Au bout de combien de temps ne paie-t-on plus d'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire ?

L'impôt sur le revenu de 19 % disparaît après 22 années pleines de détention. Les prélèvements sociaux de 17,2 % continuent de s'appliquer, avec un abattement croissant, jusqu'à 30 années pleines : au-delà, la plus-value est totalement exonérée. Les années se comptent de date à date, à partir de l'acte d'achat, de la donation ou du décès, et non par années civiles.

Comment calculer la durée de détention pour l'abattement ?

On compte des périodes de douze mois entre la date d'acquisition et la date de cession. Pour un achat, c'est la date de l'acte ; pour un héritage, la date du décès ; pour une donation, la date de l'acte de donation. La fin du délai est en principe la date de l'acte de vente, mais un compromis sans condition suspensive vaut vente et peut avancer cette date.

Faut-il attendre la date anniversaire d'achat pour vendre sa maison secondaire ?

Cela peut valoir la peine si l'anniversaire est proche : une année pleine de plus ajoute 6 points d'abattement à l'impôt et 1,65 point aux prélèvements sociaux, 9 points au-delà de 22 ans. Dans notre exemple, attendre trois mois économise environ 1 077 €. Comparez ce gain avec les charges du bien et le risque de perdre un acquéreur, et faites valider la date par le notaire.

Peut-on éviter la plus-value en habitant sa résidence secondaire avant de la vendre ?

Seulement si elle devient réellement votre résidence principale, habituelle et effective, occupée la majeure partie de l'année. La doctrine fiscale précise qu'une utilisation temporaire ne suffit pas pour obtenir l'exonération. Une installation de quelques mois décidée pour la vente expose à la remise en cause de l'exonération lors d'un contrôle fiscal.

Les meubles d'une maison de vacances vendue meublée sont-ils taxés ?

Non, la valeur du mobilier n'entre pas dans le prix de cession retenu pour la plus-value immobilière, à condition de justifier l'existence et la valeur des meubles au jour de la vente, par des factures ou un inventaire. Le prix des meubles doit être distinct dans l'acte. Une valeur surévaluée pour réduire l'impôt pourrait être remise en cause par l'administration.

Qui paie l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'une résidence secondaire ?

Le vendeur en est redevable, mais c'est le notaire qui établit la déclaration n° 2048-IMM et règle pour son compte l'impôt et les prélèvements sociaux lors de l'enregistrement de l'acte de vente. Le vendeur reporte ensuite le montant net imposable sur sa déclaration de revenus de l'année de la vente.

Plus-value résidence secondaire : abattements par durée

La vente d'une résidence secondaire est imposable sur la plus-value, à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, mais un abattement réduit la base dès la sixième année de détention. L'impôt disparaît après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans, chaque année étant comptée de date à date : vendre quelques semaines trop tôt peut coûter une année entière d'abattement.

Ce guide se concentre sur ce qui est propre à la résidence secondaire : le décompte exact de la durée de détention, le choix de la date de vente, les exonérations encore possibles et les pièges. Pour les règles générales de calcul, consultez notre guide plus-value immobilière : calcul, exonérations et abattements.

Pourquoi la résidence secondaire est taxée, et pas la résidence principale

La vente de la résidence principale est exonérée quel que soit le gain. Une résidence secondaire, elle, n'en bénéficie pas : l'administration fiscale le résume ainsi, la plus-value est « exonérée s'il s'agit d'une résidence principale ; imposable s'il s'agit d'une résidence secondaire » (Source).

La plus-value se calcule en partant du prix de vente, diminué de certains frais justifiés, et du prix d'acquisition, augmenté des frais d'achat et des travaux. Deux points comptent particulièrement pour une maison de vacances :

Le mobilier vendu avec le bien n'entre pas dans le prix de cession imposable, à condition de justifier son existence et sa valeur (factures, inventaire). Une ventilation sérieuse dans l'acte évite de payer l'impôt sur des meubles.
Les forfaits : si vous n'avez pas gardé les factures, vous pouvez retenir 7,5 % du prix d'achat pour les frais d'acquisition et 15 % pour les travaux, ce second forfait n'étant ouvert que si le bien est détenu depuis plus de cinq ans (Service-Public.fr).

Les honoraires d'agence que vous payez comme vendeur et les diagnostics obligatoires viennent en diminution du prix de vente, sur justificatifs (BOFiP, prix de cession).

Le barème des abattements selon la durée de détention

L'abattement s'applique à la plus-value brute, avec deux barèmes distincts. Les taux cumulés ci-dessous sont ceux de la notice officielle du formulaire 2048-IMM de 2026, exprimés en années pleines de détention :

| Années pleines de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |

|---|---|---|

| 0 à 5 | 0 % | 0 % |

| 6 | 6 % | 1,65 % |

| 10 | 30 % | 8,25 % |

| 13 | 48 % | 13,20 % |

| 15 | 60 % | 16,50 % |

| 20 | 90 % | 24,75 % |

| 22 | exonération totale | 28 % |

| 25 | exonération totale | 55 % |

| 30 | exonération totale | exonération totale |

Chaque année de la 6e à la 21e ajoute 6 points d'abattement à l'impôt et 1,65 point aux prélèvements sociaux. Au-delà de la 22e année, l'abattement social passe à 9 points par an : c'est la période où attendre rapporte le plus en prélèvements sociaux.

