Guide pratique · Fiscalité

Taxe d'habitation sur une résidence secondaire : qui paie et quelle majoration en 2026 ?

Si vous disposez au 1er janvier d'un logement meublé qui n'est pas votre résidence principale, vous payez pour l'année entière la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), égale à la valeur locative cadastrale multipliée par le taux voté localement. En zone tendue, la commune peut y ajouter une majoration de 5 % à 60 % : en 2026, 1 666 des 3 689 communes éligibles l'appliquent, dont 688 au taux maximal, selon la DGFiP.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 8 min de lectureService Public · BOFiP-Impôts · DGFiP +1

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

1er janvier
votre situation à cette date fixe la taxe pour l'année entière, sans prorata
Source : Service Public
5 % à 60 %
de majoration de la part communale en zone tendue, sur délibération du conseil municipal
Source : BOFiP-Impôts
150 €
d'amende par local en cas d'absence ou d'inexactitude de la déclaration d'occupation
Source : Service Public

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Déclarer l'occupation de vos biens
Rubrique « Gérer mes biens immobiliers », avant le 1er juillet en cas de changement
Vérifier votre avis
Dès réception : adresse, dépendances, taux de majoration
Réclamer si vous êtes imposé à tort
Messagerie de votre espace, guichet ou courrier ; sursis de paiement possible
Préparer vos preuves et justificatifs
Attestation d'employeur, certificat d'hébergement, devis, mandats

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Qui doit payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

La taxe d'habitation sur les résidences principales a disparu en 2023, mais elle subsiste pour tous les autres logements meublés. Tout se joue au 1er janvier : la THRS est « établie pour l’année entière et dépend de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition » (Source).

Vous êtes redevable si vous avez la disposition ou la jouissance permanente d'un logement meublé que vous pouvez occuper à tout moment, que vous en soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Quelques situations fréquentes :

Maison de vacances, pied-à-terre en ville, appartement hérité resté meublé : THRS au nom de celui qui en a la jouissance au 1er janvier.
Résidence secondaire louée à l'année : le locataire reçoit l'avis de THRS pour ce logement.
Meublé que vous louez ponctuellement : la THRS reste à votre nom, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location.
Logement proche du lieu de travail ou logement de fonction : c'est une deuxième résidence, traitée comme une résidence secondaire.
Logement loué nu à un locataire qui en fait sa résidence principale : ni vous ni lui ne payez de taxe d'habitation.

La taxe s'étend aux dépendances immédiates (garage, parking privatif), même non meublées et non attenantes. Un logement vide de meubles ne relève pas de la THRS mais, selon la commune, de la taxe sur les logements vacants.

Comment est calculée la THRS ?

Le montant est obtenu en multipliant la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances (un loyer théorique fixé par l'administration et revalorisé chaque année) par le taux d'imposition voté par la commune et, le cas échéant, l'intercommunalité. Service Public précise qu'il n'est pas possible d'estimer soi-même ce montant : pour une estimation, il faut s'adresser au service des impôts fonciers du lieu du bien.

L'avis d'imposition arrive au dernier trimestre de l'année et reste consultable dans votre espace impots.gouv.fr. Si vous possédez des biens dans plusieurs communes, vous recevez un avis par commune. La taxe foncière, due par le propriétaire, s'y ajoute séparément : voir Taxe foncière : calcul, exonérations et contestation.

La majoration en zone tendue : jusqu'à 60 %

Quelles communes peuvent l'appliquer ?

Seules les communes situées dans le zonage de la taxe sur les logements vacants peuvent majorer la part communale de la THRS : agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre offre et demande de logements et, depuis le 1er janvier 2024, communes où la proportion de résidences secondaires est élevée. La majoration n'est jamais automatique : elle suppose une délibération du conseil municipal, prise avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante. Le simulateur officiel « Vérifier si la TLV s'applique à votre commune » indique si votre commune est dans ce zonage.

La doctrine fiscale fixe la fourchette : « Le taux de la majoration de cotisation de la taxe d'habitation est fixé par la commune par une délibération […]. Il est compris entre 5 % et 60 %. » (Source)

Ce que votent les communes en 2026

Indicateur DGFiP 2026	Valeur
Communes pouvant instituer la majoration	3 689
Communes l'appliquant	1 666 (45,2 %)
Communes au taux maximal de 60 %	688
Taux moyen de majoration	41,8 %
Région où le recours est le plus fréquent	Bretagne (84,6 % des communes éligibles)

Suivent la Nouvelle-Aquitaine (67,9 %) et les Pays de la Loire (65,1 %). En valeur absolue, Auvergne-Rhône-Alpes (342 communes) et Provence-Alpes-Côte d'Azur (340) arrivent en tête.

Exemple

La majoration porte sur la seule part communale de la cotisation. Si cette part s'élève à 900 € et que la commune a voté 60 %, la majoration ajoute 540 € à votre avis. À 20 %, elle ajouterait 180 €.

Exonérations et dégrèvements possibles

Dégrèvement de la majoration

Vous pouvez demander à ne pas payer la majoration dans trois situations :

votre activité professionnelle vous oblige à occuper un logement distinct de l'habitation principale de votre famille ;
vous êtes hébergé durablement dans un établissement de soins de longue durée et votre ancienne résidence principale est devenue secondaire ;
le logement ne peut pas devenir une résidence principale pour une cause étrangère à votre volonté, par exemple des travaux indispensables. Dans une réponse ministérielle publiée le 3 juin 2025, le Gouvernement y inclut le logement « qui ne trouve pas preneur malgré sa mise en location ou en vente au prix du marché ».

La même réponse écarte en revanche l'éloignement géographique ou le maintien d'un lien familial comme motif de dégrèvement.

