Clauses abusives dans un bail : la liste des clauses interdites par la loi

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumère une vingtaine de clauses interdites dans un bail d'habitation, vide ou meublé : elles sont « réputées non écrites », donc sans aucun effet même si le locataire les a signées, et le reste du bail continue de s'appliquer. On y trouve notamment le prélèvement automatique imposé, les pénalités de retard, les frais de quittance, l'assureur imposé et l'interdiction d'héberger un proche.

Ce que signifie « réputée non écrite »

Une clause réputée non écrite n'a pas besoin d'être annulée par un juge : elle est traitée comme si elle n'avait jamais figuré dans le contrat. Trois conséquences pratiques :

• Le locataire peut l'ignorer dès aujourd'hui, sans attendre de décision.
• Le bail reste valable pour tout le reste : durée, loyer, dépôt de garantie, charges.
• Les sommes versées en application de la clause (frais, pénalités) peuvent être réclamées au bailleur.

Cette liste s'applique quel que soit le bailleur, particulier, société ou professionnel, comme le rappelle l'ANIL. Service-Public, qui la reprend pour les logements vides et meublés, en donne l'esprit : « Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, les clauses qui limitent sa jouissance du logement sont interdites » (Source).

La liste des clauses interdites, thème par thème

Les lettres renvoient aux points de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

L'argent : loyer, frais et sommes réclamées

| Clause interdite | Point |

|---|---|

| Imposer le paiement par prélèvement automatique, ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre | c |

| Autoriser le bailleur à prélever le loyer directement sur le salaire du locataire | d |

| Prévoir des amendes ou pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement de l'immeuble | i |

| Facturer l'état des lieux de sortie lorsqu'il n'est pas établi par un commissaire de justice | k |

| Exiger à l'entrée des sommes en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location autorisés | o |

| Faire payer des frais de relance, d'envoi de quittance, ou des frais de procédure au-delà de ce que fixe le juge | p |

| Imposer la souscription d'un contrat de location d'équipements en plus du loyer | t |

Le prélèvement automatique peut être proposé, jamais imposé. Pour les retards, voir notre explication sur les pénalités interdites dans le guide dédié au retard de paiement du loyer.

L'usage du logement

| Clause interdite | Point |

|---|---|

| Obliger à laisser visiter les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables, en vue d'une vente ou d'une relocation | a |

| Interdire une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle | j |

| Interdire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire | n |

| Autoriser le bailleur à diminuer ou supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail | h |

| Interdire de demander une indemnité quand les travaux du bailleur durent plus de 21 jours | r |

Assurance et responsabilité

| Clause interdite | Point |

|---|---|

| Obliger à s'assurer auprès d'une compagnie choisie par le bailleur | b |

| Prévoir la responsabilité collective des locataires pour la dégradation d'un élément commun | e |

| Engager par avance le locataire à rembourser des réparations locatives estimées par le seul bailleur | f |

| Interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur, ou exonérer le bailleur de toute responsabilité | m |

| Rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées | q |

L'assurance habitation reste obligatoire pour le locataire : seule l'obligation de choisir l'assureur du bailleur est interdite.

Durée et résiliation du bail

| Clause interdite | Point |

|---|---|

| Prévoir la résiliation de plein droit pour d'autres motifs que ceux admis par la loi | g |

| Prévoir une reconduction tacite plus courte que la durée légale (3 ans, ou 6 ans si le bailleur est une personne morale, pour un logement vide) | l |

| Permettre la résiliation de plein droit par une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel | s |

Les seuls motifs de résiliation de plein droit admis sont le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le défaut d'assurance des risques locatifs, des troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive et, lorsque la réglementation l'impose, la non-occupation du logement comme résidence principale. La clause résolutoire pour impayés est d'ailleurs obligatoire dans les baux, rappelle Service-Public dans sa fiche sur la rédaction du bail.

Au-delà de la liste : les clauses abusives

La liste de l'article 4 n'est pas le seul garde-fou. Lorsque le bailleur est un professionnel (société, bailleur social, investisseur institutionnel), le Code de la consommation (article L. 212-1) permet d'écarter une clause qui crée « un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ». L'ANIL cite une décision de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 qui a jugé abusive une clause faisant peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur.

Service-Public mentionne aussi l'article 1171 du Code civil, qui vise les clauses créant un déséquilibre significatif dans les contrats d'adhésion, et la recommandation n° 13-01 du 13 septembre 2013 de la Commission des clauses abusives, consacrée aux locations meublées. Ces textes demandent une appréciation au cas par cas : ils se plaident, là où l'article 4 s'applique d'office.

Face à une clause interdite : la marche à suivre

1. Relisez le bail et repérez la clause à l'aide des tableaux ci-dessus.

2. Continuez à payer loyer et charges normalement : une clause illégale ne suspend aucune de vos obligations.

3. Écrivez au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, en citant l'article 4 et le point concerné, et en demandant le remboursement des sommes indûment perçues le cas échéant.

4. Consultez l'ADIL, gratuitement, pour valider votre analyse.

5. Saisissez la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice si le désaccord persiste.

6. En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection, qui écartera la clause et pourra ordonner le remboursement.

Pour un bailleur qui rédige son contrat, partir du bail type réglementaire évite la plupart de ces pièges ; icitoo propose un modèle de bail de location vide et un modèle de bail meublé.

Cas particuliers

• Logement meublé : Service-Public applique la même liste qu'au logement vide.
• Animaux : l'interdiction générale d'animaux familiers est sans effet dans un bail de résidence principale ; Service-Public précise que la présence d'un chien peut, dans certains cas, être interdite par le bail.
• Colocation : la clause de solidarité est permise, mais l'ANIL rappelle que la solidarité du colocataire qui donne congé s'éteint à la date d'effet de ce congé lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail, et sinon six mois après cette date ; cette règle ne s'applique pas au parc social.
• Frais d'agence : leur montant à la charge du locataire est plafonné ; toute somme au-delà, exigée à l'entrée, tombe sous le point o.
• Encadrement des loyers : un loyer au-dessus du plafond ne relève pas de l'article 4 mais d'une procédure propre, décrite dans le guide sur l'encadrement des loyers.

Les erreurs à éviter

• Croire qu'une clause signée est forcément valable : la signature ne couvre pas une clause interdite.
• Arrêter de payer le loyer pour protester : c'est vous qui vous mettriez en faute.
• Demander la nullité de tout le bail : seule la clause tombe.
• Côté bailleur, laisser des clauses types anciennes : un modèle trouvé en ligne peut contenir des clauses interdites, et leur application expose au remboursement.
• Négliger la preuve : gardez le bail signé, les relevés de paiement et vos courriers.

Qui contacter

• L'ADIL de votre département, pour une lecture gratuite du bail.
• La commission départementale de conciliation, gratuite, pour les litiges locatifs.
• Un conciliateur de justice, gratuit.
• Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement.

Pour une vue d'ensemble des règles issues de la réforme de 2014, consultez notre synthèse de la loi Alur. En cas de doute ou de litige, un professionnel (avocat, notaire ou ADIL) doit être consulté.

Sources

• Clauses interdites dans un bail d'habitation — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) - Logement vide — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Location et clauses abusives : l’exemple de la clause de solidarité — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Le propriétaire peut-il facturer des frais de retard de paiement du loyer ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Le bail en location meublée : contenus et clauses obligatoires — ANIL, consulté le 27 septembre 2026