Travaux dans un appartement en copropriété : lesquels doivent être autorisés par l'AG ?

Dans un appartement en copropriété, les travaux qui restent à l'intérieur des parties privatives (cuisine, salle de bains, cloison non porteuse, sols) se font sans vote, alors que tout ce qui touche une partie commune ou l'aspect extérieur de l'immeuble exige une autorisation de l'assemblée générale obtenue avant le début du chantier. Selon le cas, cette autorisation se vote à la majorité absolue de l'article 25 ou à la double majorité de l'article 26.

Ce guide vous aide à classer votre projet, à préparer la demande au syndic et à réagir en cas de refus. Pour la lecture du règlement et la distinction entre parties communes et privatives, voir notre guide dédié au règlement de copropriété ; pour le fonctionnement général de l'immeuble, notre guide sur les charges et le syndic.

Le principe : liberté chez soi, avec deux limites

Chaque copropriétaire use et dispose librement des parties privatives de son lot. Service-Public.fr cite comme exemples les cloisons non porteuses, les portes intérieures, les installations électriques et sanitaires, les revêtements de sol et les équipements de cuisine ou de salle de bains.

Cette liberté s'arrête à deux limites :

1. La destination de l'immeuble et le règlement de copropriété. Transformer un logement en local commercial dans un immeuble exclusivement résidentiel, ou ignorer une clause d'harmonie qui impose une couleur de volets, n'est pas possible sans accord.

2. Les droits des autres copropriétaires. Service-Public.fr donne des exemples concrets de travaux jugés fautifs : remplacer un revêtement de sol par un matériau moins isolant phoniquement que celui d'origine, aménager un grenier en pièce d'habitation bruyante pour le voisin du dessous, ou poser des claustras qui privent les lots voisins d'ensoleillement.

Lorsqu'un projet porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres, il ne peut être réalisé qu'avec l'accord unanime de l'assemblée générale.

Tableau : quelle autorisation pour quels travaux

| Type de travaux | Autorisation de l'AG | Majorité |

|---|---|---|

| Cuisine, salle de bains, peinture, électricité, cloison non porteuse | Non | — |

| Remplacement du parquet ou du carrelage | Non, si l'isolation phonique d'origine est au moins égalée | — |

| Ouverture dans un mur porteur, travaux sur une canalisation commune | Oui | Article 25 |

| Travaux entraînant l'appropriation ou la destruction d'une partie commune | Oui | Article 26 |

| Changement de fenêtres, pose de barreaux, climatisation, conduit d'évacuation | Oui (aspect extérieur) | Article 25 |

| Isolation thermique de la toiture ou du plancher par un copropriétaire | Oui, avec descriptif détaillé | Article 25 |

| Travaux d'accessibilité à vos frais affectant les parties communes ou l'aspect extérieur | Oui | Article 24 (selon l'ANIL) |

| Véranda, pergola ou abri sur un jardin à jouissance privative | Oui | Article 26 (article 25 pour une transformation légère) |

| Atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres | Oui | Unanimité |

Rappel des majorités : l'article 24 compte les voix exprimées des présents et représentés ; l'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires ; l'article 26 exige la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Obtenir l'autorisation : les étapes

1. Lisez le règlement de copropriété. Si les travaux y sont interdits, ils ne peuvent pas être réalisés. Repérez aussi les clauses d'harmonie et les horaires de chantier.

2. Faites établir un dossier technique. Plans, devis et descriptif ; si vous touchez un mur porteur, une étude d'un bureau d'études structure rassure l'assemblée. Pour une isolation de toiture ou de plancher, ou des travaux d'accessibilité, Service-Public.fr exige un descriptif détaillé précisant la nature des travaux, leur emplacement, leur durée et leurs conditions de réalisation, les éléments essentiels de l'équipement (marques, modèles, notices, garanties), accompagné d'un plan technique d'intervention. Sans ces pièces, le syndic ne peut pas inscrire la résolution.

3. Écrivez au syndic par lettre recommandée avec avis de réception pour demander l'inscription de votre projet à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle, en joignant tout le dossier. Un modèle de demande d'autorisation de travaux au syndic est disponible.

4. Si vous ne pouvez pas attendre l'assemblée annuelle, demandez au syndic de convoquer une assemblée spécifique. Vous en supportez alors l'intégralité des frais.

