Faire construire sa maison : le contrat CCMI, ses paiements et ses garanties

Pour faire construire une maison sur votre terrain par un constructeur, vous devez signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), écrit et signé avant le début des travaux : il impose un prix forfaitaire, un délai, une garantie de livraison et un calendrier de paiements plafonné. Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter après sa notification, et les pénalités de retard ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000 du prix par jour.

Le CCMI : quand il est obligatoire et ce qu'il vous garantit

Le CCMI s'applique dès qu'un constructeur se charge de la construction complète d'une maison individuelle, ou au moins du gros œuvre et de la mise hors d'eau et hors d'air (toiture, portes et fenêtres). Il vise une maison d'habitation, ou mixte habitation et usage professionnel, de deux logements au plus. Service Public le résume : « Le CCMI est réglementé. Il vous offre un cadre juridique protecteur. Il est obligatoirement rédigé par écrit et signé avant le début des travaux. » (Source)

Il ne faut pas le confondre avec les autres formules :

| Contrat | Avec qui | Terrain | Garantie de livraison à prix et délai convenus |

|---|---|---|---|

| CCMI | Un constructeur | Le vôtre | Oui, obligatoire |

| Vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) | Un promoteur | Fourni par le promoteur | Garantie financière d'achèvement ou de remboursement |

| Maîtrise d'œuvre | Un maître d'œuvre qui coordonne sans construire | Le vôtre | Non, il ne s'engage pas sur les délais des entreprises |

| Contrats d'entreprise séparés | Chaque corps de métier | Le vôtre | Non |

Pour l'achat sur plan d'une maison avec terrain, voir le guide Acheter un logement neuf sur plan (VEFA).

Avec ou sans fourniture de plan

Si le constructeur vous fournit les plans (catalogue, ou plans établis par un professionnel vers lequel il vous oriente), c'est un CCMI avec fourniture de plan : le contenu du contrat et l'échelonnement des paiements sont les plus encadrés. Si les plans viennent d'un architecte que vous avez choisi vous-même, c'est un CCMI sans fourniture de plan, dont le contenu obligatoire est un peu différent. L'ANIL souligne que cette distinction détermine la réglementation applicable.

Avant de signer : les vérifications

Le terrain et le financement

Vous devez être propriétaire du terrain ou bénéficiaire d'une promesse de vente. Vérifiez sa constructibilité et les contraintes d'urbanisme avant tout engagement : voir Acheter un terrain constructible : les vérifications. L'ANIL conseille de garder la maîtrise du financement en négociant vous-même vos prêts ; l'ADIL peut établir gratuitement un plan de financement. Un constructeur ne peut pas vous imposer de lui donner mandat de chercher vos prêts, sauf mandat exprès précisant toutes les conditions des prêts envisagés.

Le contenu obligatoire du contrat avec plan

Le contrat doit notamment indiquer :

• la désignation du terrain et votre titre de propriété ;
• la consistance et les caractéristiques techniques de la maison, y compris l'adaptation au sol, avec étude géotechnique si nécessaire, et les raccordements aux réseaux ;
• le prix TTC forfaitaire et définitif, qui inclut la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur, ainsi que les éventuelles conditions de révision selon l'indice BT 01 ;
• le coût des travaux que vous vous réservez ;
• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard ;
• la référence de votre assurance dommages-ouvrage et la justification des garanties du constructeur.

Annexes indispensables : plans, notice descriptive distinguant ce qui est compris ou non dans le prix, notice d'information, attestations de garantie de livraison nominative, de garantie de remboursement le cas échéant, d'assurance responsabilité professionnelle et décennale du constructeur.

Point de vigilance : la notice descriptive chiffre les travaux non compris dans le prix. Additionnez-les (raccordements, terrassement, clôture, cuisine) : c'est là que naissent les dépassements de budget. Si vous avez prévu d'effectuer vous-même une partie des travaux, vous avez 4 mois après la signature pour demander au constructeur de les réaliser au prix prévu au contrat.

Les conditions suspensives

Le contrat peut être signé avant que tout soit réuni, sous conditions suspensives : acquisition du terrain, obtention du permis de construire, des prêts, de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison. Si elles ne sont pas réalisées dans le délai fixé et au plus tard à l'ouverture du chantier, le contrat est annulé et les sommes versées vous sont restituées. Pour le permis, voir Permis de construire ou déclaration préalable.

