Droit de préemption de la mairie : DIA, délai de 2 mois et droits du vendeur

À quoi sert le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité, le plus souvent la commune, d'acheter en priorité un bien mis en vente dans une zone définie à l'avance. Il sert des objectifs d'intérêt général : créer des logements, réaliser des équipements publics, développer des activités, conduire un projet urbain ou lutter contre l'insalubrité. Selon la Chambre des notaires de Paris, toute décision de préemption doit être motivée, c'est-à-dire indiquer l'objet pour lequel le droit est exercé.

Le DPU ne s'applique pas partout. Les zones sont fixées par une délibération de la commune, affichée en mairie pendant 2 mois et publiée dans la presse locale. Il peut viser une maison, un immeuble ou un terrain, appartenant à un particulier comme à une société.

Les lots de copropriété : une exclusion, sauf DPU « renforcé »

L'article L211-4 du Code de l'urbanisme exclut du DPU ordinaire, notamment, la vente d'un lot de copropriété constitué d'un seul local d'habitation ou professionnel, lorsque l'immeuble est en copropriété depuis au moins dix ans. La commune peut toutefois, par une délibération motivée, étendre son droit à ces ventes : on parle alors de DPU renforcé. La Cour de cassation a jugé que le délai de dix ans court à compter de la publication du règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division (Cass. 3e civ., 24 mars 2016, n° 15-10.215, analysé par l'ANIL).

Comment savoir si votre bien est concerné

• Interrogez le service urbanisme de la mairie ou votre notaire, qui vérifie systématiquement ce point.
• Demandez un certificat d'urbanisme d'information : gratuit, délivré en 1 mois, il indique si le terrain est situé dans une zone soumise au droit de préemption. Et si un droit de préemption est institué après sa délivrance, il ne peut pas être exercé pendant sa durée de validité de 18 mois.

Ne confondez pas ce droit avec le droit de préemption du locataire lorsque le propriétaire vend un logement loué : c'est un autre mécanisme, avec ses propres notifications (voir le modèle Notification de purge du droit de préemption du locataire).

La procédure pas à pas

1. Signer l'avant-contrat avec une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption. Service Public précise que vous pouvez signer une promesse avec l'acquéreur de votre choix, à condition qu'elle comporte cette clause.
2. Établir la déclaration d'intention d'aliéner sur le formulaire officiel. Elle émane du propriétaire : Service Public indique qu'une DIA signée par une autre personne, comme l'acquéreur ou l'agent immobilier, n'est pas valable. En pratique, c'est le notaire chargé de la vente qui la prépare et l'envoie pour le compte du vendeur. Le modèle Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) en présente le contenu.
3. Renseigner une DIA complète : prix, conditions de la vente, description précise du bien (superficie, dépendances), servitudes éventuelles et frais d'agence s'ils sont à la charge de l'acquéreur.
4. L'adresser à la mairie de la commune du bien, par lettre recommandée avec avis de réception, par dépôt contre décharge ou par voie électronique si la commune le permet. Les notaires parisiens précisent qu'elle est envoyée en quatre exemplaires.
5. Attendre la réponse, dans les 2 mois de la réception. Selon la Chambre des notaires de Paris, ce délai peut être porté, sous conditions, à trois mois lorsque la commune demande des documents complémentaires ou la visite du bien.
6. Signer l'acte authentique seulement une fois la procédure terminée.

Service Public est sans ambiguïté sur ce dernier point : « L'acte authentique ne doit jamais être signé tant que la procédure de préemption n'est pas totalement achevée. » (Source)

Les trois réponses possibles de la mairie

Si la commune propose un prix plus bas

Vous avez alors 2 mois à compter de son offre pour répondre : accepter son prix, ou maintenir le vôtre et accepter que le juge fixe le prix. Dans ce second cas, la commune doit saisir le juge de l'expropriation dans les 15 jours suivant votre refus. Le juge fixe uniquement le prix : il n'examine pas la légalité de la décision de préempter.

Une fois le prix fixé, vous et la commune disposez chacun de 2 mois pour l'accepter ou renoncer à la vente. Le silence de l'une ou l'autre partie pendant ces 2 mois vaut acceptation, et le transfert de propriété intervient au profit de la commune. Si celle-ci maintient son intention d'acheter après fixation judiciaire, elle doit consigner 15 % du prix dans les 3 mois de la saisine du juge.

Droits et risques du vendeur et de l'acquéreur

Les marges de manœuvre du vendeur

• Retirer votre offre à temps. La Cour de cassation considère que la DIA est une simple offre de vente, que le propriétaire peut retirer tant que la commune ne l'a pas acceptée. La vente devient parfaite à la date où le vendeur reçoit la notification de la préemption, et non à la date de son envoi (Cass. 3e civ., 17 septembre 2014, n° 13-21.824, analysé par l'ANIL).
• Faire figurer la commission d'agence dans la DIA. Lorsque les honoraires du professionnel chargé de la vente sont mentionnés dans la DIA et dans l'acte, la commune qui préempte en est redevable (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226, analysé par l'ANIL).
• Contester la légalité de la préemption relève d'un recours distinct de la fixation du prix : faites-vous assister rapidement par un avocat.

Côté acquéreur : ce que vous risquez

Si la commune préempte, vous êtes évincé : la condition suspensive ne se réalise pas, l'avant-contrat tombe et les sommes versées vous sont restituées selon ses clauses. Tant que la réponse n'est pas connue, ne donnez pas congé de votre logement et ne vous engagez pas sur un déménagement. Le guide Compromis ou promesse de vente explique le rôle des conditions suspensives.

Si la procédure n'a pas été respectée

Une vente conclue sans DIA, ou sur la base d'une DIA incomplète, peut être annulée à la demande de la commune, dans un délai de 5 ans à compter de la publication de l'acte de vente. Seule la collectivité peut invoquer cette irrégularité : ni le vendeur ni l'acquéreur ne peuvent s'en prévaloir pour se dégager de la vente.

Calendrier indicatif d'une vente en zone de préemption

Erreurs à éviter et qui contacter

Les pièges fréquents

• Fixer une date de signature trop proche du compromis, sans tenir compte des 2 mois de la mairie.
• Déclarer un prix ou des conditions différents de ceux convenus avec l'acquéreur : après renonciation de la mairie, la vente ne peut se faire qu'aux prix et conditions de la DIA, et une DIA incomplète expose à l'annulation.
• Oublier les frais d'agence ou les servitudes dans la DIA.
• Laisser passer les délais de réponse après une offre de prix de la commune.

Les bons interlocuteurs

Votre notaire pour la DIA et le suivi des délais, le service urbanisme de la mairie pour connaître les zones de préemption, l'ADIL pour un conseil gratuit, et un avocat en droit public en cas de préemption contestée. Pour situer votre prix avant de déclarer, l'outil Estimer s'appuie sur les ventes réelles de votre commune, et le guide Vendre sans agence détaille le reste des formalités.

Une préemption engage votre prix et votre calendrier : en cas de doute ou de litige, prenez conseil auprès d'un notaire, d'un avocat ou de l'ADIL avant de répondre à la mairie.

Sources

• Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Vente immobilière et droit de préemption urbain : quel délai prévoir pour finaliser la vente ? — Chambre des notaires de Paris, consulté le 27 septembre 2026
• Rétractation possible du vendeur jusqu'à la réception de la notification de la préemption — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Droit de préemption urbain : paiement des honoraires du professionnel chargé de la vente — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Calcul du délai pour exercer le droit de préemption urbain sur des lots de copropriété — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Certificat d'urbanisme (CU) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026