Bail réel solidaire (BRS) : acheter moins cher en zone tendue, mode d'emploi

Avec un bail réel solidaire (BRS), vous achetez les murs de votre résidence principale mais pas le terrain, qui reste à un organisme de foncier solidaire (OFS) auquel vous versez une redevance mensuelle : selon la plateforme publique BoRiS, le logement coûte ainsi 30 à 50 % moins cher que sur le marché. En contrepartie, vos revenus doivent rester sous un plafond et le prix de revente est encadré.

Comment fonctionne le BRS

Le BRS repose sur une dissociation de la propriété. L'OFS, organisme agréé par le préfet de région, garde le terrain ; le ménage acquiert des droits réels sur le bâti. Service-Public le résume : « d'une certaine façon vous achetez uniquement le logement et vous louez à un faible coût le terrain à un organisme » (Source).

Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans. Sa particularité est d'être « rechargeable » : à chaque revente, le bail repart pour une durée identique à celle du bail initial, ce qui maintient la valeur des droits au lieu de la faire fondre avec le temps, explique le ministère de la Transition écologique (Source).

Vous êtes propriétaire de vos droits : vous pouvez les revendre, les donner ou les transmettre par succession, sous les conditions décrites plus bas.

BRS ou location-accession ? Les deux dispositifs utilisent les mêmes plafonds de ressources et de prix. La différence tient au terrain : avec une location-accession (PSLA), vous devenez pleinement propriétaire après avoir levé l'option, alors qu'en BRS le terrain reste durablement à l'OFS, ce qui explique le prix plus bas et la redevance.

Les conditions pour acheter en BRS

1. Occuper le logement en résidence principale.

2. Rester sous les plafonds de ressources, identiques à ceux du prêt social location-accession (PSLA), selon le ministère. L'OFS peut fixer des seuils plus bas.

3. Ne pas déjà posséder un logement adapté. Depuis le 1er janvier 2025, vous ne devez posséder ni un logement adapté à vos besoins et capacités financières pouvant servir de résidence principale, ni un logement loué susceptible de vous procurer des revenus suffisants pour acheter dans le parc privé (Service-Public). Vous l'attestez sur l'honneur.

4. Être agréé par l'OFS, qui vérifie ces conditions avant la vente.

Les plafonds de revenus 2026 (extrait)

Revenu fiscal de référence à ne pas dépasser, selon BoRiS (Source) :

| Ménage | Zones A et A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |

|---|---|---|---|

| Catégorie 1 (1 personne) | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |

| Catégorie 2 (2 personnes sans personne à charge, hors jeune ménage) | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |

| Catégorie 3 (3 personnes, ou 1 personne avec 1 personne à charge, ou jeune ménage) | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |

Les autres catégories et le simulateur de zone figurent sur BoRiS.

Le coût réel : prix, redevance, taxe foncière

Le prix des droits. Il est plafonné au mètre carré, avec les mêmes plafonds que le PSLA. Vous financez cet achat comme un achat classique : apport, crédit immobilier, et prêt à taux zéro si vous y êtes éligible, précise Service-Public.

La redevance foncière. Elle n'a pas de plafond légal. L'article L. 255-8 du code de la construction dispose que son montant « tient compte des conditions d'acquisition du patrimoine par l'organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l'opération » (Source). Le ministère a relevé en 2023 des moyennes de 2,06 €/m² par mois en zone A bis, 1,37 €/m² en zone A, 0,86 €/m² en B1, 0,88 €/m² en B2 et 1,69 €/m² en C.

Exemple fictif : pour 60 m² en zone A, avec la moyenne de 2023, la redevance serait d'environ 82 € par mois (60 × 1,37). La vôtre figure dans l'offre de l'OFS : demandez-la par écrit, avec ses règles d'évolution.

La taxe foncière. Vous la payez comme propriétaire du bâti. Mais la commune ou l'intercommunalité peut voter un abattement allant de 30 % à la totalité de la base imposable pour les logements en BRS occupés en résidence principale (Source). Pour en bénéficier, déposez la déclaration au service des impôts avant le 1er janvier de l'année qui suit la signature du bail.

Pensez aussi aux charges de copropriété, à l'assurance et aux frais de notaire. Notre guide frais de notaire et notre simulateur vous aident à chiffrer l'ensemble.

Acheter en BRS, étape par étape

1. Testez votre éligibilité sur le simulateur BoRiS (revenus, zone, composition du foyer).

2. Repérez les programmes : BoRiS recense les offres par région et par OFS.

3. Déposez votre dossier auprès de l'OFS ou de son commercialisateur : avis d'imposition, pièce d'identité, justificatif de domicile.

4. Obtenez l'agrément de l'OFS, puis votre financement (voir notre guide sur la capacité d'emprunt).

5. Signez chez le notaire l'acte de cession des droits réels, qui fixe durée, redevance et règles de revente. Pour un logement vendu sur plan, relisez aussi notre guide sur la VEFA.

6. Envoyez la déclaration d'abattement de taxe foncière avant le 1er janvier suivant, si votre commune l'a voté.

Revendre ou transmettre

Service-Public indique que vous pouvez revendre à tout moment, après avoir prévenu l'OFS. Celui-ci vous indique le prix maximum, « fixé en fonction du prix auquel vous avez acheté le bien immobilier et d'un indice de référence établi par l'INSEE ». L'ANIL précise que le prix peut être majoré des travaux réalisés, selon les modalités prévues au bail (Source). L'acheteur doit lui-même être éligible et agréé ; il bénéficie d'un nouveau bail d'au moins 18 ans.

En cas de décès, les droits se transmettent aux héritiers. Si l'héritier ne remplit pas les conditions, il devra en principe céder les droits à un ménage éligible dans un délai fixé par la loi : faites préciser ces règles par le notaire au moment de l'achat.

Les erreurs à éviter

• Comparer uniquement le prix d'achat. Ajoutez la redevance sur toute la durée de détention.
• Espérer une forte plus-value. Le prix de revente est plafonné : le BRS sert à se loger, pas à spéculer.
• Négliger la condition de résidence principale. Vous vous engagez à y habiter : ne prévoyez ni location ni résidence secondaire, et lisez dans le bail les conséquences d'un manquement.
• Oublier la déclaration d'abattement de taxe foncière. Elle doit parvenir au service des impôts avant le 1er janvier de l'année qui suit la signature du bail.
• Signer sans lire les clauses de redevance. Vérifiez son montant, son indexation et ce qu'elle finance.

Qui contacter

• BoRiS, la plateforme publique du BRS : éligibilité, plafonds, offres.
• L'ADIL de votre département : comparaison BRS, PSLA et achat classique, lecture de l'offre.
• L'OFS du programme : redevance, prix maximum de revente, agrément.
• Le notaire : acte de cession, transmission, fiscalité.

Le BRS engage sur des décennies : en cas de doute ou de litige, faites vérifier l'offre par l'ADIL ou un notaire avant de signer.

Sources

• Comment acheter un logement à un prix abordable près de chez vous ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Le bail réel solidaire : dissocier le foncier du bâti — Ministère de la Transition écologique, consulté le 27 septembre 2026
• Tout savoir sur le bail réel solidaire — BoRiS, consulté le 27 septembre 2026
• Taxe foncière : abattement en faveur des logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire — Bulletin officiel des finances publiques, consulté le 27 septembre 2026
• Organismes de foncier solidaire et bail réel solidaire — ANIL, consulté le 27 septembre 2026