Loi Carrez : calcul de la surface et recours si erreur

Si la surface « Carrez » réelle de votre appartement est inférieure de plus de 5 % à celle écrite dans l'acte de vente, vous pouvez exiger du vendeur une baisse du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants. Vous avez 1 an à compter de la signature de l'acte authentique pour agir en justice : passé ce délai, le droit est perdu.

Quels biens sont concernés par la loi Carrez

La loi Carrez est inscrite à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Son premier alinéa, cité par la Chambre des notaires de Paris, pose la règle : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. » (Source)

Concrètement :

Sont concernés tous les lots de copropriété, quelle que soit leur affectation : appartement, local commercial, local professionnel.
Sont exclus les caves, garages, emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².
Les locaux accessoires (cellier, grenier, chambre de service, réserve) ne sont pas cités par la loi ; selon les notaires de Paris, ils sont en principe pris en compte, sauf s'ils font moins de 8 m².
Une maison individuelle n'est concernée que si elle constitue un lot de copropriété.

La mention doit figurer dans l'avant-contrat (promesse ou compromis) et dans l'acte authentique. Pour le déroulé de ces deux étapes, voir le guide Compromis ou promesse de vente.

Comment se calcule la surface Carrez

La méthode est fixée par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 : « La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

| Élément | Compté dans la surface Carrez ? |

| --- | --- |

| Pièces closes et couvertes d'au moins 1,80 m de hauteur | Oui |

| Murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines | Non |

| Embrasures de portes et de fenêtres | Non |

| Parties de moins de 1,80 m de hauteur (sous pente) | Non |

| Balcon, terrasse, loggia ouverte (non clos) | Non |

| Cave, garage, place de parking | Non |

Ne confondez pas la surface Carrez avec la surface de plancher du droit de l'urbanisme : celle-ci sert à déterminer l'autorisation de travaux exigée et obéit à ses propres déductions.

Qui doit mesurer

La loi n'impose pas de recourir à un professionnel. Mais, compte tenu de la complexité du mesurage et des sanctions, les notaires recommandent vivement de faire appel à un professionnel qualifié. Pour les autres documents techniques à réunir lors d'une vente, voir le guide Diagnostics immobiliers obligatoires.

Les deux sanctions, et leurs délais très courts

| Situation | Recours de l'acquéreur | Délai |

| --- | --- | --- |

| Aucune surface mentionnée dans l'avant-contrat | Nullité de l'avant-contrat ou de la vente | 1 mois à compter de l'acte authentique |

| Surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte | Diminution du prix | 1 an à compter de l'acte authentique |

| Surface réelle supérieure à celle de l'acte | Aucun supplément de prix pour le vendeur | Sans objet |

Sur l'absence de mention, la Cour de cassation a précisé que seule la signature d'un acte authentique mentionnant la superficie fait perdre le droit d'agir en nullité contre l'avant-contrat qui l'avait omise ; la simple remise d'un certificat de mesurage après la promesse ne suffit pas (Cass. 3e civ., 22 novembre 2018, n° 17-23.366, analysé par l'ANIL).

Calculer la baisse de prix

La diminution est « proportionnelle à la moindre mesure » : elle se calcule dès le premier mètre carré manquant, et non à partir du seuil de 5 %. Le seuil sert seulement à ouvrir le droit d'agir.

Exemple 1. Acte : 50 m² pour 250 000 €. Mesure réelle : 47 m². L'écart est de 3 m², soit 6 % : le seuil est dépassé. La baisse vaut 250 000 × 3 / 50 = 15 000 €.

Exemple 2. Même acte, mesure réelle : 48 m². L'écart est de 2 m², soit 4 % : inférieur au vingtième, il ne donne droit à aucune réduction.

Pour situer le prix au mètre carré réellement payé par rapport aux ventes de votre quartier, vous pouvez utiliser l'outil Estimer.

Les étapes pour obtenir la réduction

1. Faire mesurer le lot par un professionnel, si possible en présence du vendeur ou après l'avoir invité, en conservant le rapport daté.

2. Comparer avec la surface de l'acte authentique, pas avec celle de l'annonce : c'est l'acte qui compte.

3. Calculer l'écart en pourcentage, puis le montant proportionnel.

4. Adresser une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur, en joignant le mesurage et le calcul, et en demandant la restitution.

5. Tenter une résolution amiable : si la somme réclamée ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire avant de saisir le tribunal ; le conciliateur de justice est gratuit.

6. Saisir le tribunal judiciaire avant la fin de l'année qui suit l'acte authentique. Surveillez la date : des échanges amiables qui s'éternisent peuvent vous faire dépasser l'échéance.

