Quel tribunal saisir pour un litige immobilier : location, voisinage, vente, copropriété

La plupart des litiges immobiliers entre particuliers relèvent du tribunal judiciaire, et tout ce qui touche au bail d'habitation (loyers, dépôt de garantie, expulsion) va devant le juge des contentieux de la protection du lieu du logement, sans avocat obligatoire quel que soit le montant. Le tribunal administratif n'intervient que face à l'administration, par exemple pour contester le permis de construire d'un voisin dans les 2 mois de son affichage sur le terrain.

Trois questions pour trouver le bon juge

Avant de rédiger quoi que ce soit, répondez dans l'ordre :

1. Qui est en face ? Un particulier, une entreprise ou un syndicat de copropriétaires relèvent du juge judiciaire ; une mairie ou une préfecture qui a pris une décision relève du juge administratif.

2. De quoi s'agit-il ? Certaines matières ont un juge attitré : bail d'habitation et crédit immobilier (juge des contentieux de la protection), saisies et expulsions déjà ordonnées (juge de l'exécution), successions et propriété immobilière (tribunal judiciaire).

3. Combien est en jeu ? Le montant décide du mode de saisine (requête ou assignation), de l'obligation de tenter d'abord un règlement amiable (jusqu'à 5 000 €), de l'avocat obligatoire ou non (seuil de 10 000 €) et de la possibilité de faire appel.

Le juge compétent selon votre litige

Pour la location, la règle est simple. Service-Public l'écrit ainsi : « C'est le juge des contentieux de la protection qui est compétent, quel que soit le montant, inférieur ou supérieur à 10 000 €. L'avocat n'est pas obligatoire. » (Source)

| Litige | Juge compétent | Avocat obligatoire ? |

|---|---|---|

| Loyers impayés, dépôt de garantie, décence, congé, expulsion d'un locataire | Juge des contentieux de la protection | Non |

| Crédit immobilier (délai de grâce, contestation) | Juge des contentieux de la protection | Non |

| Bruit, haie, branches, trouble de voisinage | Tribunal judiciaire (tribunal de proximité jusqu'à 10 000 €) | Non jusqu'à 10 000 € |

| Bornage, servitude, revendication de propriété | Tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble | Selon le montant ou l'objet |

| Vice caché, erreur Carrez, compromis non réitéré | Tribunal judiciaire | Oui au-delà de 10 000 € ou si le montant est indéterminé |

| Malfaçons d'un artisan, garanties de construction | Tribunal judiciaire | Oui au-delà de 10 000 € |

| Contestation d'une décision d'assemblée générale | Tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble | Oui |

| Succession, indivision, partage | Tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession | Oui |

| Difficulté d'exécution, délai pour quitter les lieux, saisie | Juge de l'exécution | Non pour un délai d'expulsion |

| Permis de construire, préemption, décision d'urbanisme | Tribunal administratif | Non pour le recours d'un voisin |

| Bail commercial (renouvellement, indemnité d'éviction) | Tribunal judiciaire | Selon la demande |

Pour la copropriété, Service-Public précise que l'action contre une décision d'assemblée générale se fait devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, dans les 2 mois de la notification du procès-verbal, avec un avocat. Le guide contester une décision d'AG détaille la procédure.

Quel tribunal géographiquement ?

Le Code de procédure civile pose trois règles utiles :

• En matière réelle immobilière (propriété, servitude, bornage), l'article 44 réserve la compétence au tribunal du lieu où se trouve l'immeuble.
• Pour une action personnelle (paiement, responsabilité d'un vendeur ou d'un artisan), le principe est le tribunal du domicile du défendeur (article 42). L'article 46 ouvre des options : en matière contractuelle, le lieu de la livraison effective de la chose ou de l'exécution de la prestation ; en matière délictuelle, le lieu du fait dommageable ou celui où le dommage a été subi.
• Pour un bail d'habitation, Service-Public indique qu'il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité ou du tribunal judiciaire du lieu où se situe le bien loué.

L'annuaire des juridictions de justice.fr donne, à partir d'un code postal, le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire compétent.

Comment saisir le juge, et à quel coût

Tenter d'abord l'amiable quand c'est exigé

Jusqu'à 5 000 €, et pour le bornage, les plantations, certaines servitudes et le trouble anormal de voisinage, une conciliation, une médiation ou une procédure participative doit précéder la saisine. Le conciliateur de justice est gratuit. Votre demande au juge doit mentionner cette démarche ou la raison de la dispense.

