Délais de prescription en immobilier : le tableau

En immobilier, le délai de droit commun pour agir en justice est de 5 ans à compter du jour où vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits ; mais de nombreux délais spéciaux sont plus courts : 3 ans pour les loyers et charges d'un bail d'habitation, 2 ans après la découverte d'un vice caché, 1 an pour une erreur de surface Carrez, 2 mois pour contester une assemblée générale. Une fois le délai expiré, votre demande est irrecevable, même si vous avez raison : seules une demande en justice, une reconnaissance de dette ou une mesure d'exécution interrompent la prescription, et une conciliation la suspend.

Les règles de base à connaître

Le délai de droit commun : 5 ans

L'article 2224 du Code civil pose le principe : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » (Source). Il s'applique à défaut de texte spécial : action contre un vendeur pour dol, contre une agence pour faute, entre copropriétaires et syndicat, entre héritiers pour les revenus d'un bien indivis.

Le point de départ « glissant » et le butoir de 20 ans

Le délai ne court pas forcément à la signature : il part souvent de la découverte du problème. Pour éviter qu'une action reste ouverte indéfiniment, l'article 2232 fixe un plafond : le report du point de départ, la suspension ou l'interruption ne peuvent pas porter le délai au-delà de 20 ans à compter de la naissance du droit (avec des exceptions, notamment pour les actions réelles immobilières).

Prescription et forclusion

Certains délais sont dits « de forclusion » ou « à peine de déchéance » (Carrez, par exemple) : ils sont plus stricts, car les causes de suspension du Code civil ne s'y appliquent pas en principe. Une demande en justice les interrompt toutefois.

Le tableau des principaux délais

Location

| Action | Délai | Point de départ |

|---|---|---|

| Réclamer loyers ou charges impayés | 3 ans | Date d'exigibilité de chaque échéance |

| Récupérer un trop-perçu de charges | 3 ans | Paiement (en copropriété : date de la régularisation) |

| Réviser le loyer oublié (bailleur) | 1 an | Date de révision prévue au bail |

| Litige sur le dépôt de garantie | 3 ans | Date où il aurait dû être restitué |

Service-Public donne un exemple : une dette de loyer de mars 2026 peut être réclamée jusqu'en mars 2029. Pour la révision, il précise qu'elle « ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande ».

Achat et vente

| Action | Délai | Point de départ |

|---|---|---|

| Garantie des vices cachés | 2 ans | Découverte du vice (Code civil, art. 1648) |

| Diminution du prix pour erreur Carrez de plus de 5 % | 1 an, à peine de déchéance | Acte authentique de vente |

| Action pour dol, manquement du vendeur ou de l'agent | 5 ans | Découverte des faits |

L'ANIL rapporte qu'en matière Carrez, la Cour de cassation (3e civ., 12 novembre 2015, n° 14-18390) a jugé que l'assignation en référé pour obtenir une expertise interrompt le délai d'un an. Nos guides sur le vice caché et la loi Carrez détaillent la procédure.

Construction et travaux

| Garantie | Durée | Point de départ |

|---|---|---|

| Parfait achèvement | 1 an | Réception des travaux |

| Bon fonctionnement des équipements | 2 ans au minimum | Réception des travaux |

| Décennale (solidité, impropriété à la destination) | 10 ans | Réception des travaux |

Service-Public précise que le point de départ commun de ces trois garanties est la date de réception des travaux. La DGCCRF rappelle que le délai de 10 ans vaut aussi pour la responsabilité des constructeurs et de leurs sous-traitants. Voir notre guide sur les garanties du neuf.

Copropriété

| Action | Délai | Point de départ |

|---|---|---|

| Contester une décision d'assemblée générale | 2 mois (5 ans si le procès-verbal n'a jamais été notifié) | Notification du procès-verbal |

| Actions entre copropriétaires et syndicat (charges, travaux irréguliers) | 5 ans | Connaissance des faits |

Propriété, voisinage et exécution

| Action | Délai |

|---|---|

| Revendiquer sa propriété | Imprescriptible |

| Actions réelles immobilières (servitude, usufruit, droit d'usage) | 30 ans |

| Devenir propriétaire par possession | 30 ans, ou 10 ans de bonne foi avec juste titre (art. 2272) |

| Indemnité d'occupation entre indivisaires | 5 ans en arrière au maximum (art. 815-10) |

| Faire exécuter un jugement | 10 ans |

| Recours d'un voisin contre un permis de construire | 2 mois après le premier jour d'affichage |

Comment arrêter le compteur

Ce qui interrompt (un nouveau délai complet repart)

La reconnaissance par le débiteur de son obligation (article 2240) : un courrier où il admet devoir la somme, un paiement partiel, une demande d'échéancier.
La demande en justice, même en référé (article 2241), y compris devant un tribunal incompétent.
Une mesure conservatoire ou un acte d'exécution forcée (article 2244).