Exonération de la THRS elle-même

Votre ancien logement est exonéré à partir de l'année qui suit votre admission en Ehpad, maison de retraite ou centre de soins de longue durée. Une exonération existe aussi, sur réclamation, pour le logement retrouvé après un rapatriement organisé à la suite d'un appel à quitter une zone à l'étranger.

Meublés de tourisme et chambres d'hôtes : ce qui change en 2027

Pour 2026, seules les communes en zone France ruralités revitalisation pouvaient exonérer les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes (délibération prise avant le 1er octobre 2025, formulaire n° 1205-GD à déposer avant le 1er mars). À partir de l'imposition 2027, toutes les communes et intercommunalités pourront voter cette exonération, par délibération prise avant le 1er octobre 2026. Renseignez-vous auprès de votre mairie à l'automne.

Les démarches à connaître

Déclarez l'occupation de vos biens. Tout propriétaire indique, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de son espace impots.gouv.fr, si chaque logement est une résidence principale, secondaire, vacant ou occupé par un tiers. La déclaration se fait avant le 1er juillet pour un logement jamais déclaré ou en cas de changement. Absence ou inexactitude : amende de 150 € par local. Voir notre modèle de déclaration d'occupation.
Vérifiez votre avis dès réception : adresse, dépendances, taux de majoration.
Réclamez si vous êtes imposé à tort : par la messagerie de votre espace (« Nous contacter »), au guichet ou par courrier, auprès du service des impôts dont dépend le logement. La réclamation ne suspend pas le paiement, mais vous pouvez demander un sursis de paiement.
Joignez vos justificatifs : attestation d'employeur, certificat d'hébergement, devis de travaux, mandats de vente ou de location au prix du marché.

Les erreurs à éviter

Vendre ou louer le 2 janvier : la situation au 1er janvier fixe l'impôt de toute l'année, sans prorata.
Oublier de mettre à jour la déclaration d'occupation après une mise en location ou une vente : vous risquez un avis erroné et l'amende de 150 €.
Vider le logement pour « échapper » à la taxe : un logement non meublé peut devenir imposable à la taxe sur les logements vacants.
Confondre exonération et dégrèvement : les motifs de dégrèvement ne visent que la majoration, pas la THRS de base.
Attendre la dernière limite : une réclamation incomplète retarde le remboursement ; préparez vos preuves à l'avance.

Qui contacter ?

Pour une question sur votre avis : le service des impôts des particuliers ou le service des impôts fonciers du lieu du bien, ou le 0809 401 401 (du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19 h). Pour savoir si la commune a voté une majoration ou une exonération : la mairie. Pour arbitrer entre garder, louer ou vendre une résidence secondaire, l'ADIL de votre département vous informe gratuitement ; pour situer sa valeur, commencez par estimer votre bien.

En cas de doute sur votre situation ou de litige avec l'administration, rapprochez-vous d'un professionnel (avocat fiscaliste, notaire) ou de l'ADIL.

Sources

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
BOI-IF-TH-70 - Majoration de la taxe d'habitation des logements meublés non affectés à l'habitation principale — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
Majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires 2026 — DGFiP, impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
Question n° 2556 : Majoration de la taxe d'habitation sur la résidence secondaire des Ultramarins — Assemblée nationale, consulté le 27 septembre 2026
Vérifier si la taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique à votre commune — Service Public, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Qui paie la taxe d'habitation d'une résidence secondaire louée ?

Tout dépend de la location. Si la résidence secondaire est louée à l'année, c'est le locataire qui reçoit l'avis de THRS. Si vous la louez ponctuellement tout en pouvant l'occuper, la taxe reste à votre nom, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. Si le logement devient la résidence principale d'un locataire, plus personne ne paie de taxe d'habitation.

Comment savoir si ma commune applique la majoration de 60 % ?

Vérifiez d'abord que la commune est en zone tendue avec le simulateur de Service Public sur la taxe sur les logements vacants. Ensuite, le taux voté figure sur votre avis de taxe d'habitation et dans les délibérations de la mairie. En 2026, selon la DGFiP, 1 666 communes appliquent une majoration, dont 688 au taux maximal de 60 %, pour un taux moyen de 41,8 %.

Je vends ma résidence secondaire en cours d'année, dois-je payer la taxe ?

Oui, si vous en disposiez au 1er janvier. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier, sans calcul au prorata. Le partage de cette charge avec l'acheteur relève uniquement d'un accord entre vous dans l'acte de vente. Pensez aussi à mettre à jour la déclaration d'occupation dans votre espace impots.gouv.fr.

Peut-on être exonéré de la majoration de taxe d'habitation ?

Oui, sur réclamation, dans trois cas : logement imposé par votre activité professionnelle, hébergement durable en établissement de soins de longue durée, ou impossibilité d'en faire votre résidence principale pour une cause étrangère à votre volonté, comme des travaux indispensables ou un bien qui ne trouve pas preneur au prix du marché. L'éloignement géographique ou familial n'est pas un motif admis.

Un logement vide de meubles paie-t-il la taxe d'habitation ?

Non, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires vise les logements meublés et leurs dépendances. Un logement non meublé et inoccupé peut en revanche être soumis à une taxe sur les logements vacants, selon la commune et la durée de vacance. Vider un logement pour éviter la THRS peut donc déplacer l'imposition plutôt que la supprimer.

Ma location de vacances peut-elle être exonérée de taxe d'habitation ?

En 2026, seules les communes en zone France ruralités revitalisation peuvent exonérer les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, sur délibération. À partir de l'imposition 2027, toutes les communes et intercommunalités pourront le décider, à condition de délibérer avant le 1er octobre 2026. Interrogez votre mairie et, si l'exonération est votée, déposez le formulaire demandé dans les délais.