Requête ou assignation

• Requête : possible si l'ensemble de vos demandes ne dépasse pas 5 000 €. Vous déposez ou envoyez un formulaire au greffe, qui convoque l'adversaire.
• Assignation : obligatoire au-delà de 5 000 €. Elle est délivrée par un commissaire de justice et doit être remise au tribunal au moins 15 jours avant l'audience devant le juge des contentieux de la protection.

Devant ce juge, Service-Public précise qu'il faut joindre à la requête ou à l'assignation « un timbre fiscal de 50 €, sauf si vous êtes bénéficiaire de l'aide juridictionnelle » (Source).

Avocat obligatoire ou non

Justice.fr résume : devant le tribunal judiciaire, l'avocat est obligatoire pour une demande de plus de 10 000 €, pour une demande au montant indéterminé et dans les matières de compétence exclusive comme les successions ; il ne l'est pas pour une demande ne dépassant pas 10 000 €. Devant le juge des contentieux de la protection, vous pouvez vous défendre seul. Si vos revenus sont modestes, l'aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des frais.

L'urgence : le référé

Pour une situation qui ne peut pas attendre un jugement au fond (infiltration active, expulsion de squatteurs, expertise avant que les traces disparaissent), le juge des référés peut ordonner des mesures provisoires. L'ANIL rappelle que l'appel d'une ordonnance de référé se fait dans les 15 jours.

Contester une décision d'urbanisme : le juge administratif

Le permis de construire d'un voisin, une décision de préemption de la mairie ou un refus de permis se contestent devant le tribunal administratif du lieu du projet, jamais devant le tribunal judiciaire. Service-Public indique qu'à partir du premier jour d'affichage sur le terrain, le délai est de 1 mois pour un recours devant le maire ou le préfet et de 2 mois devant le juge administratif ; sans affichage, le délai est de 6 mois à compter de l'achèvement des travaux. Il faut prouver votre intérêt à agir et notifier votre recours au bénéficiaire du permis. Le guide permis de construire ou déclaration préalable rappelle les règles d'affichage.

En revanche, un trouble causé par la construction elle-même (vue, ensoleillement, bruit) peut relever du juge judiciaire au titre du trouble anormal de voisinage, même si le permis est régulier.

Après le jugement : appel et exécution

• Appel : le délai est d'1 mois pour un jugement civil. Selon Service-Public, lorsque le litige est inférieur à 5 000 €, la décision est rendue en dernier ressort et seul le pourvoi en cassation est possible. L'ANIL précise qu'en matière d'expulsion d'occupants sans droit ni titre, l'appel reste ouvert.
• Exécution : le jugement est en principe exécutoire immédiatement, même en cas d'appel. S'il n'est pas respecté, un commissaire de justice le fait exécuter ; les difficultés sont tranchées par le juge de l'exécution.

Erreurs à éviter et interlocuteurs utiles

• Saisir le mauvais juge : le tribunal se déclare incompétent et vous perdez des mois. Bonne nouvelle toutefois, l'article 2241 du Code civil prévoit qu'une demande portée devant une juridiction incompétente interrompt quand même la prescription.
• Oublier la tentative amiable jusqu'à 5 000 € : la demande peut être déclarée irrecevable.
• Choisir la requête au-delà de 5 000 € : il faut une assignation.
• Se passer d'avocat quand il est obligatoire : c'est notamment le cas d'une contestation d'assemblée générale ou d'un partage de succession.
• Laisser passer le délai d'appel d'un mois.

Pour vous orienter gratuitement : le greffe et le service d'accueil du tribunal, les points-justice, l'ADIL pour tout litige de logement, et un avocat pour évaluer vos chances. Avant tout procès, pensez au conciliateur de justice ou, pour un litige locatif, à la commission départementale de conciliation.

Les règles de compétence comportent des exceptions : en cas de doute sur le tribunal à saisir ou sur un délai, faites-vous confirmer la démarche par le greffe, l'ADIL ou un avocat.

Sources

• Saisir le tribunal judiciaire pour un litige civil — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Saisir le juge des contentieux de la protection (crédits, bail d'habitation) — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• L'avocat est-il obligatoire dans un procès civil ? — Ministère de la Justice, consulté le 27 septembre 2026
• Faire appel d'un jugement civil ou pénal — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Les recours en cas de litige pour une location vide — ANIL, consulté le 27 septembre 2026