Guide pratique · Juridique & légal

Règlement de copropriété : distinguer parties communes et parties privatives

Pour savoir si un mur, une fenêtre, un balcon ou une canalisation est une partie commune ou privative, il faut d'abord lire le règlement de copropriété et son état descriptif de division : c'est lui qui fait la liste, la loi ne donnant qu'une définition par défaut. Cette qualification décide de tout le reste : qui paie la réparation, qui peut faire des travaux, et quel vote est nécessaire en assemblée générale.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 7 min de lectureService Public · ANIL

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

30 €
pour commander une copie du règlement de copropriété au service de la publicité foncière
Source : Service-Public.fr
5 ans
après la publication du règlement pour demander la révision si votre part de charges dépasse de plus d'un quart ce qu'elle devrait être
Source : ANIL
1er juillet 2022
pour une copropriété créée après cette date, un droit de jouissance privative n'existe que s'il figure au règlement
Source : Service-Public.fr

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Récupérer le règlement complet
Annexé à votre acte d'achat, ou sur l'extranet du syndic
Consulter l'état descriptif de division
Et ses modificatifs : ils disent ce que comprend votre lot
Chercher les clauses qui touchent votre projet
Clauses d'harmonie, de destination et de charges
Demander au syndic les procès-verbaux
Une autorisation ou une modification a pu être votée
Suivre la procédure d'autorisation des travaux
Puis vérifier l'éventuelle autorisation d'urbanisme

Pièces à réunir

0 sur 3

Vos cases restent sur cet appareil, rien n'est envoyé.

Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Le fonctionnement général de la copropriété (syndic, conseil syndical, charges) est expliqué dans notre guide sur les charges et le syndic. Ce guide-ci se concentre sur le règlement lui-même et sur la frontière entre ce qui vous appartient et ce qui appartient à tous.

Ce que contient le règlement de copropriété

Le règlement est un contrat qui lie tous les copropriétaires et s'impose aussi à leurs locataires. Il est établi par un notaire et publié au service de la publicité foncière, ce qui le rend opposable aux futurs acquéreurs. Selon Service-Public.fr, il comporte quatre blocs :

la désignation des parties privatives et communes, y compris, s'il y en a, les parties communes spéciales (réservées à un bâtiment ou à un escalier) et les parties communes à jouissance privative (un jardin ou une terrasse réservés à un lot) ;
la destination de l'immeuble et de chaque lot (habitation, commerce, cave, garage) ;
les règles de vie : linge aux fenêtres, horaires de travaux, usage du local à vélos ;
la répartition des charges, avec la quote-part de chaque lot et la méthode de calcul.

Il est complété par l'état descriptif de division, qui numérote chaque lot et décrit son contenu. Le règlement intérieur, parfois affiché dans le hall, est un document distinct et facultatif : il reprend et précise les conditions d'usage figurant au règlement de copropriété.

Depuis le 21 novembre 2024, les règlements nouvellement établis doivent mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.

Parties privatives et parties communes : comment trancher

Les parties privatives

Service-Public.fr le rappelle : « La loi n'énumère pas les parties privatives. C'est uniquement le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives d'un immeuble en copropriété. » (Source)

Sont généralement privatifs, sauf clause contraire : les équipements intérieurs (cuisine, sanitaires, chauffage individuel), les revêtements de sol, les cloisons qui ne sont pas porteuses, les portes intérieures, les peintures et, souvent, les fenêtres et les volets.

Les parties communes

Si le règlement est muet ou contradictoire, la loi du 10 juillet 1965 répute communes notamment :

le sol, les cours, parcs, jardins et voies d'accès ;
le gros œuvre (murs porteurs, planchers, toiture) et les éléments d'équipement commun, y compris les canalisations communes qui traversent un appartement ;
les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
les locaux des services communs, les passages et couloirs.

