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Condition suspensive de prêt : que se passe-t-il en cas de refus de la banque

Si la banque refuse le prêt prévu au compromis, dans les caractéristiques qui y sont décrites (montant, durée, taux maximal), la vente n'a pas lieu et l'acheteur récupère l'intégralité des sommes versées, sans retenue ni indemnité. Pour garder cette protection, il doit avoir déposé ses demandes de prêt dans les délais prévus et transmis les refus écrits au vendeur et au notaire avant la date limite fixée par la clause, qui ne peut pas être inférieure à un mois.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 7 min de lectureService Public · DGCCRF

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

1 mois
au minimum laissé à l'acheteur pour obtenir son prêt, à compter de la signature de l'acte
Source : Code de la consommation · Service Public
10 jours
de délai de réflexion après l'offre de prêt avant de pouvoir l'accepter, à intégrer au calendrier jusqu'à l'acte
Source : Service Public

Votre compromis indique un achat…

Choisissez votre cas : le guide vous indique la bonne voie.

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Obtenir un refus écrit de chaque banque
Daté, mentionnant si possible le montant, la durée et le taux demandés
Vérifier que vos demandes respectaient la clause
Montant, durée, taux dans les limites prévues, nombre de banques atteint
Informer le vendeur et le notaire
Dans le délai prévu par la promesse, en recommandé avec avis de réception, refus joints
Demander la restitution du dépôt de garantie
Au notaire ou à l'agent qui le détient sur son compte séquestre
Mettre en demeure le vendeur en cas de blocage
Puis solliciter l'ADIL ou un conciliateur de justice avant le tribunal

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Ce que prévoit la loi

Dès qu'un compromis, une promesse de vente ou un contrat de réservation portant sur un logement, un local mixte habitation et professionnel ou un terrain à bâtir indique que le prix sera payé, même en partie, à l'aide d'un prêt, l'acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt (articles L313-40 et L313-41 du Code de la consommation). Cette protection est automatique : le vendeur ne peut pas l'écarter.

Deux garanties en découlent :

la durée minimale : le délai laissé à l'acheteur pour obtenir son prêt ne peut pas être inférieur à un mois à compter de la signature de l'acte (ou de son enregistrement pour une promesse sous seing privé) ; en pratique, il est souvent de 45 à 60 jours ;
le remboursement intégral : Service-Public le résume ainsi : « Lorsque le prêt est refusé, la vente n'a pas lieu et l'acheteur n'a rien à payer au vendeur. Si l'acheteur avait déjà versé des sommes au vendeur, le vendeur doit les lui rembourser, sans retenue ni indemnité » (Source).

Ce qui compte comme « prêt obtenu »

La condition est remplie dès qu'une banque présente une offre ferme et sans réserve conforme aux caractéristiques inscrites dans la promesse. Un simple accord de principe ou une attestation sommaire ne suffisent pas. À l'inverse, une offre à un taux supérieur au maximum stipulé ne vous oblige pas à acheter : la condition n'est pas réalisée, mais vous pouvez choisir d'accepter cette offre.

Vérifier sa clause avant de signer

La clause décrit votre projet de financement. Service-Public liste ce qu'elle contient en pratique :

le montant maximal du ou des prêts ;
la durée de remboursement ;
le taux d'intérêt maximal accepté, hors assurance, frais de dossier et de garantie ;
le délai pour déposer la demande de prêt ;
le délai pour obtenir l'accord ;
le nombre de banques à solliciter ;
la manière de prouver l'obtention ou le refus (offre, courrier de la banque).

Relisez chaque chiffre : c'est sur eux que se jugera votre bonne foi. Un taux maximal trop bas ou un montant trop élevé par rapport à votre capacité réelle vous expose à un refus… mais aussi à des contestations du vendeur. Pour caler ces chiffres, voir le guide sur la capacité d'emprunt.

Les étapes quand la banque refuse

Obtenez un refus écrit de chaque établissement sollicité, daté, mentionnant si possible le montant, la durée et le taux demandés.
Vérifiez que vos demandes respectaient la clause : même montant ou montant inférieur, durée et taux dans les limites prévues, nombre de banques atteint.
Informez le vendeur et le notaire dans les formes et le délai prévus par la promesse, en général par lettre recommandée avec avis de réception, en joignant les refus. Service-Public précise que si ces démarches sont accomplies dans les délais, vous récupérez sans pénalité les sommes versées à la signature.
Demandez la restitution du dépôt de garantie au notaire ou à l'agent qui le détient sur son compte séquestre.
En cas de blocage, adressez une mise en demeure écrite au vendeur, puis sollicitez l'ADIL ou un conciliateur de justice avant d'envisager le tribunal.

Si le délai est trop court

Si votre dossier est en cours d'étude à l'approche de l'échéance, demandez au vendeur une prolongation avant la date limite. Elle doit être formalisée par un avenant établi dans les mêmes conditions que le compromis. Deux modèles peuvent aider : la demande de prolongation de la condition suspensive de prêt et l'avenant de prorogation du compromis.

