Occupant sans droit ni titre : définition et procédure

Un occupant sans droit ni titre est une personne qui vit dans un logement sans bail, sans titre de propriété ni autorisation encore valable : ancien locataire dont le bail est résilié, personne hébergée à qui l'on a demandé de partir, sous-locataire après la fin de la sous-location, ou squatteur. Sauf en cas de squat, qui ouvre une procédure accélérée devant le préfet, seul un juge peut ordonner son expulsion, suivie d'un commandement de quitter les lieux qui laisse en principe 2 mois pour partir, hors trêve hivernale.

Définition : qui est occupant sans droit ni titre

L'expression désigne toute personne qui se maintient dans un lieu sans aucun droit reconnu : ni propriété, ni bail, ni hébergement consenti. Elle recouvre des situations très différentes, que la loi ne traite pas de la même façon.

| Situation | S'agit-il d'un squat ? | Procédure |

|---|---|---|

| Locataire dont le bail a été résilié par le juge | Non | Judiciaire, commandement de quitter les lieux, trêve hivernale |

| Locataire resté après la fin du bail, sans l'accord du propriétaire | Non | Judiciaire |

| Personne hébergée qui refuse de partir | Non | Judiciaire |

| Sous-locataire resté après la fin d'une sous-location non autorisée | Non | Judiciaire |

| Personne entrée par effraction, tromperie, menace ou violence | Oui | Procédure accélérée auprès du préfet, ou juge ; pas de trêve hivernale |

| Client d'un meublé de tourisme resté après la fin de la location | Oui (depuis 2023) | Procédure accélérée ou juge |

Service-Public est explicite : le locataire qui se maintient après la fin du bail, la personne qui refuse de quitter le logement après y avoir été hébergée et le sous-locataire resté après la fin d'une sous-location non autorisée « ne sont pas considérés comme squatteurs » (Source). Pour ces occupants entrés légalement, la procédure accélérée devant le préfet est exclue. Le cas du squat est détaillé dans le guide squat de logement.

Ce que le propriétaire ne doit jamais faire

Même face à un occupant sans droit, se faire justice soi-même est un délit. Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, sortir les meubles ou menacer l'occupant pour le forcer à partir, sans le concours de l'État, est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal), rappelle Service-Public.

La procédure judiciaire, étape par étape

1. Demander le départ par écrit. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception qui constate la fin du droit d'occuper (fin de l'hébergement, fin du bail) et fixe une date de départ raisonnable. Ce courrier date le moment où l'occupation devient irrégulière.

2. Rassembler les preuves : titre de propriété, bail et acte qui y a mis fin, courriers échangés, attestations. Un constat de commissaire de justice peut établir l'occupation et identifier l'occupant.

3. Saisir le juge des contentieux de la protection. Il est compétent pour les actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent à des fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre (article L213-4-3 du Code de l'organisation judiciaire). Le propriétaire fait délivrer une assignation par commissaire de justice ; en cas d'urgence, la procédure de référé est possible.

4. Obtenir la décision : le juge ordonne l'expulsion et fixe le plus souvent une indemnité d'occupation (voir ci-dessous).

5. Faire signifier le jugement puis délivrer un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice.

6. Respecter le délai de 2 mois. Après le commandement, l'occupant a en principe deux mois pour partir. La décision d'expulsion peut réduire ou supprimer ce délai, notamment si le juge considère l'occupant de mauvaise foi.

7. Demander le concours de la force publique si l'occupant reste : le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et saisit le préfet. Le silence du préfet pendant 2 mois vaut refus ; un refus engage la responsabilité de l'État, qui peut être condamné à indemniser le propriétaire.

Pendant ce délai, l'occupant peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire, compris entre 1 mois et 1 an, en justifiant de sa situation et de ses démarches de relogement. Les étapes spécifiques au locataire en impayé sont détaillées dans le guide procédure d'expulsion d'un locataire.

L'indemnité d'occupation

Dès que le bail est résilié, l'ancien locataire ne doit plus un loyer mais une indemnité d'occupation. Service-Public la définit comme la somme due par le locataire devenu occupant sans droit ni titre, à payer au propriétaire jusqu'à son départ définitif et la restitution des clés ; son montant est fixé par le juge qui décide la résiliation et elle remplace le loyer et les charges. Pour un squatteur, Service-Public indique que le propriétaire demande au juge, en même temps que l'expulsion, de le condamner à payer une indemnité d'occupation.

Trêve hivernale et sanction pénale de l'occupant

La trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion d'un occupant qui n'a pas de solution de relogement adaptée est reportée, même avec un jugement définitif. Elle ne protège pas les squatteurs entrés par effraction, menace ou contrainte. Le détail figure dans le guide trêve hivernale.

