Contester une décision d'AG de copropriété

Pour contester une décision d'assemblée générale de copropriété, vous devez avoir voté contre (opposant) ou avoir été absent et non représenté (défaillant), puis faire assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un avocat, dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière ; si le procès-verbal ne vous a jamais été notifié, le délai est de 5 ans.

Qui peut contester, et quoi

Service-Public fixe quatre conditions cumulatives (Service-Public) :

être titulaire d'un droit réel sur un lot au jour de l'assemblée (propriétaire, usufruitier…) ;
être opposant, c'est-à-dire avoir voté « contre » une résolution adoptée ou « pour » une résolution rejetée, ou défaillant, c'est-à-dire absent et non représenté lors du vote ;
agir dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal ;
viser une véritable question soumise au vote de l'assemblée.

La qualité d'opposant s'apprécie résolution par résolution. Celui qui a été opposant ou défaillant sur toutes les résolutions peut demander l'annulation de l'assemblée entière. Le copropriétaire qui s'est abstenu n'entre dans aucune des deux catégories. Et celui qui a voté pour une décision, même irrégulière, ne peut plus la contester : la Cour de cassation juge que son vote couvre l'irrégularité, sauf s'il prouve avoir été trompé (dol), comme le rappelle l'ANIL.

Le cas du vote par correspondance

Si vous avez voté par correspondance et que la résolution a été modifiée en cours de séance, votre vote n'est pas comptabilisé : vous êtes alors traité comme défaillant et pouvez contester (ANIL).

Les motifs d'annulation

Il suffit de démontrer que les règles légales d'organisation, de fonctionnement ou de décision n'ont pas été respectées ; aucun préjudice particulier n'est exigé. Les motifs les plus fréquents :

convocation irrégulière : délai de 21 jours non respecté (même d'un jour), contenu incomplet, auteur incompétent, copropriétaire non convoqué ;
documents obligatoires absents de la convocation (devis, contrat de syndic, budget…) ;
composition irrégulière : personnes sans qualité ayant voté, absence de désignation du président de séance ;
mauvaise majorité appliquée à la résolution ;
vote d'une question non inscrite à l'ordre du jour.

Service-Public prévient : « En l'absence de contestation dans les délais, une décision, même irrégulière ou illégale, devient définitive et s'impose à tous. » (Source)

Le calendrier à respecter

| Étape | Délai | Point de départ |

|---|---|---|

| Notification du procès-verbal par le syndic | 1 mois | Tenue de l'assemblée |

| Assignation devant le tribunal judiciaire | 2 mois | Lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (ou de la réception de l'envoi électronique) |

| Contestation si aucun procès-verbal n'a été notifié | 5 ans | Tenue de l'assemblée |

Le procès-verbal est notifié aux opposants et aux défaillants, accompagné de la reproduction de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe ce délai. Le délai court même si vous n'allez pas retirer le pli : c'est la première présentation qui compte. Notez la date dès réception.

Contester une décision : les étapes

1. Relire le procès-verbal. Vérifiez, pour chaque résolution visée, que vous y figurez comme opposant ou défaillant, et relevez la date de première présentation du courrier.

2. Rassembler les pièces. Convocation et annexes, formulaire de vote par correspondance, pouvoir donné, procès-verbal, feuille de présence. Pour obtenir ce qui vous manque, utilisez nos modèles de demande de copie du procès-verbal et de demande de consultation des pièces.

3. Consulter un avocat sans attendre. La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour cette action. Il lui faut du temps pour analyser le dossier et faire délivrer l'acte avant l'échéance.

4. Faire délivrer l'assignation. L'avocat fait délivrer par commissaire de justice une assignation au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et non au syndic à titre personnel. Seule cette assignation, délivrée dans les 2 mois, préserve vos droits : une lettre recommandée au syndic ne suffit pas.

5. Continuer à payer ses charges. Selon Service-Public, même une annulation ne modifie pas l'obligation de chaque copropriétaire de régler ses charges. Suspendre ses paiements exposerait à une procédure de recouvrement.

6. Attendre le jugement. Si le tribunal annule la décision, elle est réputée n'avoir jamais existé, et l'annulation s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui n'ont pas agi.

Notre modèle d'action en contestation d'une décision d'AG aide à préparer le dossier à remettre à l'avocat.

Coûts et risques de la procédure

La procédure implique les honoraires de l'avocat, librement fixés par convention, et les frais de l'assignation. Avant de vous lancer, pesez deux risques :

si le tribunal vous donne raison, il annule la décision et peut vous accorder des dommages et intérêts ;
si le tribunal vous donne tort, vous pouvez être condamné à payer des dommages et intérêts pour recours abusif (Justice.fr).

