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Investir en nue-propriété : fonctionnement, fiscalité et fin de l'usufruit
Acheter un logement à prix réduit sans loyer ni usage pendant 15 ans ou plus : usufruit locatif social, intérêts déductibles, IFI et sortie du démembrement.
Investir en nue-propriété, c'est acheter un logement pour une fraction de sa valeur en renonçant à l'habiter et à en toucher les loyers pendant une durée fixée, au minimum 15 ans dans l'usufruit locatif social. À la fin de l'usufruit, vous récupérez la pleine propriété ; entre-temps, vous n'avez aucun loyer à déclarer, le bien n'entre en principe pas dans votre impôt sur la fortune immobilière (IFI), et les intérêts d'emprunt peuvent réduire vos autres revenus fonciers.
Le principe : acheter les murs sans l'usage
La propriété d'un logement peut être démembrée en deux droits : l'usufruit (habiter ou louer, et encaisser les loyers) et la nue-propriété (détenir le bien et le récupérer entier à la fin de l'usufruit). Pour les bases juridiques de ce mécanisme, voir Usufruit et nue-propriété : comprendre le démembrement.
L'investisseur en nue-propriété achète le second droit. Deux formules coexistent :
| | Usufruit locatif social (ULS) | Nue-propriété achetée à un particulier |
|---|---|---|
| Usufruitier | Un bailleur social (organisme HLM, société d'économie mixte, organisme agréé) | Le vendeur, qui garde l'usufruit, souvent jusqu'à son décès |
| Durée | Fixée par convention, 15 ans minimum | Souvent jusqu'au décès du vendeur : inconnue à l'avance |
| Bien | Le plus souvent un logement neuf vendu par un promoteur | Tout logement, souvent ancien |
| Loyers | Perçus par le bailleur social, qui loge des ménages sous plafonds de ressources | Aucun : le vendeur continue d'habiter ou de louer |
| Fin | Date connue, libération du logement garantie | Au décès de l'usufruitier ou à la date convenue |
La suite de ce guide porte surtout sur l'ULS, la formule la plus proposée aux investisseurs. La nue-propriété achetée à un particulier âgé ressemble davantage à un viager : voir Vente en viager : bouquet, rente et risques.
Combien coûte la nue-propriété
En ULS, la valeur de l'usufruit n'est pas fixée par un barème fiscal : elle résulte d'un calcul économique fondé sur les loyers que percevra le bailleur social pendant la durée de l'usufruit. Notaires de France précise que cette valorisation est « purement contractuelle » et que, « dans la pratique, les promoteurs retiennent généralement 40% pour l'usufruit et 60% pour la nue-propriété » (Source).
Exemple fictif : un appartement neuf dont la pleine propriété vaut 300 000 € est proposé en nue-propriété à 180 000 €, pour un usufruit de 15 ans. L'investisseur ne perçoit rien pendant 15 ans, puis détient un bien dont la valeur dépendra alors du marché local. Le « gain » théorique de 120 000 € n'est pas un rendement garanti : il rémunère 15 années sans revenu et sans usage, et la valeur finale peut être inférieure ou supérieure au prix d'aujourd'hui.
Pour juger du prix de départ, comparez la valeur en pleine propriété annoncée par le vendeur aux ventes réelles du quartier, avec l'outil Estimer : une décote calculée sur un prix de pleine propriété gonflé n'en est pas une.
La fiscalité pendant le démembrement
Pas de revenus à déclarer
Les loyers sont encaissés et déclarés par l'usufruitier. Le nu-propriétaire n'a aucun revenu foncier au titre de ce logement.
Les intérêts d'emprunt déductibles
C'est l'avantage fiscal propre à l'ULS. Le code général des impôts (article 31) permet aux nus-propriétaires de logements dont l'usufruit est détenu temporairement par un organisme HLM, une société d'économie mixte ou un organisme agréé de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration de ces logements.
Ces intérêts viennent en déduction de vos revenus fonciers provenant d'autres biens loués, au régime réel. Attention : la partie du déficit qui résulte des intérêts d'emprunt ne s'impute pas sur votre revenu global, mais exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sans autre bien loué, l'avantage reste donc en attente. Voir Déficit foncier : fonctionnement et plafond.
