Retenues sur le dépôt de garantie : lesquelles sont justifiées et comment les contester

Ce guide traite uniquement des retenues : pour le plafond, les délais de restitution d'un ou deux mois et la majoration de 10 % par mois de retard, voir notre guide du dépôt de garantie.

Ce qui peut être retenu, et ce qui ne le peut pas

Le dépôt de garantie couvre les manquements du locataire : loyers ou charges impayés, défaut d'entretien, réparations locatives non faites, dégradations. Service Public donne des exemples de détériorations dues à la négligence : trou ou tache sur les murs, porte enfoncée, moquette brûlée, parquet abîmé. Le locataire répond aussi des dégâts causés par les personnes qui vivent avec lui, qu'il héberge ou qu'il fait intervenir, comme un artisan.

À l'inverse, Service Public précise que les dommages dus à la vétusté restent à la charge du propriétaire, même lorsque la réparation figure sur la liste des réparations locatives.

La preuve : ce que le bailleur doit fournir

La loi exige que chaque somme retenue soit justifiée. Concrètement, Service Public énumère : « En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. » (Source) Il peut s'agir des états des lieux, de photos, d'un constat de commissaire de justice, de factures ou de devis, d'une lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse.

L'ANIL, dans son analyse de la jurisprudence, précise trois points :

• Pas de forfait : le propriétaire doit justifier chaque somme et ne peut pas retenir un montant forfaitaire.
• Un devis peut suffire : la Cour de cassation l'a admis (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-13668 ; Cass. 3e civ., 2 octobre 2007, n° 06-18142), mais le juge n'est pas lié par un devis qu'il estime excessif. Cette analyse date de plusieurs années : en cas de litige, une facture reste la preuve la plus solide.
• Le calendrier des justificatifs : le bailleur n'est pas tenu de les produire dans le délai de restitution, mais dans un délai raisonnable (Cass. 3e civ., 8 décembre 2009, n° 08-20340).

La question de savoir si le bailleur doit avoir réellement fait les travaux reste discutée : l'ANIL relève que la Cour de cassation exige désormais, pour des dommages et intérêts, une faute et un préjudice démontré, sans subordonner l'indemnisation à l'exécution des réparations.

Quand l'état des lieux manque

• Pas d'état des lieux d'entrée, par refus du bailleur malgré une mise en demeure : c'est au bailleur de prouver en fin de bail que le logement était en bon état.
• Pas d'état des lieux d'entrée, par négligence des deux ou refus du locataire : le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (photos, constat). Pour la vétusté et les travaux du bailleur, la preuve reste à la charge du propriétaire.
• État des lieux de sortie impossible à l'amiable : un commissaire de justice l'établit, après avoir prévenu les deux parties au moins 7 jours à l'avance ; ses frais, réglementés, sont partagés par moitié et ses constatations s'imposent aux deux parties.

La vétusté : le calcul qui réduit la retenue

La vétusté est définie par le décret du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (Source).

Si le bail comporte une grille de vétusté, elle doit être choisie parmi celles issues d'un accord collectif. Elle fixe pour chaque matériau une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel. La part du locataire se calcule alors ainsi :

1. partir du coût justifié de la remise en état (devis ou facture) ;
2. appliquer l'abattement correspondant à l'âge de l'élément, selon la grille ;
3. retenir seulement le solde, qui peut être nul si l'élément a dépassé sa durée de vie.

Sans grille annexée au bail, le juge apprécie la part de vétusté au cas par cas, au vu de l'âge des équipements et des états des lieux. Le détail des grilles fait l'objet de notre fiche sur la vétusté en location.

Contester une retenue : les étapes

1. Rassemblez vos pièces : bail, états des lieux d'entrée et de sortie, photos datées, date de remise des clés, preuve de paiement des loyers.
2. Demandez les justificatifs par écrit si le bailleur ne les a pas fournis, en listant chaque retenue contestée.
3. Envoyez une contestation motivée en recommandé avec accusé de réception, poste par poste : défaut préexistant, vétusté, absence de preuve, montant excessif. Notre modèle de lettre de contestation de l'état des lieux de sortie et des retenues suit cet ordre ; si rien n'a été rendu, utilisez la mise en demeure de restitution.
4. Engagez une démarche amiable : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice (gratuits), ou médiateur (payant). Elle est obligatoire avant de saisir le juge lorsque le litige ne dépasse pas 5 000 €.
5. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

La commission de conciliation rend son avis ou constate l'accord au plus tard dans les 2 mois de sa saisine. Attention : si vous acceptez devant elle de renoncer à une partie du dépôt, vous ne pourrez plus réclamer cette somme au juge.

Côté propriétaire : retenir sans risque

• Établissez des états des lieux précis, pièce par pièce, avec photos datées, à l'entrée comme à la sortie. Notre modèle d'état des lieux de sortie reprend le contenu imposé.
• Chiffrez chaque poste avec un devis ou une facture d'un professionnel, et appliquez la vétusté.
• Envoyez un décompte détaillé avec les justificatifs, dans les délais de restitution, pour éviter la majoration de retard. Pour la présentation, voyez le modèle de décompte des frais de réparation.
• Ne retenez jamais le dépôt entier « en attendant » les devis : seule la provision pour charges de copropriété, limitée à 20 %, peut être conservée provisoirement.

Erreurs à éviter

• Signer un état des lieux de sortie comportant des mentions vagues comme « état moyen » : faites préciser l'emplacement et l'étendue de chaque défaut.
• Oublier d'indiquer sa nouvelle adresse à la remise des clés : la majoration pour retard n'est alors pas due.
• Accepter une retenue pour des défauts déjà notés à l'entrée.
• Laisser passer le délai de 3 ans pour agir.
• Côté bailleur, retenir un « forfait ménage » ou une prestation sans devis ni facture.

Pour mieux préparer la sortie, relisez notre guide de l'état des lieux d'entrée et de sortie. En cas de désaccord persistant ou de montant important, faites-vous conseiller par l'ADIL ou un avocat avant d'engager la procédure.

Sources

• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Modalité d’établissement de l’état des lieux et prise en compte de la vétusté — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026