Copropriété et location type Airbnb : peut-on l'interdire en assemblée générale ?

Oui, une copropriété peut interdire la location de courte durée de type Airbnb, mais seulement dans un cadre précis : depuis la loi du 19 novembre 2024, l'assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix), pour les logements qui ne sont pas des résidences principales, et uniquement si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés au commerce. Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme le 19 mars 2026 en rappelant que l'interdiction doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l'immeuble.

Hors de ce cadre, l'unanimité reste en principe nécessaire, et la voie la plus réaliste consiste souvent à faire respecter le règlement existant ou à agir contre les nuisances.

Ce que vise exactement l'interdiction

La loi parle de meublés de tourisme, au sens du code du tourisme : des logements meublés « offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois (Source). C'est le modèle des plateformes de location saisonnière.

Trois limites en découlent :

• seuls les meublés de tourisme sont visés : la décision du Conseil constitutionnel (n° 2025-1186 QPC) souligne que ces dispositions ne font pas obstacle à la mise en location des lots selon d'autres modalités (location vide ou meublée classique, bail mobilité, par exemple) ;
• les résidences principales sont exclues : l'ANIL le formule ainsi, « l’interdiction ne peut viser que les lots à usage d’habitation constituant une résidence secondaire » (Source). Le copropriétaire qui loue ponctuellement sa résidence principale reste soumis aux seules règles de sa commune (plafond de jours, déclaration) ;
• l'interdiction s'applique à tous : une fois introduite dans le règlement, la clause vaut indistinctement pour l'ensemble des copropriétaires.

Les conditions à réunir avant de voter

| Condition | Ce qu'il faut vérifier |

|---|---|

| Règlement interdisant les activités commerciales | Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce (clause souvent dite « d'habitation bourgeoise ») |

| Lots concernés | Uniquement les logements qui ne sont pas des résidences principales |

| Activité visée | Uniquement la location en meublé de tourisme |

| Majorité | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26) |

| Justification | L'interdiction doit être justifiée par la destination de l'immeuble ; le juge peut le contrôler |

Service-Public résume le changement : « Dans les copropriétés disposant déjà d'un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu'aujourd'hui l'unanimité est requise. » (Source).

Si votre règlement autorise des activités professionnelles ou commerciales dans les appartements, la majorité de l'article 26 ne peut pas être utilisée pour cette interdiction.

Faire voter l'interdiction : les étapes

1. Lire le règlement de copropriété et repérer la clause sur la destination de l'immeuble et sur les activités commerciales. Sans interdiction des activités commerciales, le vote aux deux tiers n'est pas possible.

2. Faire le point sur les lots concernés : combien de logements sont loués en meublé de tourisme, sont-ils des résidences secondaires ? Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit désormais en informer le syndic (voir plus bas), ce qui facilite ce recensement.

3. Demander l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, par lettre au syndic accompagnée du projet de résolution. Un modèle de demande d'inscription à l'ordre du jour peut vous aider.

4. Préparer un projet de modification du règlement précis : quels lots, quelle activité, quelle justification tirée de la destination de l'immeuble (immeuble à usage exclusif d'habitation, tranquillité, sécurité des accès). Faites-le relire par un notaire ou un avocat : c'est cette motivation qui sera examinée en cas de contestation.

5. Voter à la majorité de l'article 26 en assemblée générale. Les règles de calcul des majorités sont détaillées dans notre guide sur les votes en assemblée générale.

6. Faire établir l'acte modificatif du règlement ; en pratique, un notaire s'en charge pour qu'il soit opposable aux futurs acquéreurs.

Le Conseil constitutionnel précise aussi que la même majorité permet, plus tard, de lever l'interdiction.

Les nouveaux règlements et l'information du syndic

Deux autres mesures de la loi du 19 novembre 2024 concernent les copropriétés :

• nouveaux règlements : ceux établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite (ANIL) ;
• information du syndic : le copropriétaire (ou son locataire autorisé) qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic, et un point d'information sur cette activité est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

Côté commune, Service-Public indique qu'au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés de tourisme devaient faire l'objet d'une déclaration par enregistrement auprès d'un téléservice national, et que les communes peuvent ramener de 120 à 90 jours par an la durée de location autorisée pour une résidence principale. Ces règles d'urbanisme et de fiscalité sont détaillées dans notre guide Louer en meublé de tourisme.

Si l'interdiction n'est pas possible : les autres leviers

Beaucoup de copropriétés ne remplissent pas les conditions. Il reste plusieurs outils :

• faire appliquer le règlement actuel : si une clause interdit déjà les activités commerciales ou encadre la location, le syndic, chargé d'appliquer le règlement de copropriété, peut rappeler le copropriétaire à l'ordre ;
• agir contre les nuisances : bruit, dégradations, allées et venues nocturnes peuvent constituer un trouble anormal de voisinage, quel que soit le mode de location. La marche à suivre est décrite dans notre guide sur le trouble anormal de voisinage ;
• alerter la mairie si le logement n'a pas de numéro d'enregistrement ou dépasse le nombre de jours autorisé : ce contrôle relève de la commune, pas du syndic ; depuis la loi du 19 novembre 2024, le maire peut prononcer une amende administrative de 10 000 € au maximum en cas de défaut d'enregistrement, selon Service-Public.

Vous êtes le copropriétaire qui loue : vos droits

Une interdiction votée hors du cadre légal est contestable. Vérifiez notamment si le règlement interdisait bien les activités commerciales, si votre logement est votre résidence principale et si la résolution est motivée par la destination de l'immeuble. Le délai pour agir est court : voir notre guide pour contester une décision d'assemblée générale. Pensez aussi à informer le syndic de votre déclaration de meublé de tourisme : c'est une obligation légale.

Erreurs à éviter

• Voter une interdiction générale de « toute location courte » : la loi ne vise que les meublés de tourisme, et la clause trop large fragilise la décision.
• Viser les résidences principales à la majorité des deux tiers : c'est exclu par le texte.
• Omettre la motivation tirée de la destination de l'immeuble, désormais au cœur du contrôle du juge.
• Confondre copropriété et mairie : le syndic applique le règlement, la commune contrôle les déclarations et les autorisations de changement d'usage.

Qui contacter

• Le syndic et le conseil syndical : ordre du jour, projet de résolution, application du règlement.
• L'ADIL : analyse gratuite du règlement et des majorités.
• La mairie : déclaration des meublés de tourisme, changement d'usage, plafond de jours.
• Un notaire ou un avocat : rédaction du modificatif et risque de contestation.

La validité d'une interdiction dépend du texte exact de votre règlement : en cas de doute, faites-le analyser par l'ADIL, un notaire ou un avocat avant l'assemblée générale.

Sources

• Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Syndic de copropriété — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026