Quelles retenues le propriétaire peut-il faire sur le dépôt de garantie ?

Seulement les sommes que le locataire doit réellement : loyers ou charges impayés, et coût des dégradations ou réparations locatives constatées en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie. Chaque retenue doit être justifiée par des documents, comme un devis, une facture, des photos ou un constat. L'usure normale due au temps, c'est-à-dire la vétusté, reste à la charge du propriétaire et ne peut pas être déduite.

Un simple devis suffit-il pour justifier une retenue ?

Selon la jurisprudence citée par l'ANIL, oui : la Cour de cassation a admis qu'un devis peut justifier la somme retenue, sans exiger une facture acquittée. Le juge n'est toutefois pas lié par un devis qu'il estime excessif. En revanche, un montant forfaitaire sans aucun justificatif n'est pas admis. Le locataire peut demander le devis par écrit et contester un chiffrage disproportionné.

Le propriétaire peut-il retenir de l'argent pour une peinture usée ?

Pas pour l'usure normale. Une peinture défraîchie après plusieurs années d'occupation relève en général de la vétusté, à la charge du bailleur. Si le bail comporte une grille de vétusté issue d'un accord collectif, elle fixe une durée de vie et un abattement annuel qui réduisent, parfois à zéro, la part du locataire. Sans grille, le juge apprécie au cas par cas, selon l'âge de la peinture.

Que faire si je conteste les retenues sur ma caution ?

Demandez d'abord par écrit les justificatifs de chaque retenue, puis envoyez une contestation motivée en recommandé. Sans accord, saisissez la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, démarches gratuites et obligatoires avant le juge pour un litige de 5 000 € au plus. En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection dans les 3 ans suivant la date où le dépôt aurait dû être rendu.

Sans état des lieux d'entrée, le propriétaire peut-il faire des retenues ?

Cela dépend de la raison. Si le propriétaire a refusé de faire l'état des lieux d'entrée malgré une mise en demeure, c'est à lui de prouver que le logement était en bon état. Si personne ne l'a fait par négligence, ou si le locataire a refusé, le locataire est présumé l'avoir reçu en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. La vétusté reste dans tous les cas à la charge du propriétaire.

Le propriétaire peut-il garder tout le dépôt en attendant les devis ?

Non. Il doit restituer le dépôt, déduction faite des sommes justifiées, dans le délai d'un mois ou de deux mois selon que l'état des lieux de sortie est conforme ou non. Seule une provision pour charges de copropriété, limitée à 20 % du dépôt, peut être gardée jusqu'à l'approbation des comptes. Il peut produire ses justificatifs un peu plus tard, dans un délai raisonnable.

Retenues sur dépôt de garantie : preuves et recours

Une retenue sur le dépôt de garantie n'est justifiée que si trois éléments sont réunis : une dégradation ou une dette constatée (comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, décompte de loyers), une responsabilité du locataire et non la vétusté, et un montant prouvé par un devis ou une facture. Si l'un manque, le locataire peut contester par écrit, puis devant la commission de conciliation ou un conciliateur (gratuits), et enfin devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai de 3 ans.

Ce guide traite uniquement des retenues : pour le plafond, les délais de restitution d'un ou deux mois et la majoration de 10 % par mois de retard, voir notre guide du dépôt de garantie.

Ce qui peut être retenu, et ce qui ne le peut pas

Le dépôt de garantie couvre les manquements du locataire : loyers ou charges impayés, défaut d'entretien, réparations locatives non faites, dégradations. Service Public donne des exemples de détériorations dues à la négligence : trou ou tache sur les murs, porte enfoncée, moquette brûlée, parquet abîmé. Le locataire répond aussi des dégâts causés par les personnes qui vivent avec lui, qu'il héberge ou qu'il fait intervenir, comme un artisan.

À l'inverse, Service Public précise que les dommages dus à la vétusté restent à la charge du propriétaire, même lorsque la réparation figure sur la liste des réparations locatives.

| Retenue envisagée | Justifiée si… | Preuve attendue |

|---|---|---|

| Loyers ou charges impayés | Dette réelle à la date de sortie | Décompte, relances restées sans réponse |

| Trou, tache, brûlure, porte abîmée | Absent de l'état des lieux d'entrée, présent à la sortie | États des lieux, photos datées, devis ou facture |

| Peinture défraîchie après plusieurs années | Rarement : c'est souvent de l'usure normale | Grille de vétusté ou appréciation du juge |

| Ménage | Défaut de propreté noté à l'état des lieux de sortie | Mention précise, facture ou devis cohérent |

| Équipement en panne | Panne due à un défaut d'entretien, pas à l'âge | Constat, facture de réparation |

| Somme forfaitaire « pour remise en état » | Jamais | Aucune : le forfait non justifié n'est pas admis |

| Provision pour charges en copropriété | Dans la limite de 20 % du dépôt | Arrêté provisoire, régularisation dans le mois suivant l'approbation des comptes |

La preuve : ce que le bailleur doit fournir

La loi exige que chaque somme retenue soit justifiée. Concrètement, Service Public énumère : « En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. » (Source) Il peut s'agir des états des lieux, de photos, d'un constat de commissaire de justice, de factures ou de devis, d'une lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse.

