Doit-on payer les 5 % restants si on émet des réserves ?

Non. Lorsque des réserves sont émises, le solde, qui représente au plus 5 % du prix, est consigné auprès d'un organisme choisi avec le constructeur, comme la Caisse des dépôts et consignations ou un notaire. À défaut d'accord, il est désigné par le président du tribunal judiciaire. Le solde n'est versé au constructeur qu'une fois les réserves levées, c'est-à-dire les défauts réparés.

Le constructeur peut-il refuser de donner les clés tant que tout n'est pas payé ?

Non, pas lorsque vous avez émis des réserves. Dans un CCMI, une clause qui subordonne la remise des clés au paiement total du prix, et vous empêche ainsi de consigner les sommes restant dues, fait partie des clauses interdites. La réception avec réserves entraîne la remise des clés, le solde étant consigné jusqu'à la réparation des désordres.

Faut-il un expert pour la réception d'une maison neuve ?

Ce n'est pas obligatoire, mais vous pouvez vous faire assister par un architecte, un contrôleur technique ou un autre professionnel de la construction assuré pour cette mission. Sa présence limite les oublis. Elle modifie aussi les règles : le délai supplémentaire de 8 jours pour signaler les défauts apparents est prévu pour la réception faite seul, et le solde se règle ou se consigne dès la fin de la réception.

Que faire après la réception de la maison ?

Déposez en mairie la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, que la mairie peut contester pendant 3 mois en principe. Déclarez la construction au service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement pour préserver l'exonération temporaire de taxe foncière de 2 ans. Assurez la maison dès la remise des clés et suivez la levée des réserves jusqu'au bout.

Peut-on refuser la réception des travaux ?

La réception peut être prononcée avec réserves, ce qui suffit dans la plupart des cas. Si la maison n'est pas terminée ou si le désaccord avec le constructeur est total, vous pouvez ne pas signer le procès-verbal ; la réception peut alors être prononcée par le juge. Tant qu'elle n'a pas eu lieu, la garantie de livraison du CCMI continue de jouer : mettez le constructeur en demeure, puis saisissez le garant.

Réception maison neuve : réserves et 8 jours

Q: Que se passe-t-il si j'oublie un défaut le jour de la réception ?

Si vous avez signé un CCMI et réceptionné sans professionnel, vous avez 8 jours calendaires après la remise des clés pour signaler au constructeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, les désordres apparents non inscrits au procès-verbal. Passé ce délai, un défaut apparent non réservé est en principe considéré comme accepté. Un défaut qui n'était pas visible et qui apparaît ensuite relève de la garantie de parfait achèvement d'un an.

La réception de votre maison neuve se fait par un procès-verbal écrit, daté et signé, sur lequel vous inscrivez toutes vos réserves : ce qui n'y figure pas est réputé accepté. Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et réceptionnez sans professionnel, vous avez encore 8 jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents oubliés ; en cas de réserves, le solde de 5 % au plus du prix est consigné jusqu'aux réparations.

Pourquoi la réception est l'étape décisive

La réception est l'acte par lequel vous acceptez l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle a trois effets immédiats :

elle fait partir les garanties légales : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans) et décennale (10 ans) courent toutes à compter de cette date ;
elle vous rend responsable de la maison : France Rénov' rappelle que c'est à ce moment que le maître d'ouvrage devient responsable de l'ouvrage réalisé ;
elle fige ce qui est accepté. France Rénov' prévient : « Gardez à l'esprit que tout ce qui n'est pas consigné dans les réserves est considéré comme accepté par le maître d'ouvrage. » (Source)

La réception se fait normalement à l'amiable. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord avec le constructeur, Service Public indique qu'un juge peut la prononcer.

Avant le jour J : se préparer

Exiger une convocation écrite et une date

Demandez que la date soit fixée par écrit. Prévoyez la visite de jour, avec l'électricité et l'eau raccordées, pour pouvoir tout tester. France Rénov' compte 1 à 2 heures pour une visite de réception : pour une maison entière, prévoyez large.

Rassembler les documents

Apportez le contrat, les plans cotés, la notice descriptive (qui liste les équipements et finitions prévus), les éventuels avenants et vos notes de visites de chantier. Les réserves portent sur les défauts d'exécution mais aussi sur les défauts de conformité au contrat : une fenêtre d'un autre modèle, une prise absente, une surface différente.

Se faire assister

En CCMI avec plan, le contrat doit rappeler que vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment : architecte, contrôleur technique ou tout autre professionnel de la construction assuré pour ce type de mission. Sa présence a un coût, mais elle change les règles du solde (voir plus bas) et réduit le risque d'oubli. Le professionnel qui vous assiste vise le procès-verbal avec vous.

Le jour de la réception : la méthode

1. Faites le tour complet, pièce par pièce, puis l'extérieur. France Rénov' cite à l'intérieur l'installation électrique, le chauffage, les fenêtres et menuiseries, la maçonnerie, la cave, le vide sanitaire et les combles, la plomberie, les revêtements de sol et muraux, les plafonds ; à l'extérieur, le terrain, la façade, la toiture et la zinguerie.

2. Testez tout ce qui fonctionne : chaque prise et interrupteur, chaque robinet et évacuation, l'ouverture de chaque ouvrant, le chauffage, la ventilation, les volets.

