Quelle est la différence entre garantie biennale et décennale ?

La garantie de bon fonctionnement, dite biennale, dure 2 ans et couvre les équipements dissociables, qu'on peut retirer sans abîmer le bâti, comme un ballon d'eau chaude. La décennale dure 10 ans et couvre les dommages graves : atteinte à la solidité de l'ouvrage, ou logement rendu inhabitable ou impropre à son usage, y compris par un équipement indissociable.

À partir de quand court la garantie décennale ?

Elle court à compter de la réception des travaux ; Service Public précise que le délai démarre le lendemain de la signature du procès-verbal de réception. Pour un logement acheté sur plan, cette date n'est pas celle de la remise des clés : demandez au promoteur la copie du procès-verbal de réception pour connaître le point de départ exact.

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

Pendant l'année qui suit la réception, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés, qu'ils aient été inscrits en réserves au procès-verbal ou notifiés par écrit ensuite. L'usure normale n'est pas couverte. Écrivez-lui en recommandé avec un délai d'intervention, et saisissez le tribunal judiciaire avant la fin de l'année si rien n'est fait.

Comment faire jouer la décennale si l'artisan a fermé ?

La garantie reste mobilisable même si le constructeur a déposé le bilan. Adressez votre réclamation à son assureur, dont les coordonnées figurent sur l'attestation d'assurance décennale remise avant les travaux. Si vous ne l'avez plus, le mandataire liquidateur chargé de la procédure peut vous indiquer le nom de l'assureur. Déclarez aussi le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage.

L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un particulier ?

Oui, toute personne qui fait réaliser des travaux de construction ou de réhabilitation doit la souscrire avant l'ouverture du chantier. Les sanctions pénales prévues en cas de défaut ne s'appliquent toutefois pas au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même ou pour un membre de sa famille. Sans elle, vous devrez attendre l'issue d'un recours contre les constructeurs.

Les garanties passent-elles au nouveau propriétaire si j'achète une maison récente ?

Oui. La garantie décennale protège le maître d'ouvrage et les propriétaires successifs, et l'assurance dommages-ouvrage bénéficie à l'acquéreur, qui déclenche lui-même la procédure en cas de sinistre après la vente. Pour une maison de moins de 10 ans, l'acte doit mentionner l'existence ou l'absence des assurances obligatoires : exigez les attestations avant de signer.

Garanties du neuf : parfait achèvement, biennale, décennale

Après la réception des travaux, trois garanties se succèdent : la garantie de parfait achèvement pendant 1 an pour tous les désordres signalés, la garantie de bon fonctionnement pendant 2 ans pour les équipements dissociables, et la garantie décennale pendant 10 ans pour les dommages graves. Toutes partent de la date de réception des travaux : c'est la première information à retrouver avant d'écrire au constructeur ou à l'assureur dommages-ouvrage.

La réception des travaux, point de départ de tout

La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage (vous, ou le promoteur si vous avez acheté sur plan) accepte les travaux, avec ou sans réserves. Elle est constatée par un procès-verbal. Pour la garantie décennale, Service Public précise que le délai démarre le lendemain de la signature de ce procès-verbal.

Si vous avez acheté un logement neuf sur plan, la livraison (remise des clés) est distincte de la réception, qui a eu lieu avant entre le promoteur et les entreprises. Demandez au promoteur la copie du procès-verbal de réception : sans lui, impossible de calculer vos délais.

Si vous achetez une maison de moins de 10 ans, l'acte de vente doit mentionner l'existence ou l'absence des assurances obligatoires. Réclamez les attestations d'assurance décennale des entreprises et le contrat dommages-ouvrage : ces garanties suivent le bien.

Les trois garanties en un tableau

|---|---|---|---|

| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans minimum (le contrat peut l'allonger) | Équipements dissociables non apparents à la réception, qui s'enlèvent sans abîmer le bâti (ballon d'eau chaude, par exemple) | Le constructeur concerné |

| Décennale | 10 ans | Dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent inhabitable ou impropre à son usage, y compris via des équipements indissociables | Tout constructeur lié au maître d'ouvrage, obligatoirement assuré |

L'usure normale, le défaut d'entretien et l'usage anormal ne relèvent d'aucune de ces garanties.

Faire jouer les garanties d'un an et de deux ans

Parfait achèvement (1 an)

Service Public la définit ainsi : « Elle impose à l'entrepreneur de réparer pendant cette période tous les désordres signalés, au procès-verbal de réception des travaux, ou lors d'une notification ultérieure. » (Source)

1. Listez les désordres apparus depuis la réception, avec photos datées.

2. Écrivez à l'entrepreneur par lettre recommandée avec avis de réception, en lui fixant un délai pour intervenir. Modèle : mise en jeu de la garantie de parfait achèvement.

3. Tentez une médiation si l'entreprise ne répond pas.

4. Saisissez le tribunal judiciaire avant la fin de l'année de garantie si les réparations n'ont pas lieu dans le délai fixé.

5. Si vous avez une dommages-ouvrage, saisissez l'assureur pendant cette année lorsque l'entrepreneur ne répare pas malgré votre mise en demeure : la garantie peut alors intervenir pour les dommages de nature décennale.