L'ANIL, dans son analyse de la jurisprudence, précise trois points :

Pas de forfait : le propriétaire doit justifier chaque somme et ne peut pas retenir un montant forfaitaire.
Un devis peut suffire : la Cour de cassation l'a admis (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-13668 ; Cass. 3e civ., 2 octobre 2007, n° 06-18142), mais le juge n'est pas lié par un devis qu'il estime excessif. Cette analyse date de plusieurs années : en cas de litige, une facture reste la preuve la plus solide.
Le calendrier des justificatifs : le bailleur n'est pas tenu de les produire dans le délai de restitution, mais dans un délai raisonnable (Cass. 3e civ., 8 décembre 2009, n° 08-20340).

La question de savoir si le bailleur doit avoir réellement fait les travaux reste discutée : l'ANIL relève que la Cour de cassation exige désormais, pour des dommages et intérêts, une faute et un préjudice démontré, sans subordonner l'indemnisation à l'exécution des réparations.

Quand l'état des lieux manque

Pas d'état des lieux d'entrée, par refus du bailleur malgré une mise en demeure : c'est au bailleur de prouver en fin de bail que le logement était en bon état.
Pas d'état des lieux d'entrée, par négligence des deux ou refus du locataire : le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (photos, constat). Pour la vétusté et les travaux du bailleur, la preuve reste à la charge du propriétaire.
État des lieux de sortie impossible à l'amiable : un commissaire de justice l'établit, après avoir prévenu les deux parties au moins 7 jours à l'avance ; ses frais, réglementés, sont partagés par moitié et ses constatations s'imposent aux deux parties.

La vétusté : le calcul qui réduit la retenue

La vétusté est définie par le décret du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (Source).

Si le bail comporte une grille de vétusté, elle doit être choisie parmi celles issues d'un accord collectif. Elle fixe pour chaque matériau une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel. La part du locataire se calcule alors ainsi :

1. partir du coût justifié de la remise en état (devis ou facture) ;

2. appliquer l'abattement correspondant à l'âge de l'élément, selon la grille ;

3. retenir seulement le solde, qui peut être nul si l'élément a dépassé sa durée de vie.

Sans grille annexée au bail, le juge apprécie la part de vétusté au cas par cas, au vu de l'âge des équipements et des états des lieux. Le détail des grilles fait l'objet de notre fiche sur la vétusté en location.

Contester une retenue : les étapes

1. Rassemblez vos pièces : bail, états des lieux d'entrée et de sortie, photos datées, date de remise des clés, preuve de paiement des loyers.

2. Demandez les justificatifs par écrit si le bailleur ne les a pas fournis, en listant chaque retenue contestée.

3. Envoyez une contestation motivée en recommandé avec accusé de réception, poste par poste : défaut préexistant, vétusté, absence de preuve, montant excessif. Notre modèle de lettre de contestation de l'état des lieux de sortie et des retenues suit cet ordre ; si rien n'a été rendu, utilisez la mise en demeure de restitution.

4. Engagez une démarche amiable : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice (gratuits), ou médiateur (payant). Elle est obligatoire avant de saisir le juge lorsque le litige ne dépasse pas 5 000 €.

5. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

La commission de conciliation rend son avis ou constate l'accord au plus tard dans les 2 mois de sa saisine. Attention : si vous acceptez devant elle de renoncer à une partie du dépôt, vous ne pourrez plus réclamer cette somme au juge.

Côté propriétaire : retenir sans risque

Établissez des états des lieux précis, pièce par pièce, avec photos datées, à l'entrée comme à la sortie. Notre modèle d'état des lieux de sortie reprend le contenu imposé.
Chiffrez chaque poste avec un devis ou une facture d'un professionnel, et appliquez la vétusté.
Envoyez un décompte détaillé avec les justificatifs, dans les délais de restitution, pour éviter la majoration de retard. Pour la présentation, voyez le modèle de décompte des frais de réparation.
Ne retenez jamais le dépôt entier « en attendant » les devis : seule la provision pour charges de copropriété, limitée à 20 %, peut être conservée provisoirement.

Erreurs à éviter

Signer un état des lieux de sortie comportant des mentions vagues comme « état moyen » : faites préciser l'emplacement et l'étendue de chaque défaut.
Oublier d'indiquer sa nouvelle adresse à la remise des clés : la majoration pour retard n'est alors pas due.
Accepter une retenue pour des défauts déjà notés à l'entrée.
Laisser passer le délai de 3 ans pour agir.
Côté bailleur, retenir un « forfait ménage » ou une prestation sans devis ni facture.

Pour mieux préparer la sortie, relisez notre guide de l'état des lieux d'entrée et de sortie. En cas de désaccord persistant ou de montant important, faites-vous conseiller par l'ADIL ou un avocat avant d'engager la procédure.

Sources

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Modalité d’établissement de l’état des lieux et prise en compte de la vétusté — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Retenues sur le dépôt de garantie : lesquelles sont justifiées et comment les contester