Retard de paiement du loyer : quelles pénalités le propriétaire peut-il réclamer ?

En cas de retard de paiement du loyer, le propriétaire n'a le droit de facturer ni pénalité, ni amende, ni frais de relance, même si le bail le prévoit : ces clauses sont réputées non écrites. Il peut seulement réclamer des intérêts au taux légal à partir d'une mise en demeure (6,84 % par an au second semestre 2026 si le bailleur est un particulier) et, si l'impayé persiste, engager la procédure prévue par la clause résolutoire.

Ce que le bailleur n'a pas le droit de réclamer

Service-Public est sans ambiguïté : « Le propriétaire (ou à l'agence immobilière) a interdiction de facturer des frais de retard au locataire, c’est-à-dire une amende ou des pénalités inscrites dans le bail, en cas de retard de paiement » (Source). La règle s'applique aux baux vides ou meublés signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, ainsi qu'au bail mobilité.

Deux points de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 fondent cette interdiction :

• Point i : est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement intérieur de l'immeuble.
• Point p : est réputée non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'envoi de la quittance, ou des frais de procédure en plus de ce que le juge met à sa charge.

Sont donc sans effet, même signées :

| Clause ou pratique | Statut |

|---|---|

| Majoration en pourcentage par mois de retard | Interdite (pénalité) |

| Forfait « pour frais de relance » | Interdit (frais de relance) |

| Frais de lettre recommandée refacturés | Interdits |

| Prélèvement du loyer sur le salaire, même avec accord | Interdit |

| Prélèvement automatique imposé | Interdit (il peut seulement être proposé) |

Une clause interdite est considérée comme n'ayant jamais existé : le reste du bail reste valable, et une somme déjà versée à ce titre peut être réclamée par le locataire.

Ce que le bailleur peut réclamer légalement

Les intérêts au taux légal

Le seul « coût du retard » prévu par la loi est l'intérêt légal. L'article 1231-6 du Code civil dispose : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure » (Source). Sans mise en demeure, pas d'intérêts ; et ils ne sont dus que sur la somme restant impayée, pour les jours de retard écoulés.

Le taux change chaque semestre. Pour le second semestre 2026 (arrêté du 26 juin 2026), il est de :

| Créancier (le bailleur) | Taux annuel au 2d semestre 2026 | Taux au 1er semestre 2026 |

|---|---|---|

| Particulier n'agissant pas pour des besoins professionnels | 6,84 % | 6,67 % |

| Autres cas (société, professionnel) | 2,75 % | 2,62 % |

La formule officielle est : somme due × jours de retard × taux ÷ 365. Pour un loyer de 800 € resté impayé 30 jours après la mise en demeure, un bailleur particulier peut réclamer 800 × 30 × 6,84 % ÷ 365, soit environ 4,50 €. Si le bailleur est une société, le calcul au taux de 2,75 % donne environ 1,81 €. L'intérêt légal compense le retard ; il n'a rien d'une sanction forfaitaire.

Les frais fixés par le juge

Lorsque le propriétaire engage une procédure pour impayés, Service-Public précise que le juge peut condamner le locataire à payer les frais engagés pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. C'est le juge qui décide, pas le bail.

Le refus de renouveler le bail

Des retards répétés ont une autre conséquence : Service-Public indique que le propriétaire est alors en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux, en respectant les règles du congé.

Le calendrier d'un retard qui s'installe

| Étape | Qui agit | Effet |

|---|---|---|

| Relance amiable | Le bailleur | Aucun effet juridique ; gratuit pour le locataire |

| Mise en demeure par lettre recommandée | Le bailleur | Fait courir les intérêts au taux légal |

| Commandement de payer | Un commissaire de justice | Ouvre le délai de la clause résolutoire |

| Délai pour régler la dette | Le locataire | 6 semaines pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 ; 2 mois sinon |

| Saisine du juge | Le bailleur | Le juge constate la résiliation ou accorde des délais, jusqu'à 3 ans selon l'ANIL |

Depuis le 29 juillet 2023, tout bail signé contient obligatoirement une clause résolutoire pour défaut de paiement. Des modèles de mise en demeure pour loyer impayé et de commandement de payer sont disponibles sur icitoo.

Côté aides au logement, l'ANIL précise que l'impayé est légalement constitué lorsque la dette atteint au moins deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges ; à partir de ce seuil, la Caf ou la MSA intervient, et un plan d'apurement conclu avec le bailleur permet de maintenir l'aide.

Locataire en retard : les bons réflexes

1. Prévenez le propriétaire avant l'échéance, par écrit, en expliquant la cause et la date à laquelle vous pourrez payer.

2. Proposez un échéancier signé des deux parties. Un accord écrit évite la mise en demeure et, souvent, la procédure.

3. Payez ce que vous pouvez et demandez un reçu pour chaque versement partiel : le propriétaire est tenu de le délivrer.

4. Appelez SOS loyers impayés au 0 805 160 075 (numéro vert, du lundi au vendredi), qui conseille gratuitement locataires et propriétaires.

5. Sollicitez les aides : déclaration de changement de situation à la Caf ou à la MSA, aide d'Action Logement pour les salariés d'entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus, Fonds de solidarité pour le logement via un travailleur social.

6. Si un commandement de payer arrive, ne le laissez pas sans réponse : payez dans le délai ou saisissez le juge pour demander des délais.

Ne retenez jamais le loyer pour faire pression sur le propriétaire, même s'il ne fait pas les travaux : seul le juge peut autoriser une suspension.

Cas particuliers

• Logement meublé et bail mobilité : l'interdiction des pénalités s'applique de la même façon.
• Bail signé avant le 27 mars 2014 et jamais reconduit depuis : la règle citée par Service-Public vise les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis cette date ; un bail plus ancien a presque toujours été reconduit depuis.
• Dépôt de garantie rendu en retard : c'est l'inverse, la loi prévoit une majoration au profit du locataire, égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Les erreurs à éviter

• Côté bailleur, ajouter des frais de relance au décompte : ils sont interdits et fragilisent la procédure.
• Réclamer des intérêts sans mise en demeure préalable.
• Confondre mise en demeure et commandement de payer : seul le second, délivré par un commissaire de justice, ouvre le délai de la clause résolutoire.
• Côté locataire, laisser s'accumuler les retards : même payés, ils peuvent justifier un refus de renouvellement.
• Se servir du dépôt de garantie comme dernier loyer : Service-Public rappelle qu'il ne dispense pas de payer le dernier mois.

Qui contacter

• L'ADIL de votre département, gratuitement, pour vérifier un décompte ou une clause du bail.
• SOS loyers impayés : 0 805 160 075.
• Un conciliateur de justice, gratuit, pour négocier un échéancier.
• Un point conseil budget ou une assistante sociale de la mairie pour les aides.

Les règles générales du bail sont résumées dans notre synthèse de la loi Alur. En cas de doute ou de litige, un professionnel (avocat, notaire ou ADIL) doit être consulté.

Sources

• Le propriétaire peut-il facturer des frais de retard de paiement du loyer ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Paiement du loyer d'un logement du secteur privé (bail d’habitation) — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Article 1231-6 - Code civil — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Qu'est-ce que l'intérêt légal ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Réagissez dès le premier impayé — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Clauses interdites dans un bail d'habitation — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026