Cas particuliers

Travaux d'amélioration jugés somptuaires

Une décision de travaux d'amélioration n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a saisi le tribunal dans les 2 mois pour faire reconnaître que l'amélioration présente un caractère somptuaire, c'est-à-dire une dépense excessive au regard de l'état, des caractéristiques et de la destination de l'immeuble.

Annulation de la désignation du syndic

Si la désignation du syndic est annulée, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent valables. Si vous contestez aussi d'autres résolutions de la même assemblée, visez-les toutes dans la même assignation, dans le délai de 2 mois.

Convocation absente ou irrégulière

Le copropriétaire qui n'a pas été convoqué, ou qui l'a été hors délai, peut demander l'annulation de l'assemblée. Le défaut d'envoi des documents obligatoires avec la convocation est aussi une cause de nullité.

Erreurs à éviter

Envoyer une simple lettre de protestation au syndic en croyant interrompre le délai.
Attendre la dernière semaine : l'avocat doit étudier le dossier et faire délivrer l'acte avant l'échéance.
Voter pour une résolution en espérant la contester ensuite.
S'abstenir sur une résolution que l'on veut attaquer : mieux vaut voter contre et faire consigner ses réserves au procès-verbal.
Assigner le syndic au lieu du syndicat des copropriétaires.
Cesser de payer ses charges pendant la procédure.

Qui contacter

L'ADIL de votre département, qui vérifie gratuitement votre qualité pour agir et les délais.
Un avocat, obligatoire pour l'assignation ; l'annuaire du Conseil national des barreaux permet d'en trouver un.
Le conseil syndical, pour tenter de faire réinscrire la question à une prochaine assemblée en parallèle.

Pour comprendre les règles de vote avant de contester, voir aussi notre guide copropriété : charges, syndic et conseil syndical. En cas de doute sur la recevabilité ou le délai, consultez un avocat ou l'ADIL dès la réception du procès-verbal.

Sources

Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ? — Justice.fr, consulté le 27 septembre 2026
Le déroulement de l'assemblée générale de copropriété — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Décision non inscrite / Vote unanime / Copropriétaire opposant — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Convocation de l'assemblée générale des copropriétaires — Justice.fr, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Quel est le délai pour contester une décision d'AG de copropriété ?+

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, c'est-à-dire à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Le syndic doit notifier ce procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée. Si aucun procès-verbal ne vous a été notifié, vous disposez de cinq ans. Passé le délai, la décision devient définitive, même si elle était irrégulière.

Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?+

Seul un copropriétaire titulaire d'un droit réel sur un lot au jour de l'assemblée, qui a été opposant ou défaillant pour la résolution visée. L'opposant a voté contre une décision adoptée ou pour une décision rejetée ; le défaillant était absent et non représenté. Le copropriétaire qui a voté pour ne peut plus contester, et celui qui s'est abstenu n'est ni opposant ni défaillant.

Faut-il un avocat pour contester une décision d'AG ?+

Oui. L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, et la représentation par avocat y est obligatoire pour cette procédure. L'avocat fait délivrer par commissaire de justice une assignation au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Contactez-le rapidement après réception du procès-verbal, car l'assignation doit être délivrée avant la fin du délai de deux mois.

Peut-on arrêter de payer ses charges pendant la contestation ?+

Non. L'action en justice ne suspend pas vos obligations : Service-Public précise que l'annulation d'une décision n'a pas d'impact sur l'obligation de chaque copropriétaire de régler ses charges. Si vous cessez de payer, le syndic peut engager contre vous une procédure de recouvrement, avec intérêts et frais à votre charge. Payez, puis faites valoir vos droits si la décision est annulée.

Une lettre recommandée au syndic suffit-elle pour contester ?+

Non. Seule une assignation devant le tribunal judiciaire, délivrée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, permet de contester une décision. Un courrier de protestation au syndic ou au conseil syndical n'interrompt pas le délai et ne conserve pas vos droits. Il peut en revanche servir à demander l'inscription d'une nouvelle question à la prochaine assemblée, en parallèle de l'action en justice.

Que se passe-t-il si le tribunal annule la décision ?+

La décision annulée est considérée comme n'ayant jamais existé, et l'annulation s'impose à tous les copropriétaires, même à ceux qui n'ont pas agi. Le tribunal peut aussi accorder des dommages et intérêts. Les actes passés avec des tiers de bonne foi par un syndic dont la désignation est annulée restent toutefois valables. À l'inverse, un recours jugé abusif peut vous valoir une condamnation.