Acheter ou louer dans le 16e arrondissement, c’est composer avec une médiane de 11 478 €/m², mesurée sur 12 314 ventes DVF des cinq dernières années. Ce guide détaille ce que disent vraiment ces chiffres, les différences entre Chaillot, Porte-Dauphine, la Muette et Auteuil, le budget complet d’un achat au-delà du prix affiché, les obligations propres à Paris — zone tendue, encadrement des loyers, calendrier du DPE — et ce que change le recul de 12,8 % du nombre de ventes observé en 2024. Chaque chiffre est accompagné de sa source et de sa période.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 12 314 ventes dans le 16e arrondissement sur les cinq dernières années, jusqu’au 31 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 11 478 €/m² et le prix moyen à 11 728 €/m².
L’écart entre les deux reste faible : 250 €, soit 2,2 %. La médiane coupe l’échantillon en deux — une vente sur deux s’est conclue au-dessous de 11 478 €/m², une sur deux au-dessus. La moyenne, elle, réagit aux ventes exceptionnelles, par exemple un dernier étage avec vue ou une très grande surface sur une avenue recherchée. Qu’elle dépasse si peu la médiane montre que ces ventes pèsent peu face aux milliers de transactions ordinaires.
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 33,4 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 26,3 à 42,5 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). L’estimation est mesurée sur l’arrondissement lui-même, à partir de 24 208 observations, ce qui la rend robuste. Il s’agit d’un loyer demandé dans les annonces, pas d’un loyer signé : le montant final peut différer, et il doit en tout état de cause respecter l’encadrement parisien. Rapporté au prix médian, cet indicateur donne un rendement brut théorique d’environ 3,5 % par an (33,4 € × 12 ÷ 11 478 €). Ce calcul surestime la rentabilité réelle : le loyer inclut les charges, et il ne tient compte ni des frais d’acquisition, ni de la taxe foncière, ni de la vacance locative, ni de la fiscalité.
Les quartiers de l’arrondissement
Le 16e est découpé en quatre quartiers administratifs. Au nord, Chaillot et Porte-Dauphine s’étendent autour du Trocadéro et des grandes avenues qui rayonnent depuis l’Étoile ; l’immeuble haussmannien et post-haussmannien y domine. Au centre, le quartier de la Muette descend jusqu’aux abords du Bois de Boulogne. Au sud, Auteuil conserve un tissu plus varié : immeubles de rapport, édifices Art nouveau comme le Castel Béranger d’Hector Guimard, rue La Fontaine, et villas privées où subsistent des maisons individuelles, dont la villa Montmorency.
Les prix présentés ici agrègent tout l’arrondissement. Or la valeur d’un appartement peut varier sensiblement d’une rue à l’autre selon l’étage, la présence d’un ascenseur, l’exposition, l’état de la copropriété et le classement énergétique. Pour affiner, la carte des ventes permet de consulter les transactions DVF réelles autour d’une adresse, avec leur date et leur surface.
Côté transports, la ligne 9 du métro traverse l’arrondissement du nord au sud, du Trocadéro à la porte de Saint-Cloud. La ligne 6 dessert le nord, de l’Étoile à Passy, la ligne 10 le secteur d’Auteuil, et la ligne 2 les abords de la porte Dauphine. Le RER C longe l’ouest de l’arrondissement, des bords de Seine jusqu’à l’avenue Foch. Au sud, le Parc des Princes et le stade Roland-Garros attirent une forte affluence les jours d’événements, un paramètre à intégrer pour un logement situé à proximité.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 11 478 €/m², un studio de 30 m² représente environ 344 000 €, un deux-pièces de 50 m² environ 574 000 € et un appartement familial de 80 m² environ 918 000 €. Ce sont des ordres de grandeur : la moitié des ventes se sont conclues au-dessus de la médiane, et un bien en mauvais état ou mal classé au DPE se négocie en général en dessous.
À ces montants s’ajoutent les frais d’acquisition, dits « frais de notaire » : droits de mutation reversés aux collectivités et à l’État, rémunération réglementée du notaire et débours. Les droits étant proportionnels au prix, ils représentent dans le 16e des sommes élevées en valeur absolue, surtout pour un appartement familial proche de 918 000 € à la médiane ; le simulateur des Notaires de France donne le montant exact pour un prix donné, dans l’ancien comme dans le neuf.
Il faut aussi prévoir les charges de copropriété, qui varient fortement selon les services de l’immeuble (gardien, ascenseur, chauffage collectif), la taxe foncière et le coût d’éventuels travaux. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales, remis avant la signature, signalent les travaux votés ou envisagés : dans un immeuble en pierre de taille des grandes avenues, un ravalement ou une réfection de toiture se répercute sur chaque copropriétaire.
Sur des montants de cette taille, quelques dixièmes de point de taux changent sensiblement le coût total du crédit : les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France servent de point de comparaison avant de solliciter les banques ou un courtier. Si le bien visé demande une rénovation énergétique, France Rénov informe gratuitement sur les aides disponibles.
Les démarches et obligations
Acheter dans le 16e, c’est presque toujours acheter un lot de copropriété. Le vendeur doit fournir la superficie loi Carrez, le dossier de diagnostic technique (DPE et, selon l’âge du bâtiment et des installations, amiante, plomb, électricité et gaz), l’état des risques et pollutions et les documents de la copropriété. L’état des risques se vérifie sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique ; le sous-sol parisien compte d’anciennes carrières et, pour les adresses proches de la Seine, il est prudent de consulter le zonage inondation. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour louer, Paris cumule deux régimes. La zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et encadre la fixation du loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers, fixé par arrêté préfectoral, impose en plus un loyer de référence majoré, exprimé hors charges, qui se consulte pour chacun des quatre quartiers du 16e selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Un complément de loyer n’est possible que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient par comparaison avec les logements comparables du secteur, et il est exclu pour un logement classé F ou G.
Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Les chambres de service sous les toits des immeubles haussmanniens, souvent achetées pour être louées, méritent une vérification particulière du DPE avant toute offre. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille chacune de ces obligations.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le 16e a enregistré 2 231 ventes en 2024 contre 2 558 en 2023, soit un recul de 12,8 %. Ce chiffre mesure l’activité, pas les prix : les données agrégées ici ne permettent pas, à elles seules, d’en déduire une hausse ou une baisse du prix au mètre carré. Avec 12 314 ventes en cinq ans, le 16e reste toutefois un marché profond, où les références ne manquent pas.
Le recul pèse surtout sur la lecture fine des prix. Entre un appartement d’avenue à Chaillot et une maison de villa à Auteuil, la médiane d’arrondissement ne dit presque rien : un vendeur gagne à s’appuyer sur les ventes de la même rue et du même type d’immeuble, et un acquéreur à confronter le prix demandé à ces ventes voisines, étage, état et DPE compris.
Les ventes s’arrêtent à fin 2024 et l’indicateur de loyer date du 3e trimestre 2025 : le rendement théorique de 3,5 % calculé plus haut rapproche donc deux périodes différentes et reste un ordre de grandeur.
