Guide pratique · Louer un bien

Surface minimale d'un logement loué : la règle des 9 m² et 20 m³ expliquée

Un logement loué comme résidence principale doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou, à défaut, d'un volume habitable de 20 m³, calculés selon la surface habitable, qui exclut notamment les parties de moins de 1,80 m de haut. Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant, et d'autres seuils s'ajoutent : 9 m² et 20 m³ par chambre en colocation à baux séparés, 14 m² et 33 m³ pour un logement créé par division d'immeuble.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 7 min de lectureService Public · Conseil d'État · Assemblée nationale +1

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

9 m²
de surface habitable et 2,20 m sous plafond pour au moins une pièce principale, ou à défaut un volume de 20 m³
Source : Service Public
1,80 m
de hauteur au moins : en dessous, les parties de la pièce ne comptent pas dans la surface habitable
Source : Service Public
14 m²
et 33 m³ au moins pour un logement créé par division d'immeuble, depuis la loi SRU
Source : Assemblée nationale

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Mesurer la pièce principale
Selon la méthode de la surface habitable, photos avec un mètre visible
Écrire au propriétaire
En recommandé, mesures à l'appui, puis le mettre en demeure
Signaler le logement
Sur Signal Logement, et au service d'hygiène de la mairie si le RSD est en cause
Saisir le juge des contentieux de la protection
Travaux, réduction du loyer ou suspension de son paiement
Continuer à payer le loyer
Pendant toute la démarche

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

La règle des 9 m² ou 20 m³

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent (article 4) fixe un plancher de taille. Service-Public.fr le formule ainsi : le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant « Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m » ou « Soit un volume habitable d'au moins 20 m³ ». (Source)

Trois points sont souvent mal compris :

Il s'agit d'une alternative. Une pièce de 10 m² sous 2 m de plafond atteint 20 m³ (10 × 2) : elle satisfait le critère du volume, même si elle n'a pas 2,20 m de hauteur.
La règle vise une pièce principale, c'est-à-dire une pièce de séjour ou de sommeil, pas la surface totale du logement.
Elle s'applique au logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, ainsi qu'au bail mobilité. La surface est l'un des cinq critères de décence, avec la sécurité et la santé, l'absence de nuisibles, les équipements et la performance énergétique.

Comme les parties de moins de 1,80 m ne comptent pas, le volume de 20 m³ ne peut pas être atteint avec un plafond trop bas : sous exactement 1,80 m, il faut environ 11,1 m² au sol (20 ÷ 1,8).

Mesurer la surface habitable, pas la surface au sol

Surface et volume se calculent selon l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation. Service-Public.fr définit la surface habitable comme la « Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Le volume habitable correspond à cette surface multipliée par la hauteur sous plafond.

Ne sont pas comptés : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées, locaux communs, dépendances, et tout espace dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Vérifier soi-même, pièce par pièce

Relevez la surface au sol de la pièce principale, murs et cloisons exclus.
Retirez les marches, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Retirez les zones sous 1,80 m de hauteur : dans une mansarde, le bas des rampants disparaît du calcul.
Mesurez la hauteur sous plafond au centre de la pièce et aux points bas.
Comparez : 9 m² avec au moins 2,20 m de hauteur, ou 20 m³ de volume habitable.

Pièce mesurée	Surface habitable	Hauteur	Volume	Critère rempli ?
Studio classique	9,5 m²	2,50 m	23,75 m³	Oui, par la surface et par le volume
Chambre de service	8 m²	2,60 m	20,8 m³	Oui, par le volume seulement
Pièce mansardée	7 m² au-dessus de 1,80 m	2,40 m en moyenne	16,8 m³	Non

Ces exemples sont fictifs ; ils montrent pourquoi une pièce de moins de 9 m² peut rester décente grâce à une belle hauteur, et pourquoi une mansarde perd vite ses mètres carrés.

Décence, salubrité, règlement sanitaire : trois niveaux de règles

La décence fixe un minimum, pas un maximum d'exigence. Service-Public.fr précise que le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives ; on le consulte en mairie.

Le code de la santé publique va plus loin. Son article L1331-23, cité par le Conseil d'État, interdit de mettre à disposition aux fins d'habitation, même gratuitement, les locaux que constituent notamment les caves, sous-sols, combles, « pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante » ou « de configuration exiguë », ainsi que les locaux utilisés dans des conditions de sur-occupation manifeste. Service-Public.fr rappelle en outre qu'un local situé en sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

Un décret du 29 juillet 2023 avait voulu fixer ces critères au niveau national. Le Conseil d'État, par une décision du 29 août 2024 (n° 488640), a annulé la sous-section consacrée aux caractéristiques des locaux propres à l'habitation, dont la règle sur la hauteur sous plafond, pour défaut de nouvelle consultation du Haut Conseil de la santé publique. Service-Public.fr en a conclu que les règlements sanitaires départementaux s'appliquent « pour l'instant » sur ce point ; selon les départements, ils exigent 2,20 m, 2,30 m ou 2,50 m, ou renvoient simplement aux règles nationales. Vérifiez auprès de votre mairie ou de l'ADIL le texte applicable à la date de votre bail.