Ce qui suspend (le compteur s'arrête puis reprend)

La conciliation ou la médiation (article 2238) : la prescription est suspendue dès l'accord des parties pour y recourir ou, à défaut d'écrit, dès la première réunion. Elle recommence à courir, pour au moins six mois, quand la conciliation est déclarée terminée.
Une mesure d'instruction accordée avant tout procès, comme une expertise judiciaire (article 2239) : le délai reprend, pour au moins six mois, une fois la mesure exécutée.

Ce qui ne fait rien

Une lettre de relance, un courriel ou une mise en demeure n'interrompent pas la prescription. Une expertise amiable organisée par les assureurs non plus.

Exemple fictif : un vice caché découvert tard

Vous achetez une maison le 10 juin 2024. Le 15 mars 2026, un couvreur constate une charpente attaquée, masquée par un faux plafond posé par le vendeur. Votre délai de 2 ans court à partir de la découverte : vous devez agir avant le 15 mars 2028. Si vous saisissez le conciliateur le 1er avril 2026, le délai est suspendu jusqu'à la fin de la conciliation. Si vous assignez en référé expertise, le délai est interrompu. Gardez la date et la preuve de la découverte (rapport, devis daté) : c'est elle qui sera discutée.

Erreurs à éviter et interlocuteurs utiles

Compter à partir de la vente au lieu de la découverte, ou l'inverse, selon le délai concerné.
Croire qu'une réclamation écrite suffit : seule une démarche interruptive ou suspensive protège vos droits.
Laisser traîner une expertise amiable alors qu'un délai court (1 an pour la Carrez, 1 an pour le parfait achèvement).
Oublier les délais très courts : 2 mois pour une assemblée générale, 2 mois pour un permis de construire, 10 jours pour la rétractation de l'acheteur.
Négliger la date de réception des travaux : sans procès-verbal, prouver le point de départ devient difficile.

Pour faire le point sur un délai, l'ADIL (logement), le conciliateur de justice (qui suspend le délai), un notaire (vente, succession) ou un avocat (procédure) peuvent vous aider. Le calcul d'un délai de prescription dépend souvent de dates discutables : au moindre doute, faites-vous conseiller rapidement par un avocat ou par l'ADIL, avant l'échéance.

Sources

Délais de prescription — DGCCRF, consulté le 27 septembre 2026
Quel est le délai de prescription d'une dette de loyer ou de charges locatives ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Garanties après la réception des travaux — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Peut-on contester une décision prise en assemblée générale ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Loi Carrez : interruption du délai d'action par un référé expertise — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Code civil, titre VI : De la vente — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Combien de temps a un propriétaire pour réclamer des loyers impayés ?+

Trois ans pour un bail d'habitation, y compris après le départ du locataire. Chaque échéance a son propre point de départ : un loyer dû en mars 2026 peut être réclamé jusqu'en mars 2029. Le même délai de 3 ans s'applique au locataire qui veut récupérer un trop-perçu de charges. En revanche, le bailleur qui a oublié de réviser le loyer n'a qu'un an, et la révision ne joue que pour l'avenir.

Quel est le délai pour agir en vice caché après l'achat d'une maison ?+

Deux ans à compter de la découverte du vice, et non de la date de la vente (article 1648 du Code civil). La date de découverte correspond souvent au rapport d'un professionnel ou d'un expert qui révèle l'origine et l'ampleur du défaut. Le Code civil plafonne par ailleurs la plupart des actions à 20 ans après la naissance du droit. Une conciliation suspend le délai, une assignation, même en référé, l'interrompt.

Une lettre recommandée interrompt-elle la prescription ?+

Non. Une lettre de relance ou une mise en demeure, même recommandée, n'arrête pas le délai. La prescription est interrompue par une demande en justice, même en référé ou devant un tribunal incompétent, par la reconnaissance de la dette par le débiteur ou par un acte d'exécution forcée. Elle est suspendue pendant une conciliation ou une médiation. C'est pourquoi il ne faut pas attendre la veille de l'échéance.

Combien de temps pour contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?+

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, pour le copropriétaire opposant ou défaillant. Si le procès-verbal n'a jamais été notifié, Service-Public indique que le délai est de cinq ans. L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un avocat obligatoire. Les autres actions entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent en principe par cinq ans.

Au bout de combien de temps devient-on propriétaire d'un terrain qu'on occupe ?+

Par la prescription acquisitive, il faut une possession de 30 ans, continue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire. Le délai tombe à 10 ans pour celui qui a acquis de bonne foi avec un juste titre, par exemple un acte de vente émanant d'une personne qui n'était pas réellement propriétaire (article 2272). La reconnaissance de cette propriété passe en pratique par un acte notarié de notoriété ou par le juge.

La garantie décennale court-elle à partir de l'achat du logement ?+

Non, elle court à partir de la réception des travaux, c'est-à-dire du procès-verbal signé entre le maître d'ouvrage et le constructeur. Si vous achetez une maison construite il y a 7 ans, il reste environ 3 ans de garantie décennale, qui se transmet aux propriétaires successifs. En cas de vente dans les 10 ans, l'existence ou l'absence des assurances de construction obligatoires doit être mentionnée en annexe de l'acte.