Le vendeur veut renoncer après le compromis : que peut faire l'acheteur ?

Le vendeur ne dispose d'aucun délai de rétractation : dès la signature du compromis, il est engagé, sauf si l'acte lui réserve expressément une faculté de dédit. S'il refuse ensuite de signer l'acte de vente, vous pouvez le mettre en demeure puis demander au tribunal judiciaire la vente forcée, ou la résolution du contrat avec des dommages-intérêts et, le cas échéant, le paiement de la clause pénale.

Le principe : un vendeur engagé ne peut pas « annuler »

Le délai de 10 jours prévu par le Code de la construction et de l'habitation protège uniquement l'acquéreur non professionnel. Service-Public le dit sans détour, en s'adressant au vendeur : « En tant que vendeur, vous n'avez pas de délai de rétractation ou de réflexion. Si vous refusez de vendre, l'acquéreur peut vous y contraindre ou demander une indemnisation. » (Source)

Ce principe vaut quel que soit le motif invoqué : meilleure offre reçue entre-temps, projet de vie abandonné, désaccord familial, regret sur le prix. Un simple courriel du vendeur annonçant qu'il « annule la vente » ne met pas fin au contrat.

Rendre le dépôt de garantie ne le libère pas davantage. Cette somme, bloquée chez le notaire ou l'agent immobilier, garantit votre engagement d'acheteur ; son remboursement spontané ne vaut pas, à lui seul, accord de votre part pour résoudre la vente. Tant que vous n'avez pas signé de renonciation écrite, le compromis continue de produire ses effets, et vous restez libre de choisir la suite.

Et avec une promesse unilatérale ?

Le vendeur y est aussi définitivement engagé pendant toute la durée de l'option. Les Notaires de France précisent que, depuis le 1er octobre 2016, s'il révoque la promesse avant l'expiration du délai d'option, « cela n'empêche pas la vente de se former » (article 1124 du Code civil) (Source). Vous pouvez donc lever l'option malgré sa révocation, puis demander l'exécution forcée ou la résolution avec dommages-intérêts.

Les cas où le vendeur peut réellement se dégager

Avant d'engager un bras de fer, vérifiez que le vendeur n'est pas dans l'une de ces situations :

| Situation | Effet |

|---|---|

| L'acte prévoit une clause de dédit au profit du vendeur | Il peut se retirer dans les conditions fixées par cette clause |

| Une condition suspensive ne s'est pas réalisée (prêt refusé, préemption exercée, urbanisme) | La vente devient caduque pour les deux parties |

| La date limite de signature est dépassée et l'acte prévoit la caducité dans ce cas | Le contrat prend fin ; sans cette précision, le dépassement ne suffit pas |

| Vous vous êtes rétracté ou vous n'avez pas respecté vos propres engagements | Le vendeur peut à son tour invoquer votre défaillance |

| Le consentement a été vicié ou une information déterminante a été cachée | Le juge peut annuler le contrat |

Le droit de préemption mérite une attention particulière : si la commune exerce son droit et achète à votre place, la vente ne se fera pas avec vous, sans que le vendeur soit en faute. Voyez notre guide sur le droit de préemption de la mairie. Si le logement est loué, les droits du locataire en place doivent aussi avoir été purgés : notre guide sur la vente d'un logement loué explique dans quels cas il est prioritaire.

Ce que vous pouvez obtenir

| Option | Ce que vous demandez | Quand la choisir |

|---|---|---|

| Vente forcée | Que le tribunal constate la vente ou ordonne la signature | Vous tenez au bien et votre financement peut attendre |

| Résolution et dommages-intérêts | La fin du contrat aux torts du vendeur et la réparation de votre préjudice | Vous préférez chercher un autre bien |

| Clause pénale | Le montant forfaitaire prévu à l'acte | L'acte en prévoit une ; le juge peut la réduire ou l'augmenter |

La clause pénale et les dommages-intérêts ne réparent pas deux fois le même préjudice. Si des frais distincts ont été causés par le refus du vendeur, gardez-en les preuves : frais de dossier et de garantie du prêt, loyer ou garde-meubles payés en attendant, préavis déjà donné à votre bailleur.

La vente forcée demande du souffle

La procédure prend du temps, et vous devez rester en mesure de payer le prix si le vendeur finit par signer. Informez votre banque sans tarder et vérifiez avec elle combien de temps votre financement peut être maintenu. Si le vendeur tente de vendre à quelqu'un d'autre, consultez immédiatement un avocat pour protéger vos droits vis-à-vis de ce tiers.

Les étapes pour l'acheteur

1. Conservez toutes les preuves du refus : messages, courriers, échanges avec l'agence ou le notaire.

2. Faites le point avec le notaire : délai de rétractation expiré, conditions suspensives réalisées, prêt obtenu, pièces réunies. C'est ce qui établit que la vente est parfaite.

3. Mettez le vendeur en demeure de signer, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commissaire de justice. Selon les Notaires de France, l'usage est de lui laisser huit jours.

4. Demandez au notaire de fixer un rendez-vous de signature et, si le vendeur ne vient pas ou refuse, de constater cette défaillance.

5. Tentez une sortie négociée si vous ne tenez pas au bien : versement de la clause pénale et de vos frais contre une résolution écrite. La résolution amiable reste toujours possible.

6. Saisissez le tribunal judiciaire par un avocat, obligatoire lorsque la demande dépasse 10 000 € ; l'assignation est délivrée au vendeur par un commissaire de justice.

Si la date de signature approche et que le retard vient d'un motif légitime, un avenant de prorogation du compromis évite de laisser le contrat devenir caduc. Et si c'est le notaire qui tarde, un modèle de mise en demeure du notaire peut servir de base.

Erreurs à éviter

• Accepter oralement « d'en rester là » : si vous voulez renoncer, faites-le par écrit et en échange d'une contrepartie.
• Annuler votre offre de prêt ou vos démarches trop tôt : vous affaibliriez une éventuelle demande de vente forcée.
• Signer un nouvel acte qui réduit vos droits (report sans limite, suppression de la clause pénale) sous la pression.
• Laisser le temps passer sans formaliser le refus : plus tôt la défaillance est constatée, plus vos demandes sont solides.
• Oublier de vérifier vos propres obligations : un acheteur lui-même défaillant perd l'essentiel de ses recours.

Qui contacter

• Le notaire chargé de la vente, qui connaît l'état du dossier et peut constater la défaillance.
• Un avocat en droit immobilier, indispensable pour une action en justice.
• L'ADIL de votre département, pour une lecture neutre de l'avant-contrat ; notre guide sur la signature de l'acte chez le notaire rappelle aussi ce qui doit être prêt le jour J.

Les suites d'un refus dépendent de la rédaction exacte du compromis : faites-le analyser par votre notaire ou un avocat avant toute démarche engageante.

Sources

• Vente d'un logement en copropriété — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Avant-contrat et acte authentique : la signature des actes de vente immobilière — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• L'avocat est-il obligatoire dans un procès civil ? — Justice.fr, ministère de la Justice, consulté le 27 septembre 2026
• Saisir le tribunal judiciaire pour un litige civil — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026