3. Comparez avec la notice descriptive : équipements, marques ou gammes, épaisseurs, finitions.

4. Photographiez chaque défaut et les points de désaccord.

5. Rédigez des réserves précises : localisation (pièce, mur, hauteur), nature du défaut, travaux attendus, délai de reprise. « Carrelage fissuré » ne suffit pas ; « deux carreaux fêlés devant la porte-fenêtre du séjour, à remplacer » permet ensuite de vérifier la levée.

6. Faites préciser la manière dont le solde sera consigné si vous émettez des réserves.

7. Datez et signez le procès-verbal ; le constructeur le vise, ainsi que votre professionnel s'il vous assiste. Gardez un exemplaire.

8. Récupérez les clés et les notices des équipements (chaudière, pompe à chaleur, ventilation).

La remise des clés ne peut pas être subordonnée au paiement total du prix lorsque vous avez émis des réserves : une telle clause fait partie des clauses interdites dans un CCMI.

Après la réception : les délais à tenir

Les 8 jours du CCMI

Si vous avez réceptionné seul avec le constructeur, vous disposez de 8 jours calendaires après la réception et la remise des clés pour lui signaler, par lettre recommandée avec accusé de réception, les désordres apparents non inscrits au procès-verbal. Ce délai n'existe que dans le cadre du CCMI : pour des travaux confiés à des entreprises séparées, tout se joue sur le procès-verbal de chaque entreprise. La garantie de livraison vous suit jusque-là : « La garantie prend fin à la réception des travaux constatée par écrit. Si nécessaire, elle se poursuit jusqu’à la fin du délai de 8 jours qui suit la remise des clefs pour dénoncer les vices apparents. » (Source) Lorsque des réserves ont été signalées, elle ne prend fin qu'à leur levée.

Le solde de 5 %

| Situation | Ce que vous faites du solde (5 % du prix au plus) |

|---|---|

| Aucune réserve, avec un professionnel | Vous le versez à la fin de la réception |

| Aucune réserve, réception seul | Vous le versez à l'issue des 8 jours, si aucun désordre n'est apparu |

| Réserves émises (à la réception ou dans les 8 jours) | Vous le consignez auprès d'un organisme choisi avec le constructeur (Caisse des dépôts et consignations ou notaire) ; à défaut d'accord, il est désigné par le président du tribunal judiciaire |

| Réserves levées | Le solde consigné est versé au constructeur |

Exemple fictif : pour une maison à 220 000 € TTC, le solde ne peut dépasser 11 000 €. Si vous émettez des réserves, ce montant est consigné, pas conservé sur votre compte.

La levée des réserves

Quand le constructeur a réparé, vérifiez chaque point sur place et signez un document constatant la levée des réserves. Ne le signez pas pour un travail partiellement fait. Si les travaux de levée ne sont pas réalisés, la garantie de livraison peut être mise en œuvre : mise en demeure du constructeur par lettre recommandée, puis saisine du garant.

Les défauts découverts plus tard

Un défaut qui apparaît après la réception relève de la garantie de parfait achèvement : signalez-le par écrit au constructeur pendant l'année qui suit. Au-delà, les garanties de bon fonctionnement et décennale prennent le relais selon la gravité. Voir Garanties du neuf : comment les faire jouer et le modèle de mise en jeu de la garantie de parfait achèvement.

Les démarches administratives à ne pas oublier

La déclaration d'achèvement (DAACT) : une fois les travaux terminés, déposez en mairie la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au permis. La mairie a en principe 3 mois pour contester la conformité, 5 mois dans certains secteurs protégés ou couverts par un plan de prévention des risques.
La déclaration foncière : toute construction nouvelle se déclare au service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement, en ligne dans l'espace « Biens immobiliers » ou sur le formulaire 6650-H1 pour une maison. Selon impots.gouv.fr, le respect de ce délai conditionne l'exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 2 ans ; une déclaration tardive peut la faire perdre en partie ou en totalité. Voir Taxe foncière : calcul et exonérations.
L'assurance habitation, à souscrire dès la remise des clés puisque la maison est désormais sous votre responsabilité.

Erreurs à éviter

Signer un procès-verbal « sans réserve » pour obtenir les clés plus vite.
Formuler des réserves vagues, impossibles à vérifier au moment de la levée.
Laisser passer les 8 jours sans relire la maison à tête reposée.
Payer le solde alors que des réserves sont en cours : il se consigne.
Oublier la déclaration foncière de 90 jours.

Qui contacter

L'ADIL de votre département explique gratuitement vos droits à la réception. Un professionnel du bâtiment peut vous assister le jour J. En cas de désaccord persistant, un conciliateur de justice peut être saisi gratuitement avant le tribunal judiciaire, compétent aussi pour prononcer la réception. En cas de doute sur la rédaction des réserves ou de litige avec le constructeur, faites-vous conseiller par un professionnel (ADIL, avocat ou expert du bâtiment).

Sources

Construire sa maison : quel contrat passer avec un professionnel ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Garantie de livraison d'une maison individuelle — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Bien réceptionner vos travaux — France Rénov', consulté le 27 septembre 2026
Le contrat de construction de maison individuelle : précautions et vérifications — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Je fais construire un logement, que dois-je déclarer ? — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026

Réception d'une maison neuve : réserves, délai de 8 jours et solde de 5 %