé. Au décès, le conjoint survivant cotitulaire garde un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse. Il suffit d'informer le propriétaire par lettre recommandée, avec une copie de l'acte de décès, pour que les quittances soient établies à votre nom.

Mon père est décédé et je vivais chez lui depuis deux ans, puis-je garder l'appartement ?+

Oui, pour une location vide en résidence principale : un descendant qui vivait avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès peut obtenir le transfert du bail. Écrivez au bailleur en recommandé en joignant l'acte de décès et des justificatifs de domicile à votre nom couvrant au moins un an. Si d'autres proches demandent aussi le bail, le juge tranche selon les intérêts de chacun.

Le bail est-il résilié automatiquement au décès du locataire ?+

Seulement si aucune personne ne remplit les conditions légales ou ne demande le transfert. Dans ce cas, la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat est résilié de plein droit par le décès du locataire, sans préavis de congé. Les héritiers doivent alors organiser avec le bailleur le déménagement des affaires, l'état des lieux de sortie et la remise des clés, puis récupérer le dépôt de garantie pour la succession.

Les enfants doivent-ils payer les loyers impayés de leur parent décédé ?+

Les dettes locatives font partie de la succession. Un héritier qui accepte la succession doit les payer dans la limite de ses droits. Celui qui renonce est considéré comme n'ayant jamais été héritier et n'a pas à payer les dettes du défunt, mais il participe aux frais d'obsèques. Personne ne peut vous forcer à choisir pendant quatre mois après le décès, ce qui laisse le temps de faire le point.

À qui revient le dépôt de garantie après le décès du locataire ?+

Si le bail est résilié, le dépôt de garantie revient à la succession, donc aux héritiers, après déduction des sommes justifiées par l'état des lieux de sortie ou des loyers restant dus. Si le bail est transféré à un proche, le dépôt reste entre les mains du bailleur et sera restitué au nouveau titulaire à son départ. Le notaire chargé de la succession peut centraliser le remboursement.

Que se passe-t-il pour un logement meublé quand le locataire décède ?+

L'article 14 de la loi de 1989 ne s'applique pas aux meublés. C'est le Code civil qui s'applique : le bail n'est pas rompu par le décès et se transmet aux héritiers. S'ils ne veulent pas garder le logement, ils doivent donner congé au bailleur comme le ferait un locataire de meublé. Pour éviter une erreur de délai, l'ADIL ou le notaire de la succession peut vous indiquer la marche à suivre.