Acheter en copropriété : charges, AG et syndic à vérifier

Avant d'acheter en copropriété, il faut vérifier trois choses : le montant réel des charges, les travaux déjà votés ou à venir, et la santé financière de l'immeuble. La loi oblige le vendeur à fournir une série de documents qui permettent de le faire avant de s'engager.

L'essentiel à retenir

• La loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967 organisent la copropriété : règlement, charges, assemblée générale, syndic.
• Avant la promesse de vente, le vendeur doit fournir les documents listés à l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation : procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, charges des deux derniers exercices, état des impayés, fonds de travaux.
• Les travaux votés avant la vente sont en principe payés par celui qui est copropriétaire au jour où le syndic appelle les fonds, sauf accord contraire écrit dans le compromis.
• Le plan pluriannuel de travaux, le DPE collectif et le fonds de travaux renseignent sur les dépenses des dix prochaines années.
• La surface d'un lot doit être mesurée selon la loi Carrez.

Comment fonctionnent les charges de copropriété ?

Chaque copropriétaire paie sa part des dépenses de l'immeuble. La loi distingue deux types de charges :

• les charges générales, liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, ménage, éclairage, ravalement). Elles sont réparties selon les tantièmes, c'est-à-dire la quote-part de parties communes attachée à chaque lot ;
• les charges spéciales, liées aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, interphone). Elles sont réparties selon l'utilité que l'équipement présente pour chaque lot : un rez-de-chaussée paie en général peu, voire rien, pour l'ascenseur.

Le règlement de copropriété fixe ces clés de répartition.

Quelle différence entre budget prévisionnel et dépenses hors budget ?

Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel qui couvre les dépenses courantes. Il est appelé par provisions, souvent chaque trimestre. Les travaux (ravalement, toiture, isolation, mise aux normes) sont votés à part et font l'objet d'appels de fonds spécifiques. Pour estimer le coût réel d'un lot, il faut donc additionner les deux : un budget courant modeste peut cacher un gros chantier voté pour l'année suivante.

Qui paie les travaux votés avant la vente ?

Par défaut, le décret de 1967 met la dépense à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où l'appel de fonds devient exigible. Un acheteur peut donc payer des travaux votés avant son arrivée. Le compromis peut prévoir une autre répartition entre vendeur et acheteur : c'est un point à négocier et à écrire noir sur blanc, avec l'aide du notaire.

À ne pas confondre : les charges récupérables

Si vous achetez pour louer, une partie des charges (entretien courant, ménage, eau froide, ascenseur pour partie) peut être récupérée auprès du locataire, selon une liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les honoraires du syndic, les gros travaux et l'assurance de l'immeuble restent à la charge du bailleur.

Comment se prennent les décisions en assemblée générale ?

L'assemblée générale réunit au moins une fois par an tous les copropriétaires, sur convocation du syndic. Les décisions sont prises à des majorités qui dépendent de leur importance :

• majorité de l'article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Elle s'applique aux décisions courantes : approbation des comptes, vote du budget, travaux d'entretien ;
• majorité de l'article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. Elle s'applique notamment à la désignation du syndic et à certains travaux. Si elle n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l'article 24 (article 25-1) ;
• double majorité de l'article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Elle concerne les décisions les plus lourdes, comme certains actes de disposition sur les parties communes ou la modification du règlement de copropriété pour la jouissance des parties communes.

Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal.

Quel est le rôle du syndic et du conseil syndical ?

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. Il exécute les décisions de l'assemblée générale, tient la comptabilité, appelle les charges, entretient l'immeuble et souscrit l'assurance de l'immeuble. Il peut être professionnel, bénévole (un copropriétaire) ou coopératif. Un syndic professionnel doit être titulaire d'une carte professionnelle et utiliser un contrat type fixé par décret. Son mandat dure trois ans au plus.

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste et contrôle le syndic. Lire les procès-verbaux permet de voir si les décisions sont exécutées, si des litiges reviennent d'une année sur l'autre et si les comptes sont approuvés sans difficulté.

Quels documents demander avant d'acheter en copropriété ?

L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose d'annexer à la promesse de vente, ou de remettre à l'acheteur, plusieurs documents :

• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modifications ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• le montant des charges courantes et des charges hors budget payées par le vendeur au cours des deux exercices précédents ;
• les sommes que l'acheteur pourrait devoir au syndicat ;
• l'état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs ;
• la part du fonds de travaux rattachée au lot ;
• le plan pluriannuel de travaux ou le diagnostic technique global, lorsqu'ils existent.

S'y ajoutent les diagnostics du lot (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz selon l'âge des installations) et le mesurage loi Carrez. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acheteur peut obtenir une baisse du prix proportionnelle, à condition d'agir dans l'année qui suit l'acte authentique (article 46 de la loi de 1965).

Avant la signature définitive, le notaire demande au syndic un état daté, qui fait le point sur les sommes dues. Ses frais sont à la charge du vendeur et plafonnés par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 à 380 euros TTC.

Quels points de vigilance avant de signer ?

Les travaux à venir

Le plan pluriannuel de travaux, désormais obligatoire dans les immeubles d'habitation de plus de quinze ans, liste les travaux prévus sur dix ans avec une estimation de leur coût. Le DPE collectif donne la performance énergétique de l'immeuble. Un ravalement, une réfection de toiture ou une isolation par l'extérieur peuvent représenter une dépense importante pour chaque lot : mieux vaut le savoir avant de faire une offre.

Le fonds de travaux

La loi impose à la plupart des copropriétés de constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle. Ce fonds reste attaché au lot : le vendeur ne le récupère pas, il est transmis avec le lot. Un fonds bien alimenté amortit les futurs appels de fonds.

Les impayés et les procédures

Un niveau élevé d'impayés fragilise la trésorerie et peut retarder les travaux. L'état des impayés et les procès-verbaux révèlent aussi les procédures en cours, contre un copropriétaire, une entreprise ou un voisin.

L'usage du lot

Le règlement de copropriété peut limiter certains usages : activité professionnelle, location de courte durée, animaux dans les parties communes, pose d'une climatisation en façade. Si vous avez un projet précis, vérifiez qu'il est compatible avant de vous engager.

La visite de l'immeuble

Visitez les parties communes : hall, escaliers, caves, toiture si possible, local poubelles. Leur état en dit long sur l'entretien. Venir à différents moments de la journée permet aussi de juger du bruit et de la vie de l'immeuble.

Acheter en copropriété : en résumé

Acheter en copropriété demande de lire avant de signer : charges des deux derniers exercices, procès-verbaux des trois dernières assemblées, plan pluriannuel de travaux et fonds de travaux. Ces documents permettent de calculer le coût réel du lot et d'anticiper les dépenses. Pour comparer les biens disponibles, consultez les annonces de vente et les annonces de location, et vérifiez votre budget avec notre simulateur. Le lexique explique les termes de la copropriété.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (notaire, avocat, ADIL de votre département) adapté à votre situation.