L'impôt sur la fortune immobilière
En principe, un bien démembré est imposé à l'IFI chez l'usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. La doctrine fiscale l'explique ainsi : « Le nu-propriétaire qui ne tire pour sa part aucun revenu ou avantage immédiat des biens qu'il possède n'a en contrepartie, rien à déclarer au titre de l'IFI » (Source). Lorsque l'usufruit et la nue-propriété sont vendus à deux personnes différentes, comme en ULS, c'est l'usufruitier qui est imposable sur la pleine propriété.
Il existe des exceptions. La plus importante pour un investisseur : lorsque le démembrement résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, à une personne qui n'est pas l'un de ses héritiers présomptifs, donataires ou légataires, la valeur est répartie entre les deux selon le barème fiscal, et le nu-propriétaire déclare la valeur de sa nue-propriété. Pour savoir si vous êtes concerné par cet impôt, voir IFI : à partir de quel patrimoine.
À la revente
La plus-value éventuelle obéit à des règles propres aux biens démembrés, notamment pour le point de départ de la durée de détention et le prix d'acquisition retenu. Faites-la chiffrer par le notaire avant de décider : voir Plus-value immobilière : calcul et exonérations.
La fin de l'usufruit locatif social
La loi organise la sortie pour protéger les locataires sans bloquer le nu-propriétaire. Selon Notaires de France, un an avant le terme, le bailleur informe expressément le locataire du statut de son logement et de la fin du bail. Le locataire peut alors bénéficier :
- d'une offre de relogement par le bailleur social s'il est toujours sous les plafonds de ressources ;
- d'une priorité pour acheter le logement si vous le mettez en vente ;
- d'un nouveau bail de droit commun avec vous, si vous le proposez.
Selon la circulaire ministérielle de 2007 sur l'ULS, le bailleur social doit proposer au locataire concerné, trois mois avant l'expiration de la convention et sous conditions de ressources, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Notaires de France résume l'engagement pris envers l'investisseur : « le bailleur social lui garantit la libération du bien et sa remise en état à l’échéance de la convention ».
À l'échéance, vous avez trois options : habiter le logement, le louer, ou le vendre.
Investir en ULS : les étapes
1. Définir l'horizon : l'argent est immobilisé au moins 15 ans, sans revenu. Ce placement vise un objectif lointain (retraite, transmission), pas un complément de revenus.
2. Choisir l'emplacement comme pour un achat classique : c'est la valeur du bien dans 15 ou 20 ans qui fera le résultat.
3. Lire la convention d'usufruit : durée exacte, identité du bailleur social, répartition des travaux et des grosses réparations, état de restitution, sort des locataires en place.
4. Vérifier le prix de la pleine propriété et le pourcentage retenu pour la nue-propriété.
5. Organiser le financement : les mensualités seront payées sans loyer en face. Pour situer votre capacité, utilisez le simulateur.
6. Signer chez le notaire l'acte d'acquisition de la nue-propriété, en VEFA le plus souvent.
Erreurs à éviter
- Compter sur une revente facile avant l'échéance : la nue-propriété peut se vendre, mais les acheteurs sont moins nombreux que pour un bien libre.
- Confondre décote et rendement : la réduction de prix compense l'absence de revenus pendant toute la durée.
- Oublier l'exception IFI en cas d'achat à un particulier qui se réserve l'usufruit.
- Emprunter sans autres revenus fonciers en pensant déduire immédiatement les intérêts.
- Négliger la convention : ses clauses déterminent l'état dans lequel vous récupérerez le logement.
Qui contacter
Le notaire vérifie la convention d'usufruit, l'acte de vente et chiffre les conséquences fiscales. L'ADIL répond gratuitement sur le fonctionnement du démembrement et les droits des locataires en fin d'usufruit. Pour un investissement de cette durée et en cas de doute sur la fiscalité, faites-vous conseiller par un professionnel (notaire, avocat fiscaliste ou ADIL).
Sources
- Usufruit locatif social — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
- RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d'emprunt — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
- PAT - IFI - Biens ou droits démembrés, grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
- Circulaire du 17 avril 2007 concernant la mise en œuvre de l'usufruit locatif social — Bulletin officiel du ministère chargé du logement, consulté le 27 septembre 2026