Les étapes, de la signature aux clés

1. Signature et notification. Le constructeur vous envoie le contrat et ses annexes par lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Rétractation. Vous avez 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre, pour vous rétracter par lettre recommandée. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé au premier jour ouvrable suivant.

3. Levée des conditions suspensives, puis procès-verbal d'ouverture du chantier : c'est de lui que partent les délais d'exécution.

4. Suivi du chantier. Le contrat ne peut pas vous interdire de visiter le chantier avant chaque paiement et avant la réception. Votre accord conditionne le déblocage des fonds par la banque à chaque étape.

5. Réception des travaux, avec ou sans réserves, puis paiement ou consignation du solde.

Le calendrier des paiements

Avant l'ouverture du chantier, deux régimes sont possibles :

• sans garantie de remboursement, le constructeur peut seulement demander un dépôt de garantie de 3 % du prix au maximum, bloqué sur un compte spécial à votre nom et déduit des premiers paiements ;
• avec une garantie de remboursement annexée au contrat, il peut demander 5 % à la signature puis 5 % à la délivrance du permis de construire.

Ensuite, pour un CCMI avec fourniture de plan, les versements cumulés ne peuvent pas dépasser :

| Stade des travaux | Plafond cumulé du prix |

|---|---|

| Ouverture du chantier (sommes versées avant comprises) | 15 % |

| Achèvement des fondations | 25 % |

| Achèvement des murs | 40 % |

| Mise hors d'eau | 60 % |

| Achèvement des cloisons et mise hors d'air | 75 % |

| Achèvement des équipements, plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs | 95 % |

| Réception | Solde (5 %) |

Exemple fictif : pour une maison à 200 000 € TTC, le constructeur ne peut pas avoir encaissé plus de 80 000 € à l'achèvement des murs. Un appel de fonds supérieur au plafond du stade atteint se refuse.

Les garanties qui vous protègent

La garantie de livraison à prix et délai convenus

C'est la protection centrale du CCMI. Souscrite obligatoirement par le constructeur auprès d'une banque ou d'un assureur agréé, elle joue dès l'ouverture du chantier en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux, prend en charge les dépassements de prix nécessaires à l'achèvement et les pénalités de retard lorsque le retard dépasse 30 jours. En cas de retard ou d'abandon : mettez le constructeur en demeure par lettre recommandée, puis saisissez le garant, dont les coordonnées figurent sur l'attestation. Si le constructeur ne réagit pas dans les 15 jours suivant la mise en demeure du garant, celui-ci désigne l'entreprise qui terminera les travaux.

Les assurances

Vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier ; le constructeur doit être assuré en responsabilité décennale. Après la réception, les garanties de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans) et décennale (10 ans) prennent le relais : voir Garanties du neuf : parfait achèvement, biennale et décennale.

Les clauses interdites

Une clause est illicite si elle :

• exonère le constructeur des délais pour d'autres causes que les intempéries, la force majeure ou le cas fortuit ;
• subordonne la remise des clés au paiement total du prix alors que des réserves ont été émises ;
• vous interdit de visiter le chantier avant chaque échéance ou avant la réception ;
• conditionne la restitution du dépôt de garantie à la preuve de plusieurs refus de prêt ;
• traite comme valable un permis de construire dont les prescriptions modifient substantiellement le projet.

Erreurs à éviter

• Accepter un « contrat d'entreprise » ou un « contrat de maîtrise d'œuvre » pour une maison clés en main : si le professionnel construit l'essentiel, c'est un CCMI, avec ses garanties. En cas de contrat non conforme ou d'absence de garantie de livraison, la DGCCRF invite à le signaler à la direction départementale de la protection des populations.
• Signer sans attestation nominative de garantie de livraison.
• Payer un appel de fonds sans visite du chantier.
• Sous-estimer les travaux hors forfait de la notice descriptive.

Qui contacter

L'ADIL de votre département relit gratuitement un projet de contrat et un plan de financement. Pour un litige, un conciliateur de justice peut être saisi gratuitement, puis le tribunal judiciaire. Avant de signer un contrat de construction, ou en cas de litige, faites relire le dossier par un professionnel (ADIL, avocat ou notaire).

Sources

• Construire sa maison : quel contrat passer avec un professionnel ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Garantie de livraison d'une maison individuelle — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Le contrat de construction de maison individuelle : précautions et vérifications — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) offre une sécurité juridique élevée — DGCCRF, economie.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Garanties après la réception des travaux — Service Public, consulté le 27 septembre 2026