Compter ses années de détention sans se tromper

La règle : des périodes de douze mois, de date à date

La doctrine fiscale est précise : « Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession. » (Source). Ce ne sont donc pas des années civiles. Un bien acheté le 12 juin 2012 atteint 13 années pleines le 12 juin 2025, et 14 années pleines le 12 juin 2026 seulement.

Le point de départ selon l'origine du bien

Achat : la date de l'acte d'achat (pas celle de l'enregistrement).
Achat en l'état futur d'achèvement : la date du contrat.
Donation : la date de l'acte de donation.
Succession : la date du décès.
Maison construite par vous : la date d'achat du terrain pour la part de gain liée au terrain, la date de début des travaux pour la construction.

Le point d'arrivée : attention au compromis

En principe, la cession intervient à la date portée dans l'acte authentique. Mais la doctrine fiscale précise qu'un compromis de vente sans condition suspensive « vaut vente » et que la cession est alors réputée avoir lieu à sa signature ; avec une condition suspensive, la date retenue est celle de la réalisation de la condition (BOFiP, fait générateur). Si vous êtes à quelques semaines d'un anniversaire d'achat, parlez-en au notaire avant de signer l'avant-contrat.

Exemple chiffré et surtaxe : vendre en mars ou en juin

Une maison de campagne achetée 150 000 € le 12 juin 2012, sans factures de travaux conservées, est revendue 260 000 €, avec 600 € de diagnostics justifiés.

1. Prix de cession retenu : 260 000 − 600 = 259 400 €.

2. Prix d'acquisition corrigé : 150 000 + 11 250 (forfait de 7,5 %) + 22 500 (forfait travaux de 15 %) = 183 750 €.

3. Plus-value brute : 75 650 €.

|---|---|---|---|---|

| 20 mars 2026 | 13 | 39 338 € → 7 474 € | 65 664 € → 11 294 € | 18 768 € |

| 20 juin 2026 | 14 | 34 799 € → 6 612 € | 64 416 € → 11 080 € | 17 692 € |

Attendre trois mois fait gagner environ 1 077 € dans cet exemple. À vous de comparer ce gain avec le coût du report : charges, taxe foncière, risque de perdre l'acquéreur. Pour estimer d'abord la valeur actuelle du bien, utilisez notre outil d'estimation. Le récapitulatif calcul de plus-value immobilière aide à réunir les montants à transmettre au notaire.

La surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value

Une taxe supplémentaire s'applique lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 % selon le montant, avec un lissage entre deux tranches (BOFiP, taxe sur les plus-values élevées). Le seuil s'apprécie par vendeur : pour un couple marié vendant un bien commun, la doctrine prévoit l'appréciation au niveau de la quote-part de chaque époux. L'abattement pour durée de détention sert donc deux fois : il réduit l'impôt et peut faire repasser la plus-value sous le seuil de la surtaxe.

Les exonérations encore possibles pour une résidence secondaire

La première vente d'un logement autre que la résidence principale

Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente (typiquement, vous êtes locataire de votre logement), la plus-value est exonérée à hauteur de la part du prix que vous réinvestissez, dans les 24 mois, dans l'achat ou la construction de votre résidence principale. Cette exonération ne vaut qu'une seule fois et la fraction réemployée doit être indiquée dans l'acte de vente (BOFiP, première cession).

Les autres cas

Prix de vente ne dépassant pas 15 000 €.
Vendeur retraité ou titulaire de la carte mobilité inclusion mention invalidité, sous conditions de revenus : pour une vente en 2026, revenu fiscal de référence de 2024 au plus égal à 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part, et absence d'impôt sur la fortune immobilière (Service-Public.fr).
Non-résidents ressortissants de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen : exonération d'un logement en France dans la limite de 150 000 € de plus-value, sous conditions de durée de domiciliation passée en France.

Erreurs à éviter

S'installer quelques mois dans la maison pour la faire passer en résidence principale. La doctrine fiscale prévient qu'« une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante » pour obtenir l'exonération (Source). La résidence principale doit être habituelle et effective, et l'administration contrôle.
Jeter les factures de travaux. Le forfait de 15 % est souvent inférieur aux travaux réels d'une maison ancienne ; seuls les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise comptent.
Signer un compromis sans condition suspensive juste avant un anniversaire d'achat, en croyant que seule la date chez le notaire compte.
Oublier les amortissements en location meublée. Si la maison a été louée en meublé au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 (voir notre guide LMNP).

Qui s'occupe de la déclaration et du paiement

Vous n'avez pas de formulaire à remplir seul : le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt pour votre compte lors de l'enregistrement de l'acte. Vous reportez ensuite le montant net imposable sur votre déclaration de revenus de l'année de la vente (formulaire 2042-C). Pour toute question sur votre situation, le service des impôts des particuliers de votre domicile peut vous répondre.

En cas de doute sur la date de cession, un démembrement, une indivision ou une exonération, faites valider le calcul par votre notaire ou un avocat fiscaliste avant de signer.

Sources

Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Je vends mon bien immobilier, vais-je payer de la plus-value immobilière ? — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 27 septembre 2026
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable (BOI-RFPI-PVI-20-20) — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
RFPI – Plus-value immobilière – Fait générateur (BOI-RFPI-PVI-30-10) — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
RFPI - Exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-30) — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
RFPI - Taxe sur les plus-values immobilières élevées - Modalités de détermination (BOI-RFPI-TPVIE-20) — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026

Plus-value sur une résidence secondaire : abattements selon la durée de détention