Bon fonctionnement (2 ans)

Elle vise les éléments d'équipement dissociables, c'est-à-dire ceux qu'on peut retirer sans dégrader le bâti, et seulement pour des désordres non apparents à la réception. Écrivez sans attendre au constructeur concerné par lettre recommandée, décrivez les défauts et demandez une intervention à ses frais dans un délai précis. À défaut, médiation puis tribunal judiciaire.

Faire jouer la garantie décennale (10 ans)

Ce qu'elle couvre

Les dommages non décelables à la réception et suffisamment graves : fissures importantes menaçant la structure, défaut d'étanchéité rendant une pièce inutilisable, problème de fondations, y compris lorsqu'il résulte d'un vice du sol. Sont notamment visés les fondations et l'ossature, les réseaux et l'assainissement, les chemins d'accès, les ouvrages avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée) et les équipements indissociables (canalisations encastrées, planchers, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée). Seuls les travaux déclarés dans le contrat d'assurance du constructeur sont couverts.

Comment agir

1. Retrouvez l'attestation d'assurance décennale. Le professionnel doit la remettre avant l'ouverture du chantier, et elle doit être jointe aux devis et à la facture. Modèle de courrier : mise en cause de la garantie décennale.

2. Écrivez au constructeur par lettre recommandée en décrivant les désordres ; il doit les réparer à ses frais.

3. Déclarez aussi le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage, si vous en avez un.

4. Si le constructeur a disparu ou déposé le bilan, adressez-vous à son assureur, dont les coordonnées figurent sur l'attestation, ou au mandataire liquidateur pour les obtenir.

5. Agissez en justice avant 10 ans : aucune action contre le constructeur n'est possible au-delà.

Les sous-traitants sont exclus de la garantie décennale, faute de lien direct avec le maître d'ouvrage : on se retourne contre l'entreprise principale. Un constructeur qui travaille sans assurance décennale encourt jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende.

L'assurance dommages-ouvrage : être indemnisé sans attendre un procès

Obligatoire pour qui fait construire ou réaliser des travaux de construction ou de réhabilitation (sauf sanction pénale pour le particulier qui construit pour lui-même ou sa famille), elle préfinance les réparations relevant de la décennale sans rechercher les responsabilités, puis se retourne contre les constructeurs. Elle couvre la période allant de la fin de l'année de parfait achèvement jusqu'aux 10 ans de la réception, et aucune franchise n'est due.

| Étape | Délai de l'assureur (jours calendaires) |

|---|---|

| Réclamer les pièces manquantes | 10 jours après votre déclaration |

| Notifier un refus de garantie | 15 jours après la déclaration complète |

| Expertiser et prendre position | 60 jours après la déclaration complète |

| Présenter une offre d'indemnité | 90 jours au maximum |

| Verser l'indemnité acceptée | 15 jours |

Pour un dommage estimé à moins de 1 800 €, l'expertise n'est pas obligatoire et l'assureur a 15 jours pour répondre. S'il ne respecte pas le délai de 60 jours, vous pouvez engager les travaux après l'en avoir informé, et l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. La déclaration de sinistre se fait par lettre recommandée, dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés.

Cas particuliers

Achat sur plan (VEFA) : le promoteur vendeur est tenu des mêmes garanties que les constructeurs, et l'article 1646-1 du Code civil ajoute : « Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. » (Source) Les étapes propres à l'achat sur plan (réserves à la livraison, délai d'un mois) complètent ces garanties.
Maison achetée à un particulier qui l'a fait construire : la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est elle-même considérée comme constructeur.
Travaux d'extension ou de rénovation lourde : la décennale s'applique aussi aux travaux sur un bâtiment existant selon leur importance. Pour les démarches préalables, voir permis de construire ou déclaration préalable.
Aucun assureur n'accepte de couvrir la construction : le Bureau central de tarification peut fixer la prime de la dommages-ouvrage auprès de l'assureur de votre choix.

Erreurs à éviter et qui contacter

Ignorer la date de réception : tous les délais en dépendent.
Signer un procès-verbal sans réserves alors que des défauts sont visibles : un vice apparent non réservé est plus difficile à faire reprendre.
Commencer des travaux sans attestation décennale jointe au devis.
Attendre la dixième année pour agir : un procès prend du temps, et le délai ne se prolonge pas de lui-même.

Pour être accompagné : l'ADIL de votre département (droit de la construction), la DGCCRF RéponseConso (0809 540 550, numéro non surtaxé), un médiateur ou le conciliateur de justice, puis un avocat si le litige se durcit.

Les garanties de construction reposent sur des délais stricts : en cas de désordre sérieux ou de refus de l'entreprise, faites-vous conseiller rapidement par un avocat ou l'ADIL.

Sources

Garanties après la réception des travaux — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Garantie décennale des constructeurs — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Assurance dommages-ouvrage — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Livraison d'un logement vendu en état futur d'achèvement (Vefa) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Paragraphe 2 : De la garantie des défauts de la chose vendue (Articles 1641 à 1649) — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026

Garanties du neuf : parfait achèvement, biennale et décennale, comment les faire jouer