Côté vendeur : responsabilité et recours contre le mesureur

Seul le vendeur, qui a perçu le prix, doit restituer la part correspondant à la surface manquante. S'il avait confié le mesurage à un professionnel, il peut, sous conditions, se retourner contre lui. La jurisprudence considère que la restitution du prix en elle-même n'est pas un préjudice indemnisable, mais la Cour de cassation a admis la réparation d'une perte de chance, celle d'avoir pu vendre au même prix une surface moindre (Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-27.397, analysé par l'ANIL).

Pour un vendeur, la meilleure protection reste un mesurage fait par un professionnel assuré, vérifié s'il existe des travaux récents (combles aménagés, cloisons déplacées, véranda fermée).

Erreurs à éviter et qui contacter

Les pièges fréquents

Vérifier la surface trop tard : faites mesurer dès l'emménagement, pas au bout de onze mois.
Se fonder sur l'annonce plutôt que sur l'acte authentique.
Additionner cave ou parking dans votre propre calcul : ils sont exclus.
Oublier que l'excédent ne coûte rien : si le vendeur s'est trompé en votre faveur, il ne peut rien réclamer.
Confondre surface Carrez et surface de plancher.

Les bons interlocuteurs

L'ADIL de votre département vérifie gratuitement votre calcul et vos délais. Le notaire qui a reçu l'acte peut vous transmettre le mesurage annexé. Le conciliateur de justice aide à trouver un accord, et un avocat devient indispensable si le vendeur conteste et que l'échéance d'un an approche. Pour la vie de l'immeuble après l'achat, voir le guide Copropriété : charges, syndic et conseil syndical.

Le délai d'un an ne pardonne pas : en cas de doute ou de litige, consultez rapidement un avocat, un notaire ou l'ADIL.

Sources

Vente d'un bien en copropriété et erreur de superficie — Chambre des notaires de Paris, consulté le 27 septembre 2026
Vente d'immeuble : quelles sont les sanctions en cas d'erreur ou d'absence d'indication de superficie ? — Chambre des notaires de Paris, consulté le 27 septembre 2026
Superficie Carrez : sanction de l'absence de mention dans l'avant-contrat — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Mesurage erroné : action du vendeur contre le mesureur — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Conciliateur de justice — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable d'une construction : quelles sont les règles de calcul ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Quelle marge d'erreur est tolérée par la loi Carrez ?+

La loi tolère un écart d'un vingtième, soit 5 %. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une baisse du prix. Une fois ce seuil franchi, la réduction se calcule sur la totalité des mètres carrés manquants, dès le premier. Si l'écart est de 5 % ou moins, aucune réduction n'est due par le vendeur.

Combien de temps a-t-on pour contester la surface Carrez ?+

L'action en diminution du prix doit être engagée dans le délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique de vente. Si c'est la mention de surface qui manquait dans l'avant-contrat, l'action en nullité doit être intentée au plus tard un mois après l'acte authentique. Ces délais sont courts : faites mesurer le logement dès votre emménagement et agissez rapidement.

Le balcon et la cave comptent-ils dans la surface Carrez ?+

Non. La surface Carrez ne retient que les planchers des locaux clos et couverts, d'au moins 1,80 mètre de hauteur, après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures. Un balcon ou une terrasse ouverts ne sont pas clos. Les caves, garages et places de stationnement sont expressément exclus, de même que les lots de moins de 8 m².

Le vendeur peut-il réclamer plus si la surface est plus grande ?+

Non. La loi Carrez protège uniquement l'acquéreur. Si la surface réelle dépasse celle indiquée dans l'acte, l'excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix. Seul l'écart défavorable à l'acheteur, lorsqu'il dépasse 5 %, ouvre droit à une diminution du prix, calculée proportionnellement aux mètres carrés manquants.

Qui paie en cas d'erreur de mesurage Carrez ?+

C'est le vendeur qui doit restituer à l'acheteur la part du prix correspondant à la surface manquante, puisqu'il a perçu le prix. S'il avait fait appel à un professionnel pour le mesurage, il peut ensuite se retourner contre lui. La Cour de cassation n'indemnise pas la restitution elle-même, mais admet la réparation d'une perte de chance, celle d'avoir pu vendre au même prix une surface moindre.

La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?+

Seulement si la maison fait partie d'une copropriété, car la loi vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété. Une maison individuelle vendue seule, hors copropriété, n'est pas soumise au mesurage Carrez. La surface indiquée reste toutefois un élément du contrat : en cas d'écart important, un avocat ou l'ADIL vous dira quels autres recours sont envisageables.