Cas particuliers

Colocation avec un bail par colocataire : chaque chambre doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³, pièces communes non comptées. La décence s'apprécie toutefois sur l'ensemble du logement. Le choix entre bail unique et baux séparés est détaillé dans notre guide sur la colocation.
Division d'un immeuble : depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le code de la construction et de l'habitation interdit toute division d'immeuble créant des locaux d'habitation de moins de 14 m² et 33 m³ ; une réponse ministérielle publiée en 2001 indique que la mise en location de tels locaux fait l'objet d'une sanction pénale lourde. Le seuil est plus élevé que celui de la décence : il vise la création de logements.
Aides au logement : la Caf exige en plus une surface d'au moins 9 m² pour une personne seule, 16 m² pour deux, puis 9 m² par personne supplémentaire. Si le logement ne respecte plus les critères de décence et de peuplement, le versement de l'aide peut être suspendu.
Surface inscrite au bail : le bail d'un logement vide doit mentionner la surface habitable. Si elle est surévaluée de plus de 5 %, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle, dans les délais indiqués par Service-Public.fr.

Logement trop petit : que faire

Côté locataire

Mesurez la pièce principale selon la méthode ci-dessus et prenez des photos avec un mètre visible.
Écrivez au propriétaire en recommandé, mesures à l'appui, puis mettez-le en demeure avec ce modèle de mise en demeure du bailleur.
Signalez le logement sur Signal Logement si le service est ouvert dans votre département, et au service d'hygiène de la mairie si le RSD est en cause.
Saisissez le juge des contentieux de la protection deux mois après la mise en demeure restée sans effet. S'il constate la non-décence, il peut fixer des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement. Quand agrandir est impossible, la réduction de loyer devient l'enjeu principal.
Continuez à payer le loyer pendant toute la démarche.

La procédure complète est détaillée dans notre guide sur le logement indécent.

Côté propriétaire, avant de louer : mesurez selon l'article R156-1, excluez les parties de moins de 1,80 m, consultez le RSD de votre département et n'annoncez jamais une surface au sol comme surface habitable.

Les erreurs à éviter

Compter une mezzanine ou un bas de rampant de moins de 1,80 m de haut.
Additionner la surface de plusieurs petites pièces pour atteindre 9 m² : le critère porte sur une pièce principale.
Confondre surface habitable et surface « loi Carrez », qui répond à d'autres règles de calcul pour la vente en copropriété.
Ignorer le RSD, plus strict dans certains départements.
Suspendre le loyer au lieu de saisir le juge.

Qui contacter

L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit et accès au texte local applicable.
La mairie (service communal d'hygiène et de santé, lorsqu'il existe) pour le règlement sanitaire départemental.
Signal Logement, pour un accompagnement par les services de l'État.
La Caf ou la MSA, si vous percevez une aide au logement.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

En cas de doute ou de litige, faites vérifier votre situation par un professionnel : ADIL, avocat ou géomètre-expert pour le mesurage.

Sources

Logement à louer décent — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Location d'un logement : quelles règles déterminent qu'une habitation peut être mise à disposition ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Décision n° 488640 du 29 août 2024 — Conseil d'État, consulté le 27 septembre 2026
Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Question écrite n° 65745 sur la superficie minimale des locaux issus d'une division — Assemblée nationale, consulté le 27 septembre 2026
Toutes vos questions : logement — Caisse d'allocations familiales, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Quelle est la surface minimale pour louer un studio ?

Le studio doit comporter une pièce principale d'au moins 9 m² de surface habitable avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou d'au moins 20 m³ de volume habitable. La surface se calcule murs, cloisons et embrasures déduits, sans compter les parties de moins de 1,80 m de haut. Le règlement sanitaire départemental peut être plus strict : renseignez-vous en mairie ou auprès de l'ADIL avant de signer ou de mettre en location.

Peut-on louer un logement de moins de 9 m² ?

Oui, dans un cas : si la pièce principale atteint un volume habitable d'au moins 20 m³, par exemple 8 m² sous 2,60 m de plafond. Le critère des 9 m² et celui des 20 m³ sont alternatifs. En revanche, un local en sous-sol ne peut pas être loué, et le règlement sanitaire départemental peut imposer une hauteur minimale plus élevée. Pour l'aide au logement, la Caf exige aussi 9 m² pour une personne seule.

Une mezzanine compte-t-elle dans la surface habitable ?

Seulement pour la partie où la hauteur atteint au moins 1,80 m. Les espaces plus bas sont exclus de la surface habitable, comme les combles non aménagés, les caves, les balcons ou les vérandas non chauffées. Une mezzanine basse ne permet donc pas, en général, d'atteindre les 9 m² ou les 20 m³ exigés pour la pièce principale. Mesurez la hauteur en plusieurs points avant de l'intégrer au calcul.

Quelle hauteur sous plafond minimum pour un logement loué ?

Le décret sur la décence retient 2,20 m pour une pièce principale de 9 m², mais une pièce plus basse peut rester décente si son volume atteint 20 m³, les parties de moins de 1,80 m n'étant jamais comptées. Depuis l'annulation partielle du décret du 29 juillet 2023 par le Conseil d'État, les règlements sanitaires départementaux s'appliquent sur la hauteur : selon les départements, 2,20 m, 2,30 m ou 2,50 m.

Quelle surface minimale pour une chambre en colocation ?

Lorsque chaque colocataire signe son propre bail, chaque chambre doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³, sans compter les pièces communes. La décence s'apprécie ensuite sur l'ensemble du logement, équipements et pièces communes compris. Avec un bail unique, la règle générale s'applique : au moins une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m, ou de 20 m³ de volume habitable.

Mon logement est trop petit pour être décent, puis-je obtenir une baisse de loyer ?

Oui, par le juge. Après une mise en demeure du propriétaire restée sans effet pendant deux mois, le juge des contentieux de la protection peut constater la non-décence, réduire le loyer ou suspendre son paiement. Si la surface inscrite au bail est surévaluée de plus de 5 %, une autre action permet d'obtenir une baisse proportionnelle. Continuez à payer le loyer tant qu'aucune décision n'est rendue.