5. Assistez à l'assemblée ou donnez procuration pour présenter le projet et répondre aux questions.

6. Vérifiez l'urbanisme. Changer des fenêtres (hors remplacement à l'identique), créer une ouverture, modifier la couleur des volets ou poser des barreaux peut exiger une déclaration préalable en mairie : voir notre guide permis de construire ou déclaration préalable.

7. Commencez le chantier seulement après le vote et, le cas échéant, l'accord d'urbanisme.

Attention à un point souvent ignoré : « L'autorisation de réaliser des travaux privatifs sur les parties communes ne peut être accordée ni par le conseil syndical, ni par le syndic. » (Source) Un accord écrit du syndic ou d'un membre du conseil syndical ne vous protège donc pas.

Délais et coûts à prévoir

| Étape | Délai ou coût |

|---|---|

| Inscription à l'AG annuelle | Aucun frais spécifique, mais attente jusqu'à la prochaine assemblée |

| Assemblée spécifique | Frais de convocation et de tenue à votre charge |

| Contestation d'un refus | 2 mois après réception du procès-verbal, avocat obligatoire |

| Déclaration préalable en mairie | Démarche distincte du vote, à anticiper |

Pour une isolation, une rénovation énergétique ou des travaux d'accessibilité, renseignez-vous sur les aides : notre guide isolation thermique et aides détaille les dispositifs existants.

Cas particuliers

Isolation de la toiture ou du plancher

Service-Public.fr rappelle que ces travaux ne doivent porter atteinte ni à la structure de l'immeuble, ni à sa sécurité, ni à sa salubrité, et ne doivent pas figurer dans le plan pluriannuel de travaux adopté par la copropriété. Si la copropriété a déjà programmé cette isolation, votre projet individuel n'a pas lieu d'être.

Travaux d'accessibilité pour une personne handicapée

L'ANIL classe à la majorité de l'article 24 l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur. Les dispositions particulières étant techniques, l'ADIL peut vous orienter avant de déposer votre demande.

Jardin ou terrasse à jouissance privative

Ces espaces restent des parties communes. Bacs à fleurs et mobilier amovible sont libres ; creuser, cloisonner ou construire suppose un vote, à défaut duquel le syndicat peut demander la démolition.

Vous êtes locataire

Seul un copropriétaire peut demander l'inscription d'un projet à l'ordre du jour. Adressez-vous à votre bailleur : c'est à lui de saisir le syndic, et c'est aussi à lui d'autoriser la transformation de son logement.

En cas de refus ou de travaux déjà faits

L'assemblée a refusé

Vous disposez de deux mois à compter de la réception du procès-verbal pour demander l'annulation du refus devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un avocat. S'il s'agit de travaux d'amélioration (confort, sécurité, valeur), Service-Public.fr indique que vous pouvez aussi demander au juge l'autorisation de les réaliser. Le modèle d'action en contestation d'une décision d'AG peut servir de base à l'échange avec l'avocat.

Les travaux ont été faits sans autorisation

Ils sont irréguliers. Le syndicat peut exiger l'arrêt du chantier, la remise en état et la démolition des ouvrages, y compris en justice si la tentative amiable échoue.

Les erreurs à éviter

• Commencer avant le vote en misant sur une régularisation.
• Se contenter de l'accord du syndic ou du conseil syndical.
• Envoyer une demande incomplète : sans pièces techniques, pas d'inscription à l'ordre du jour.
• Oublier l'urbanisme : le vote de l'AG ne vaut pas autorisation de la mairie, et inversement.
• Négliger l'acoustique en changeant un sol : c'est l'une des causes de litige citées par Service-Public.fr.

Qui contacter

• Le syndic, pour l'inscription à l'ordre du jour et la convocation.
• Le conseil syndical, pour préparer le terrain avant l'assemblée.
• L'ADIL, pour vérifier la majorité applicable et la lecture du règlement.
• La mairie, pour l'autorisation d'urbanisme.
• Un avocat, pour contester un refus.

Pour les chantiers qui touchent la structure ou dont la majorité applicable est discutée, un avis préalable de l'ADIL ou d'un avocat évite un refus ou une démolition.

Sources

• Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement du propriétaire occupant — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Parties privatives réservées à l'usage exclusif de son copropriétaire — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Partie commune réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire (droit de jouissance privatif) — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Travaux en copropriété : de la prise de décision à la réalisation — ANIL, consulté le 27 septembre 2026