Quand l'acheteur perd sa protection

La condition suspensive protège l'acheteur de bonne foi, pas celui qui provoque le refus. L'article 1304-3 du Code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En pratique, les situations à risque sont notamment :

une demande de prêt plus élevée ou à un taux plus bas que ce que prévoit la clause ;
une demande déposée en retard, ou auprès de moins de banques que prévu ;
l'absence de justificatifs de refus au moment de l'échéance ;
un silence prolongé après la date limite.

Dans ces cas, le vendeur peut soutenir que la condition est réputée réalisée : l'acheteur qui ne signe pas s'expose à perdre son dépôt de garantie, souvent de l'ordre de 10 % du prix, et à d'autres demandes selon les clauses du compromis.

Cas particuliers

Achat déclaré sans prêt

Si l'acte indique que vous payez sans emprunt, la condition suspensive n'existe pas. La loi impose alors une mention écrite de votre main. Les conséquences d'un refus de prêt dépendent de cette mention :

Situation dans l'acte	Si vous empruntez finalement et que le prêt est refusé
Achat financé par un prêt	Vente annulée, remboursement intégral
Achat sans prêt, mention manuscrite complète	Vous renoncez en payant les frais prévus à l'acte
Achat sans prêt, mention incomplète ou absente	Vous pouvez renoncer sans frais

Renoncer à la condition

La condition étant stipulée dans l'intérêt de l'acheteur, celui-ci peut y renoncer, par exemple s'il obtient un financement familial. C'est un engagement lourd : sans condition, un refus de prêt ultérieur ne vous protège plus. Un modèle de lettre de renonciation existe, mais faites-vous conseiller avant de l'envoyer.

Après l'offre de prêt

Une fois l'offre obtenue, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir l'accepter : intégrez-le au calendrier jusqu'à l'acte définitif.

Les erreurs à éviter

Confondre accord de principe et offre de prêt.
Laisser passer la date limite sans avoir prévenu le vendeur ni demandé de prolongation.
Envoyer un refus d'une seule banque quand la clause en exige plusieurs.
Signer une clause au taux irréaliste proposée pour rassurer le vendeur.
Remettre de l'argent directement au vendeur : le dépôt se verse sur un compte séquestre.

Qui contacter

Le notaire : il détient souvent le dépôt et vérifie la réalisation ou la défaillance de la condition.
L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit sur la clause et ses délais.
Le conciliateur de justice : gratuit, si le vendeur refuse de restituer le dépôt.

En cas de désaccord sur la réalisation de la condition, consultez un notaire, un avocat ou l'ADIL avant l'échéance : les délais jouent contre l'acheteur.

Sources

Que devient la vente lorsque le crédit immobilier est refusé ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Qu'est-ce qu'une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier dans une promesse de vente ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Délais de réflexion et de rétractation : quelles différences pour le consommateur ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Les délais de réflexion ou de rétractation — DGCCRF, economie.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Que se passe-t-il si mon prêt immobilier est refusé après le compromis ?

Si le compromis prévoit que l'achat est financé par un prêt, la vente n'a pas lieu et vous n'avez rien à payer au vendeur : le dépôt de garantie doit vous être remboursé intégralement, sans retenue ni indemnité. Il faut toutefois que vos demandes aient respecté les caractéristiques de la clause et que vous ayez transmis les refus au vendeur et au notaire dans le délai prévu.

Combien de temps dure la condition suspensive de prêt ?

Le délai est fixé dans le compromis, mais il ne peut pas être inférieur à un mois à compter de la signature de l'acte, ou de son enregistrement pour une promesse sous seing privé. En pratique, il est souvent de 45 à 60 jours. S'il ne suffit pas, demandez au vendeur une prolongation avant l'échéance, formalisée par un avenant au compromis.

Un accord de principe de la banque suffit-il à lever la condition suspensive ?

Non. La condition n'est remplie qu'avec une offre de prêt ferme et sans réserve, conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis : montant, durée et taux maximal. Un accord de principe ou une attestation sommaire ne suffisent pas. Tant que vous n'avez pas cette offre, la condition n'est pas réalisée et vous restez protégé, à condition de respecter les délais.

Peut-on perdre son dépôt de garantie malgré un refus de prêt ?

Oui, si le refus vous est imputable. La condition est réputée accomplie lorsque l'acheteur en a empêché la réalisation, par exemple en demandant un montant plus élevé ou un taux plus bas que prévu, en déposant ses demandes en retard ou en ne justifiant pas des refus à temps. Le vendeur peut alors conserver le dépôt, souvent de l'ordre de 10 % du prix.

Combien de refus de banque faut-il fournir au vendeur ?

Autant que l'exige votre compromis : la clause précise souvent le nombre d'établissements à solliciter et la manière de prouver le refus. Fournissez des refus écrits et datés, idéalement mentionnant le montant, la durée et le taux demandés, pour démontrer que vos demandes respectaient la clause. Envoyez-les au vendeur et au notaire avant la date limite.

Le vendeur peut-il refuser de rendre le dépôt de garantie après un refus de prêt ?

Pas si vous avez respecté la clause : la loi impose un remboursement immédiat et intégral, sans retenue ni indemnité. S'il s'y oppose, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec les justificatifs de refus, puis sollicitez l'ADIL ou un conciliateur de justice, gratuits. Demandez aussi au notaire qui détient les fonds la procédure de restitution prévue par le compromis.