L'amende de 7 500 € pour maintien dans les lieux

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 315-2 du Code pénal punit de 7 500 € d'amende le maintien sans droit ni titre dans un local d'habitation en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire, lorsqu'un commandement régulier de quitter les lieux a été délivré depuis plus de deux mois, comme le rappelle Notaires de France. Service-Public précise que cette amende ne s'applique pas pendant la trêve hivernale ni au logement social, et le texte l'écarte aussi tant que le juge de l'exécution, saisi d'une demande de délais, n'a pas statué ou que les délais accordés courent.

Cas particuliers

Maison héritée occupée par un proche : l'occupant peut être un indivisaire ou un tiers ; la solution dépend de ses droits dans la succession. Un notaire doit être consulté avant toute action.
Hébergement d'un proche : l'hébergement à titre gratuit ne crée pas de bail, mais sa fin doit être notifiée clairement, par écrit.
Logement abandonné par le locataire : une procédure spécifique devant le juge des contentieux de la protection permet de faire constater l'abandon et de reprendre les lieux.
Occupant de bonne foi en situation précaire : le juge tient compte de l'âge, de l'état de santé et de la situation familiale pour accorder des délais.

Erreurs à éviter

Qualifier trop vite de « squatteur » un ancien locataire ou un hébergé : la procédure préfectorale serait refusée.
Changer la serrure ou couper les compteurs pour accélérer le départ.
Encaisser un « loyer » après la fin du droit d'occuper sans précaution : parlez d'indemnité d'occupation et faites-la fixer par le juge, pour éviter tout débat sur un nouveau bail.
Oublier le calendrier : un commandement délivré à l'automne peut conduire à un report après le 31 mars.

Qui contacter

Un commissaire de justice, pour le constat, l'assignation, le commandement et l'expulsion.
Un avocat, pour la procédure devant le juge et, côté occupant, pour une demande de délais.
L'ADIL, pour un conseil gratuit au propriétaire comme à l'occupant.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) et les services sociaux, pour l'occupant menacé d'expulsion.

Chaque situation d'occupation obéit à des règles précises : consultez un avocat, un commissaire de justice ou l'ADIL avant d'agir.

Sources

Que faire quand des squatteurs occupent un logement ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Loyers impayés et expulsion du locataire — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Occupants sans droit ni titre : les apports de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
Le pôle civil de proximité (compétences du juge des contentieux de la protection) — Tribunal judiciaire de Paris, consulté le 27 septembre 2026
Notice : demande de délais à mesure d'expulsion — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un occupant sans droit ni titre ?+

C'est une personne qui vit dans un logement sans bail, sans titre de propriété et sans autorisation encore valable. Il peut s'agir d'un ancien locataire dont le bail est résilié ou arrivé à terme sans accord du propriétaire, d'une personne hébergée à qui l'on a demandé de partir, d'un sous-locataire après la fin de la sous-location ou d'un squatteur. Les procédures d'expulsion diffèrent selon ces situations.

Un hébergé qui refuse de partir est-il un squatteur ?+

Non. Service-Public précise que la personne qui refuse de quitter le logement après y avoir été hébergée par celui qui y vit n'est pas considérée comme un squatteur. La procédure accélérée devant le préfet ne s'applique donc pas : il faut demander le départ par écrit, puis saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une décision d'expulsion, suivie d'un commandement de quitter les lieux.

Peut-on expulser soi-même un occupant sans droit ni titre ?+

Non. Forcer un occupant à quitter les lieux sans le concours de l'État, en changeant la serrure, en coupant l'eau ou l'électricité ou en sortant ses affaires, est un délit puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). Seul un commissaire de justice, muni d'une décision de justice et, si nécessaire, du concours de la force publique, peut procéder à l'expulsion.

Combien de temps a un occupant pour partir après le jugement ?+

Après la signification du jugement, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'occupant a en principe 2 mois pour partir, délai que le juge peut réduire ou supprimer, notamment en cas de mauvaise foi. L'occupant peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire de 1 mois à 1 an. L'expulsion est ensuite reportée pendant la trêve hivernale, sauf pour les squatteurs.

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?+

C'est la somme due par l'occupant sans droit ni titre à la place du loyer. Pour un ancien locataire, Service-Public indique qu'elle est fixée par le juge qui prononce la résiliation du bail, qu'elle remplace le loyer et les charges et qu'elle est due jusqu'au départ définitif et à la restitution des clés. Le propriétaire la demande au juge en même temps que l'expulsion.

Un occupant qui reste malgré le jugement risque-t-il une amende ?+

Oui. Depuis la loi du 27 juillet 2023, se maintenir dans un logement en violation d'une décision de justice définitive, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux, est puni de 7 500 € d'amende (article 315-2 du Code pénal). Cette sanction ne s'applique pas pendant la trêve hivernale, ni dans le logement social, ni tant qu'une demande de délais est en cours d'examen ou que les délais accordés courent.