Tableau de lecture rapide

Élément	Qualification habituelle	À vérifier dans le règlement
Cloison non porteuse	Privative	Rarement modifiée
Mur porteur, façade	Commune par défaut (gros œuvre)	Clause spécifique rare
Fenêtres et volets	Souvent privatifs	Clause d'harmonie de façade possible
Balcon, terrasse	Souvent commune à jouissance privative	Qui paie l'étanchéité ?
Canalisation traversant le logement	Commune si elle fait partie d'un équipement commun	Clause sur les canalisations et branchements
Jardin en rez-de-chaussée	Commune à jouissance privative	Droit attaché au lot, entretien

Lorsque la qualification reste douteuse après lecture, l'ADIL peut vous aider à interpréter les clauses.

Le cas des parties communes à jouissance privative

C'est la source de litiges la plus fréquente : un balcon, un jardin ou des combles réservés à un seul lot restent des parties communes. Service-Public.fr est clair : « L'utilisation d'une partie commune à usage exclusif d'un copropriétaire n'est pas un droit de propriété, mais un simple droit d'usage. » (Source)

Conséquences pratiques :

Vous pouvez y poser des bacs à fleurs ou du mobilier amovible, mais pas construire un abri, une pergola ou une véranda sans autorisation de l'assemblée générale (majorité de l'article 25 pour une transformation légère, de l'article 26 pour une construction).
L'entretien et les charges reviennent en principe au syndicat, sauf si le règlement met l'entretien courant à votre charge.
Depuis le 23 décembre 2018, ce droit est attaché au lot et non à la personne ; il doit figurer dans le règlement pour être transmis à l'acheteur.
Pour les copropriétés créées après le 1er juillet 2022, un tel droit n'existe que s'il est mentionné dans le règlement.

Modifier le règlement : quelle majorité

Toute modification suppose un vote de l'assemblée générale, puis une publication par le notaire.

Objet de la modification	Majorité requise
Mise en conformité avec une évolution de la loi	Article 24 (majorité simple)
Changement d'usage d'une partie privative : nouvelle répartition des charges	Article 25 (majorité absolue)
Règles d'usage des parties communes	Article 26 (double majorité)
Répartition des charges, hors exceptions	Unanimité
Destination de l'immeuble (par exemple supprimer une clause d'habitation bourgeoise)	Unanimité

Lorsque des travaux, un achat ou une vente de parties communes modifient la répartition des charges, la nouvelle répartition est votée à la même majorité que la décision qui l'a rendue nécessaire. Le syndic doit en outre inscrire à l'ordre du jour la mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives.

Contester une répartition des charges injuste

L'ANIL décrit deux actions devant le tribunal judiciaire :

La révision : si votre part dépasse de plus d'un quart ce qu'elle devrait être, ou si celle d'un autre lot est inférieure de plus d'un quart, vous pouvez demander une nouvelle répartition. Le délai est de cinq ans après la publication du règlement, ou de deux ans après la première vente qui suit cette publication. La nouvelle répartition n'est pas rétroactive.
La nullité d'une clause illégale : une clause de répartition contraire à la loi peut être contestée à tout moment.

Étapes pratiques avant de vous lancer

Récupérez le règlement complet : il est annexé à votre acte d'achat. À défaut, demandez-le à un membre du conseil syndical, téléchargez-le sur l'extranet du syndic, ou commandez une copie au service de la publicité foncière (30 € selon Service-Public.fr).
Consultez l'état descriptif de division et ses modificatifs : ils disent ce que comprend exactement votre lot.
Cherchez les clauses d'harmonie, de destination et de charges qui touchent votre projet.
Demandez au syndic les procès-verbaux d'assemblées antérieures : une autorisation ou une modification a pu être votée. Le modèle de demande de consultation des pièces est prévu pour cela.
En cas de travaux, suivez la procédure d'autorisation décrite dans notre guide dédié aux travaux en copropriété, puis vérifiez l'éventuelle autorisation d'urbanisme.

