Ce guide réunit ce qu’il faut savoir pour acheter, vendre ou louer à Nice, qui compte 357 737 habitants selon le référentiel officiel des communes. Il s’appuie sur les 39 585 ventes DVF enregistrées en cinq ans, jusqu’au 31 décembre 2024, et sur la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, mesurée sur la commune elle-même. Vous y trouverez la lecture des prix médians et moyens, la géographie de la ville entre littoral et collines, le calcul d’un budget complet et d’un rendement locatif indicatif, les obligations liées au DPE et au risque sismique, et ce que change le recul des ventes.
Le marché niçois en chiffres
Sur les cinq années closes au 31 décembre 2024, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques du ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 39 585 ventes à Nice. Le prix médian ressort à 4 477 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue au-dessus, l’autre moitié en dessous. La moyenne atteint 4 911 €, soit 9,7 % de plus. Une partie des ventes se fait donc à des prix nettement supérieurs au prix courant ; la médiane reste le repère à retenir pour situer un bien.
Le volume a baissé : 7 223 ventes en 2024, contre 8 175 en 2023, soit un recul de 11,6 %. Ces chiffres couvrent l’ensemble de la commune et tous les biens vendus.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 20,4 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé proposé au 3e trimestre 2025, avec un intervalle de prédiction à 95 % allant de 15,4 à 27,0 €/m². Pour une maison, l’indicateur est de 21,6 €/m², avec un intervalle de 13,5 à 34,6 €/m², plus large parce que l’échantillon de maisons est plus réduit (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés.
Rapporté au prix médian, le loyer d’un appartement donne un rendement brut indicatif d’environ 5,5 % par an (20,4 € multipliés par douze mois, divisés par 4 477 €). Ce calcul rapproche deux sources différentes et ignore les charges récupérables, la taxe foncière, la vacance et la fiscalité : c’est un ordre de grandeur, pas une promesse.
Les quartiers et secteurs
Le littoral concentre les adresses les plus connues. La promenade des Anglais longe la baie des Anges ; derrière elle, le Carré d’Or réunit des immeubles bourgeois à quelques rues de la mer. Plus à l’est, le Vieux-Nice, aux ruelles étroites et aux immeubles anciens souvent sans ascenseur, précède la colline du Château et le port Lympia. Depuis 2021, la ville figure sur la liste du patrimoine mondial de l’Unesco au titre de la villégiature d’hiver de riviera.
Au nord du centre, le quartier de la Libération, autour de son marché, et Saint-Roch ou Riquier, plus à l’est, offrent un habitat plus mixte. Les collines forment un autre marché : Cimiez, avec ses anciennes villas et résidences, et le mont Boron, à l’est du port, proposent des biens avec vue et des maisons, recherchés et plus rares. À l’ouest, au-delà du centre, les quartiers résidentiels mènent jusqu’à la plaine du Var et au secteur de l’aéroport Nice Côte d’Azur.
Le tramway, qui relie notamment le port à l’aéroport, structure la desserte de la ville. Dans une commune aussi contrastée, un prix se juge à l’échelle de la rue : l’étage, la vue sur la mer, l’exposition, la présence d’un stationnement et l’état de la copropriété font varier fortement la valeur. Comparez les ventes DVF du quartier, à surface et à type de bien équivalents.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 4 477 €/m², un deux-pièces de 40 m² représente environ 179 000 €, un trois-pièces de 60 m² environ 269 000 € et un logement de 80 m² environ 358 000 €. Ces ordres de grandeur s’entendent hors frais d’acquisition ; une vue sur la mer ou une adresse du littoral peut les dépasser largement.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation perçus pour le département des Alpes-Maritimes et pour la Ville de Nice, des émoluments du notaire et des débours. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement leur taux : le simulateur des Notaires de France applique le barème en vigueur à la date de la vente. Dans le neuf, ces frais sont nettement plus faibles.
En copropriété, le budget annuel compte les charges courantes, souvent plus élevées dans les résidences avec gardien, piscine ou jardin, la cotisation au fonds de travaux instauré par la loi ALUR et les travaux votés. Demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le projet de plan pluriannuel de travaux, que la loi Climat et Résilience rend progressivement obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le montant réel de cet impôt.
Pour financer un deux-pièces à 179 000 €, les taux moyens des crédits à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France servent de repère, et l’assurance emprunteur peut être changée à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, surface privative dite loi Carrez pour un lot de copropriété, et, selon l’âge du bien, les diagnostics amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), électricité et gaz (installations de plus de quinze ans). Dans les immeubles anciens du Vieux-Nice, bâtis avant 1949, le constat de risque d’exposition au plomb est systématique. L’acquéreur non professionnel dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat.
L’état des risques et pollutions se prépare sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à partir de l’adresse exacte du bien. La commune de Nice est entièrement classée en zone de sismicité moyenne depuis le décret du 22 octobre 2010 et dispose d’un plan de prévention des risques sismiques : pour des travaux lourds ou une construction neuve, les règles parasismiques s’appliquent. Les autres risques, dont les inondations, dépendent de l’adresse et figurent dans le même document.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Nice sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, qui plafonne le loyer lui-même, est un dispositif distinct, réservé aux territoires qui l’ont demandé. La location meublée de courte durée à des touristes obéit à des règles de déclaration propres, à vérifier auprès de la mairie.
Pour un bailleur niçois, le calendrier du DPE s’applique à toute mise en location : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, et le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté depuis août 2022. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et le réseau France Rénov oriente vers les aides à la rénovation énergétique.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Nice a compté 952 ventes de moins en 2024 qu’en 2023, soit un recul de 11,6 %. Ce recul porte sur le volume, pas sur les prix, que cette page lisse sur cinq ans : pour dater un prix, comparez des ventes récentes de la même rue.
Pour un acheteur, un marché moins actif laisse plus de temps pour comparer le littoral et les collines, faire vérifier l’état de l’immeuble et négocier les biens dont le DPE annonce des travaux. Pour un vendeur, un prix aligné sur les ventes réelles de la rue, vue et étage compris, réduit le temps de mise en vente.
Pour un bailleur, le rendement brut indicatif d’environ 5,5 % se réduit une fois déduits les charges, la taxe foncière et les travaux, et le calendrier du DPE rend la rénovation plus urgente, puisque les logements classés F ne pourront plus être loués en 2028.
