Dans le 10e arrondissement, la moitié des ventes des cinq dernières années se sont conclues sous 10 167 €/m², d’après les 8 101 transactions recensées par les données DVF. Entre les gares du Nord et de l’Est, les faubourgs Saint-Denis et Saint-Martin et les quais du canal Saint-Martin, les situations changent à quelques rues d’écart. Ce guide présente les chiffres et leur source, les quatre quartiers administratifs, le budget complet d’un achat, les règles propres à Paris — zone tendue, encadrement des loyers, DPE, location de courte durée — et ce que signifie le recul de 15,2 % du nombre de ventes en 2024.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 8 101 ventes dans le 10e arrondissement sur les cinq dernières années, jusqu’au 31 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 10 167 €/m² et le prix moyen à 10 181 €/m².
Un écart de 14 € seulement sépare la moyenne de la médiane. Dans un arrondissement où se côtoient abords de gares, rues commerçantes et quais du canal, on pourrait attendre des prix très dispersés ; à l’échelle de l’arrondissement, les ventes chères et les ventes décotées se compensent presque exactement. Calculée de la même manière, la médiane du 19e arrondissement voisin est de 8 838 €/m², soit 1 329 € de moins (15,0 %) : passer le boulevard de la Villette, qui sépare les deux arrondissements, change nettement le budget.
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 31,2 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 24,5 à 39,8 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement lui-même, à partir de 12 038 observations. C’est un loyer demandé dans les annonces, pas un loyer signé, et il doit respecter l’encadrement parisien. Rapporté au prix médian, cet indicateur donne un rendement brut théorique d’environ 3,7 % par an (31,2 € × 12 ÷ 10 167 €), avant charges, frais d’acquisition, taxe foncière, vacance et fiscalité : c’est un plafond, pas une rentabilité.
Les quartiers de l’arrondissement
Saint-Vincent-de-Paul, au nord-ouest, est marqué par la gare du Nord. Ses rues proches de la gare sont très passantes, mais le secteur de l’église Saint-Vincent-de-Paul et de la rue La Fayette présente des immeubles haussmanniens plus calmes.
Porte-Saint-Denis, au sud-ouest, doit son nom à l’arc de triomphe qui ouvre la rue du Faubourg-Saint-Denis. C’est un secteur dense et commerçant, traversé de passages couverts comme les passages Brady et du Prado.
Porte-Saint-Martin, au sud, mêle théâtres des Grands Boulevards, immeubles de faubourg et cours intérieures ; les biens y vont du studio sur rue à l’ancien atelier sur cour. Hôpital-Saint-Louis, à l’est, entoure l’hôpital historique et longe le canal Saint-Martin, ses quais plantés et le jardin Villemin.
Ces différences pèsent sur la valeur d’un logement autant que sa surface : un appartement sur le canal ou dans une rue calme ne se compare pas à un logement donnant sur les abords immédiats d’une gare. La carte des ventes permet de consulter les transactions DVF réelles autour d’une adresse, avec leur date et leur surface.
Côté transports, la gare du Nord accueille les RER B et D, reliés à la gare de Magenta du RER E, ainsi que les trains grandes lignes et internationaux ; la gare de l’Est dessert l’est de la France. Les lignes de métro 2, 4, 5 et 7 comptent parmi celles qui maillent l’arrondissement.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 10 167 €/m², un studio de 30 m² représente environ 305 000 €, un deux-pièces de 50 m² environ 508 000 € et un appartement familial de 80 m² environ 813 000 €. Ce sont des ordres de grandeur : la moitié des ventes se sont conclues au-dessus de la médiane.
À ces montants s’ajoutent les frais d’acquisition, dits « frais de notaire » : droits de mutation, rémunération réglementée du notaire et débours. Pour un ancien atelier transformé, le notaire vérifie en outre la nature exacte du lot, ce qui peut allonger le délai avant la signature ; le simulateur des Notaires de France calcule le montant des frais pour le prix visé.
Les immeubles de faubourg comportent souvent plusieurs bâtiments autour d’une ou de plusieurs cours. Les travaux y portent sur les façades intérieures, les toitures et les réseaux, et se répartissent entre tous les copropriétaires : les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le montant des charges se lisent avant l’offre.
Pour un deux-pièces autour de 508 000 € à la médiane, les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France servent de référence avant de solliciter les banques ou un courtier. France Rénov informe gratuitement sur les aides à la rénovation énergétique, utiles dans un bâti ancien.
Les démarches et obligations
Le vendeur fournit la superficie loi Carrez, le dossier de diagnostic technique (DPE et, selon l’âge du bâtiment et des installations, amiante, plomb, électricité et gaz), les documents de la copropriété et l’état des risques et pollutions, qui se vérifie sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Pour un ancien atelier ou un local transformé, le règlement de copropriété doit affecter le lot à l’habitation. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour louer à l’année, la zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et encadre la fixation du loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019, impose un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, exprimé hors charges et consultable en ligne ; un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, et jamais pour un logement classé F ou G.
La location meublée de courte durée, envisagée par certains propriétaires près des gares, suit des règles distinctes : enregistrement auprès de la Ville et, pour un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur, autorisation de changement d’usage, souvent assortie d’une compensation.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille ces obligations.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le 10e a enregistré 1 464 ventes en 2024 contre 1 727 en 2023, soit 263 de moins (−15,2 %). Le recul est plus marqué que dans le 16e (−12,8 %) ou le 20e (−6,4 %), calculés de la même manière. Ce chiffre mesure l’activité, pas les prix : les données agrégées ne permettent pas de conclure à une hausse ou à une baisse du prix au mètre carré.
Un marché moins actif laisse plus de temps pour comparer et peut ouvrir des marges de négociation, à condition de s’appuyer sur des ventes récentes de la même rue plutôt que sur la médiane d’arrondissement. Visiter à différents moments de la journée reste le meilleur moyen de mesurer l’écart entre un appartement proche des gares et un autre au bord du canal.
Les ventes s’arrêtent à fin 2024 et l’indicateur de loyer date du 3e trimestre 2025 : le rendement de 3,7 % rapproche deux périodes différentes et reste un ordre de grandeur.
