Des avenues haussmanniennes des Ternes aux rues de faubourg des Épinettes, le 17e arrondissement réunit des marchés très différents sous une même médiane : 10 933 € le mètre carré, sur 12 928 ventes enregistrées en cinq ans dans les données DVF publiées par le ministère de l’Économie. Ce guide explique ce que recouvre ce chiffre, compare les secteurs, chiffre le budget d’un achat, rappelle les règles parisiennes de location et analyse le recul récent des ventes, chaque donnée étant accompagnée de sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 12 928 ventes dans le 17e arrondissement sur les cinq dernières années, période arrêtée au 31 décembre 2024. Seuls le 15e et le 18e en comptent davantage. Le prix médian s’établit à 10 933 € le mètre carré : la moitié des ventes se sont conclues au-dessus, l’autre moitié au-dessous. La moyenne, 10 915 €, est inférieure de 18 € à la médiane, soit 0,2 %. Cet écart quasi nul montre que les ventes les plus chères de l’ouest de l’arrondissement sont compensées par celles, plus abordables, de l’est et du nord.
Classé par prix médian, le 17e occupe le 11e rang des 20 arrondissements, juste après le 9e et juste avant le 11e. Il reste moins cher que le 16e et le 8e voisins, mais plus cher que le 18e voisin.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 32,7 € le mètre carré pour un appartement, charges comprises, pour un logement non meublé de référence mis en annonce au troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’intervalle de prédiction s’étend de 26,0 à 41,2 €, et l’indicateur est mesuré sur l’arrondissement lui-même. Rapporté au prix médian, ce loyer correspond à un rendement brut d’environ 3,6 % par an, avant déduction des charges, de la taxe foncière et de la vacance.
Les quartiers ou secteurs
L’arrondissement se divise en quatre quartiers administratifs : Ternes, Plaine-de-Monceau, Batignolles et Épinettes. À l’ouest et au sud, les Ternes et la Plaine-de-Monceau, traversés par l’avenue de Wagram, le boulevard Malesherbes, l’avenue de Villiers et le boulevard Pereire, alignent des immeubles haussmanniens et post-haussmanniens, souvent en pierre de taille, avec de grands appartements familiaux.
À l’est, les Batignolles ont gardé une allure de village autour du square des Batignolles et de l’église Sainte-Marie des Batignolles, avec des immeubles plus modestes et des rues commerçantes comme la rue des Moines ou la rue Legendre. Plus au nord, les Épinettes présentent un bâti de faubourg varié, entre immeubles anciens, petites maisons et ensembles plus récents.
Le long des voies ferrées de la gare Saint-Lazare, l’opération Clichy-Batignolles a transformé d’anciens terrains ferroviaires en un quartier neuf organisé autour du parc Clichy-Batignolles – Martin-Luther-King. Le Tribunal de Paris y est installé depuis 2018, près de la porte de Clichy. Ce secteur offre des logements récents, construits selon des normes énergétiques plus exigeantes que celles de l’ancien.
La desserte s’appuie sur les lignes de métro 2, 3, 13 et 14, la ligne 14 ayant été prolongée fin 2020 vers le nord avec les stations Pont Cardinet et Porte de Clichy, sur le RER C et sur le tramway T3b le long des boulevards des Maréchaux.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 10 933 € le mètre carré, un studio de 30 m² représente environ 328 000 €, un appartement de 50 m² environ 547 000 € et un appartement de 70 m² environ 765 000 €, hors frais. Dans le 17e plus qu’ailleurs, la même surface peut coûter nettement plus ou nettement moins selon le secteur, l’étage, la présence d’un ascenseur et la qualité de l’immeuble.
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix : droits de mutation perçus au profit de la Ville de Paris et de l’État, et rémunération du notaire. Le simulateur des Notaires de France les chiffre pour un prix donné. Dans les immeubles anciens en copropriété des Ternes ou des Épinettes, les travaux de ravalement, de toiture ou de rénovation énergétique pèsent sur le budget : les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le montant du fonds de travaux renseignent sur ce qui a été voté ou se prépare. La taxe foncière complète le coût annuel de détention.
Pour un appartement de 50 m² autour de 547 000 €, les taux moyens des crédits immobiliers publiés chaque mois par la Banque de France servent de repère ; une offre de prêt se compare ensuite sur son coût total, assurance emprunteur incluse.
Les démarches et obligations
Le 17e, comme l’ensemble de Paris, figure dans la liste des communes en zone tendue du décret n° 2013-392 : le préavis d’un locataire de logement vide y est réduit à un mois, et le loyer ne peut pas être librement réévalué entre deux locataires. L’encadrement des loyers, appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019, fixe chaque année par arrêté préfectoral un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction : un logement neuf de Clichy-Batignolles et un appartement haussmannien des Ternes ne relèvent donc pas des mêmes références. Le loyer de base d’un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles, et le bail doit mentionner ces références.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne la location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), les classes F puis E suivront selon le calendrier légal, et le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté. Dans les grands appartements anciens des Ternes et de la Plaine-de-Monceau, le DPE devient un critère de prix à part entière.
À la vente, le dossier de diagnostic technique comprend notamment le DPE, le mesurage loi Carrez et, selon l’âge de l’immeuble, les constats relatifs au plomb et à l’amiante. L’état des risques et pollutions est obligatoire pour une vente comme pour une location ; il s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à l’adresse exacte du bien.
Pour un bailleur qui viserait la clientèle du palais des congrès de la porte Maillot, la location meublée de courte durée à des touristes est réglementée par la Ville de Paris (enregistrement, durée maximale pour une résidence principale, autorisation de changement d’usage dans les autres cas) : les règles en vigueur se consultent sur paris.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a reculé de 7,4 % : 2 449 ventes sur les douze derniers mois de la période, arrêtée au 31 décembre 2024, contre 2 644 sur les douze mois précédents. Le 15e connaît un repli comparable, de 7,3 %, tandis que le 18e voisin recule plus nettement, de 13,2 %, sur les mêmes périodes.
Ce recul du volume ne dit pas à lui seul que les prix baissent : les données DVF enregistrent des ventes signées, publiées avec un décalage de plusieurs mois, et la médiane de ce guide porte sur cinq ans cumulés. Dans un arrondissement aussi contrasté, l’acheteur gagne à comparer des ventes du même secteur plutôt que la médiane globale : un appartement des Épinettes ne se juge pas sur les références des Ternes. Un marché moins actif lui laisse aussi le temps de négocier sur des défauts précis, comme un DPE défavorable ou des travaux votés. Pour un vendeur, un prix cohérent avec les ventes comparables récentes du même secteur, consultables sur la carte des ventes, devient décisif.
Côté location, l’indicateur de 32,7 € le mètre carré charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) mesure des loyers d’annonce et non des loyers signés. Tout loyer doit en outre respecter le plafond de l’encadrement, à vérifier avec l’outil officiel de consultation des loyers de référence avant la signature du bail.
