Garanties du neuf : parfait achèvement, biennale et décennale, comment les faire jouer

La réception des travaux, point de départ de tout

La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage (vous, ou le promoteur si vous avez acheté sur plan) accepte les travaux, avec ou sans réserves. Elle est constatée par un procès-verbal. Pour la garantie décennale, Service Public précise que le délai démarre le lendemain de la signature de ce procès-verbal.

Si vous avez acheté un logement neuf sur plan, la livraison (remise des clés) est distincte de la réception, qui a eu lieu avant entre le promoteur et les entreprises. Demandez au promoteur la copie du procès-verbal de réception : sans lui, impossible de calculer vos délais.

Si vous achetez une maison de moins de 10 ans, l'acte de vente doit mentionner l'existence ou l'absence des assurances obligatoires. Réclamez les attestations d'assurance décennale des entreprises et le contrat dommages-ouvrage : ces garanties suivent le bien.

Les trois garanties en un tableau

L'usure normale, le défaut d'entretien et l'usage anormal ne relèvent d'aucune de ces garanties.

Faire jouer les garanties d'un an et de deux ans

Parfait achèvement (1 an)

Service Public la définit ainsi : « Elle impose à l'entrepreneur de réparer pendant cette période tous les désordres signalés, au procès-verbal de réception des travaux, ou lors d'une notification ultérieure. » (Source)

1. Listez les désordres apparus depuis la réception, avec photos datées.
2. Écrivez à l'entrepreneur par lettre recommandée avec avis de réception, en lui fixant un délai pour intervenir. Modèle : mise en jeu de la garantie de parfait achèvement.
3. Tentez une médiation si l'entreprise ne répond pas.
4. Saisissez le tribunal judiciaire avant la fin de l'année de garantie si les réparations n'ont pas lieu dans le délai fixé.
5. Si vous avez une dommages-ouvrage, saisissez l'assureur pendant cette année lorsque l'entrepreneur ne répare pas malgré votre mise en demeure : la garantie peut alors intervenir pour les dommages de nature décennale.

Bon fonctionnement (2 ans)

Elle vise les éléments d'équipement dissociables, c'est-à-dire ceux qu'on peut retirer sans dégrader le bâti, et seulement pour des désordres non apparents à la réception. Écrivez sans attendre au constructeur concerné par lettre recommandée, décrivez les défauts et demandez une intervention à ses frais dans un délai précis. À défaut, médiation puis tribunal judiciaire.

Faire jouer la garantie décennale (10 ans)

Ce qu'elle couvre

Les dommages non décelables à la réception et suffisamment graves : fissures importantes menaçant la structure, défaut d'étanchéité rendant une pièce inutilisable, problème de fondations, y compris lorsqu'il résulte d'un vice du sol. Sont notamment visés les fondations et l'ossature, les réseaux et l'assainissement, les chemins d'accès, les ouvrages avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée) et les équipements indissociables (canalisations encastrées, planchers, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée). Seuls les travaux déclarés dans le contrat d'assurance du constructeur sont couverts.

Comment agir

1. Retrouvez l'attestation d'assurance décennale. Le professionnel doit la remettre avant l'ouverture du chantier, et elle doit être jointe aux devis et à la facture. Modèle de courrier : mise en cause de la garantie décennale.
2. Écrivez au constructeur par lettre recommandée en décrivant les désordres ; il doit les réparer à ses frais.
3. Déclarez aussi le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage, si vous en avez un.
4. Si le constructeur a disparu ou déposé le bilan, adressez-vous à son assureur, dont les coordonnées figurent sur l'attestation, ou au mandataire liquidateur pour les obtenir.
5. Agissez en justice avant 10 ans : aucune action contre le constructeur n'est possible au-delà.

Les sous-traitants sont exclus de la garantie décennale, faute de lien direct avec le maître d'ouvrage : on se retourne contre l'entreprise principale. Un constructeur qui travaille sans assurance décennale encourt jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende.

L'assurance dommages-ouvrage : être indemnisé sans attendre un procès

Obligatoire pour qui fait construire ou réaliser des travaux de construction ou de réhabilitation (sauf sanction pénale pour le particulier qui construit pour lui-même ou sa famille), elle préfinance les réparations relevant de la décennale sans rechercher les responsabilités, puis se retourne contre les constructeurs. Elle couvre la période allant de la fin de l'année de parfait achèvement jusqu'aux 10 ans de la réception, et aucune franchise n'est due.

Pour un dommage estimé à moins de 1 800 €, l'expertise n'est pas obligatoire et l'assureur a 15 jours pour répondre. S'il ne respecte pas le délai de 60 jours, vous pouvez engager les travaux après l'en avoir informé, et l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. La déclaration de sinistre se fait par lettre recommandée, dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés.

Cas particuliers

• Achat sur plan (VEFA) : le promoteur vendeur est tenu des mêmes garanties que les constructeurs, et l'article 1646-1 du Code civil ajoute : « Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. » (Source) Les étapes propres à l'achat sur plan (réserves à la livraison, délai d'un mois) complètent ces garanties.
• Maison achetée à un particulier qui l'a fait construire : la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est elle-même considérée comme constructeur.
• Travaux d'extension ou de rénovation lourde : la décennale s'applique aussi aux travaux sur un bâtiment existant selon leur importance. Pour les démarches préalables, voir permis de construire ou déclaration préalable.
• Aucun assureur n'accepte de couvrir la construction : le Bureau central de tarification peut fixer la prime de la dommages-ouvrage auprès de l'assureur de votre choix.

Erreurs à éviter et qui contacter

• Ignorer la date de réception : tous les délais en dépendent.
• Signer un procès-verbal sans réserves alors que des défauts sont visibles : un vice apparent non réservé est plus difficile à faire reprendre.
• Commencer des travaux sans attestation décennale jointe au devis.
• Attendre la dixième année pour agir : un procès prend du temps, et le délai ne se prolonge pas de lui-même.

Pour être accompagné : l'ADIL de votre département (droit de la construction), la DGCCRF RéponseConso (0809 540 550, numéro non surtaxé), un médiateur ou le conciliateur de justice, puis un avocat si le litige se durcit.

Les garanties de construction reposent sur des délais stricts : en cas de désordre sérieux ou de refus de l'entreprise, faites-vous conseiller rapidement par un avocat ou l'ADIL.

Sources

• Garanties après la réception des travaux — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Garantie décennale des constructeurs — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Assurance dommages-ouvrage — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Livraison d'un logement vendu en état futur d'achèvement (Vefa) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Paragraphe 2 : De la garantie des défauts de la chose vendue (Articles 1641 à 1649) — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026