Les erreurs à éviter

Se fier au bon sens plutôt qu'au texte : une fenêtre peut être privative dans un immeuble et commune dans le voisin.
Traiter un jardin à jouissance privative comme sa propriété : une construction non autorisée peut être démolie à la demande du syndicat.
Refuser l'accès à son logement pour des travaux d'intérêt collectif votés : ce n'est pas possible si l'affectation, la consistance ou la jouissance de vos parties privatives ne sont pas durablement altérées. En contrepartie, un préjudice (baisse de valeur, trouble grave même temporaire, dégradations) ouvre droit à indemnité.
Oublier le locataire : le règlement s'impose à lui, et une copie doit lui être remise à la signature du bail.

Qui contacter

Le syndic, garant du respect du règlement, qui doit rappeler à l'ordre un copropriétaire ou un locataire en infraction.
L'ADIL, pour lire une clause ou une répartition de charges.
Le notaire, pour toute modification à publier.
Un avocat, pour une action en révision des charges ou une contestation de décision.

Si une clause vous paraît ambiguë ou si un conflit se dessine, faites valider votre lecture par un professionnel : ADIL, notaire ou avocat.

Sources

Règlement de copropriété — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Parties privatives réservées à l'usage exclusif de son copropriétaire — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Partie commune réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire (droit de jouissance privatif) — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement du propriétaire occupant — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Charges de copropriété : charges générales et spéciales — ANIL, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Les fenêtres sont-elles des parties communes ou privatives en copropriété ?

Cela dépend du règlement de copropriété. Service-Public.fr indique que les fenêtres et les volets sont généralement considérés comme privatifs, mais la loi n'énumère pas les parties privatives : seul le règlement les fixe. Même privatives, les fenêtres participent à l'aspect extérieur de l'immeuble. Les changer suppose donc souvent un vote de l'assemblée générale et, hors remplacement à l'identique, une autorisation d'urbanisme.

Un balcon est-il une partie privative ?

Très souvent, non. Le balcon est fréquemment une partie commune à jouissance privative : vous en avez l'usage exclusif, mais il reste une partie commune. Vous ne pouvez donc pas le fermer, le couvrir ou y construire sans autorisation de l'assemblée générale. L'entretien de la structure revient en principe au syndicat, sauf si le règlement met certaines charges d'entretien courant à la charge du copropriétaire qui en profite.

Comment obtenir une copie du règlement de copropriété ?

Il est annexé à votre acte d'achat. Si vous l'avez perdu, demandez l'exemplaire d'un autre copropriétaire, téléchargez-le sur l'extranet du syndic professionnel ou demandez-le au syndic par écrit, qui peut facturer ce service. Vous pouvez aussi commander une copie au service de la publicité foncière du lieu de l'immeuble, avec le formulaire adapté à la date d'enregistrement. Service-Public.fr indique un coût de 30 €.

Peut-on modifier le règlement de copropriété ?

Oui, par un vote de l'assemblée générale suivi d'une publication par le notaire. La majorité dépend de l'objet : majorité simple pour une mise en conformité avec la loi, double majorité pour les règles d'usage des parties communes, unanimité pour changer la destination de l'immeuble ou, en principe, la répartition des charges. Certaines modifications de charges liées à des travaux ou ventes suivent la majorité de la décision initiale.

Ma quote-part de charges me paraît trop élevée, que faire ?

Si votre part dépasse de plus d'un quart celle qui devrait vous revenir, ou si celle d'un autre lot est inférieure de plus d'un quart, vous pouvez demander au tribunal judiciaire une révision. Le délai est de cinq ans après la publication du règlement, ou de deux ans après la première vente qui suit. Une clause de répartition contraire à la loi peut, elle, être contestée à tout moment.

Le règlement de copropriété s'applique-t-il aux locataires ?

Oui. Le règlement s'impose aux copropriétaires et à leurs locataires, et une copie est remise au locataire lors de la signature du bail. Le locataire doit donc respecter les règles de vie de l'immeuble, comme les horaires de travaux ou l'usage des parties communes. En cas de nuisances, le syndic doit avertir la personne concernée et peut, avec l'accord de la copropriété, agir en justice.