Sommaire du guide
Cette procédure dite « d'abandon de logement » (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) est plus rapide qu'une expulsion classique, parce que le juge statue sur requête, sans audience, lorsque les preuves sont claires. Elle ne vaut que pour les baux d'habitation vides.
Abandon ou simple absence : ce que vise la loi
Un locataire qui voyage, qui est hospitalisé ou qui ne paie plus n'a pas forcément abandonné son logement. Service-Public cite des indices typiques : le loyer n'est plus payé, le courrier n'est plus relevé dans la boîte aux lettres. Tant que l'abandon n'est pas constaté par un juge, le bail continue et le logement reste le domicile du locataire. Le principe est posé sans ambiguïté : le propriétaire ne peut reprendre possession de son bien « qu’après avoir respecté certaines règles » (Source).
Attention à une autre situation qui porte le même nom : l'« abandon du domicile » au sens du droit du bail. Si le locataire est parti brusquement mais qu'un proche vit encore dans le logement (époux, partenaire de Pacs, concubin, enfant, ascendant, personne à charge), ce proche peut, sous conditions, obtenir la poursuite ou le transfert du bail. Le logement n'est alors pas vide et la procédure décrite ici ne s'applique pas : il faut d'abord clarifier qui est locataire.
Ce qu'il ne faut surtout pas faire
Entrer dans le logement sans l'accord du locataire l'expose à une plainte pour violation de domicile : Service-Public rappelle que le propriétaire risque jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende (Source). Garder un double des clés est permis, s'en servir sans accord ne l'est pas.
Sont donc à proscrire, même si vous êtes certain que le locataire est parti :
- ouvrir la porte avec votre double pour « vérifier » ;
- changer le barillet ou poser un cadenas ;
- débarrasser les meubles, les jeter ou les stocker chez vous ;
- relouer le logement avant la décision du juge.
La procédure pas à pas (logement loué vide)
1. Faire délivrer une mise en demeure par commissaire de justice
Vous chargez un commissaire de justice (anciennement huissier) de mettre le locataire en demeure de justifier qu'il occupe bien le logement. S'il y a des impayés, cette mise en demeure peut être intégrée au commandement de payer ou au commandement de justifier d'une assurance locative : un seul acte au lieu de deux.
2. Attendre 1 mois, puis faire constater l'abandon
Le locataire a 1 mois après la signification pour répondre. Sans réponse, le commissaire de justice peut entrer dans le logement, en présence de deux témoins : le maire ou un conseiller municipal ou un agent municipal habilité, et une autorité de police ou de gendarmerie ; à défaut, deux personnes majeures sans lien avec lui ni avec vous.
Si le logement paraît abandonné, il dresse un procès-verbal d'abandon et, si des meubles ou objets sont restés sur place, en fait l'inventaire en indiquant s'ils semblent avoir une valeur marchande.
3. Saisir le juge par requête
La requête est remise ou envoyée au greffe du tribunal du lieu du logement, adressée au juge des contentieux de la protection. Elle mentionne notamment l'objet de la demande (résiliation du bail en vue de la reprise du local abandonné), l'identité du locataire et la vôtre, les justificatifs invoqués et la juridiction saisie. Elle est datée, signée et accompagnée du bail et du procès-verbal d'abandon.
Dans la même requête, vous pouvez demander la condamnation du locataire à payer les loyers et charges impayés.
Si le juge est convaincu, il rend une ordonnance qui constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Il peut autoriser la vente aux enchères des biens ayant une valeur et déclarer abandonnés les autres, après un délai d'un mois laissé au locataire pour les retirer. S'il rejette la requête, vous ne pouvez pas contester cette décision, mais vous pouvez toujours engager une procédure classique de résiliation et d'expulsion.
4. Faire signifier l'ordonnance dans les 2 mois
Vous avez 2 mois pour faire signifier l'ordonnance au locataire par commissaire de justice. Passé ce délai, Service-Public est clair : « Si l'ordonnance n'est pas signifiée dans ce délai, elle n’est plus valable. » (Source).
L'acte doit notamment indiquer au locataire comment contester, où consulter les pièces, et, s'il reste des meubles, qu'il peut les retirer dans le délai d'un mois.
5. Laisser courir le mois de contestation, puis reprendre les lieux
Le locataire peut contester l'ordonnance dans le mois qui suit sa signification, par déclaration au greffe. Les deux parties sont alors convoquées et le jugement remplace l'ordonnance. Si le tribunal estime la demande abusive, le propriétaire encourt une amende civile pouvant aller jusqu'à 10 000 €.
Sans contestation, vous chargez le commissaire de justice de la reprise des lieux : il dresse un procès-verbal (avec l'identité du serrurier et des témoins), remis ou signifié au locataire. Les papiers personnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés 2 ans par le commissaire de justice ; les biens de valeur sont vendus aux enchères et le produit, après déduction des frais et de ce qui vous est dû, est remis au locataire par l'intermédiaire de la Caisse des dépôts et consignations.
Calendrier récapitulatif
| Étape | Délai légal | Qui agit |
|---|---|---|
| Mise en demeure de justifier de l'occupation | Dès que l'abandon est suspecté | Commissaire de justice |
| Réponse du locataire | 1 mois après signification | Locataire |
| Constat et inventaire | Après ce mois, avec 2 témoins | Commissaire de justice |
| Requête et ordonnance | Selon le délai du tribunal | Propriétaire, juge |
| Signification de l'ordonnance | 2 mois au maximum | Commissaire de justice |
| Contestation possible | 1 mois après signification | Locataire |
| Reprise des lieux | Après ce mois, sans contestation | Commissaire de justice |
Les frais de commissaire de justice ne sont pas fixés dans les textes cités ici : demandez un devis avant de lancer la procédure.
Logement meublé ou bail mobilité : pas de procédure simplifiée
La procédure d'abandon ne s'applique qu'aux logements loués vides. Pour un bail meublé ou un bail mobilité, Service-Public indique qu'il faut faire appel au juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion, par exemple pour loyers impayés. Le parcours est alors celui décrit dans notre guide sur la procédure d'expulsion d'un locataire.
Cas particuliers
- Un proche vit encore dans les lieux : vérifiez s'il est cotitulaire ou s'il peut obtenir le transfert du bail (concubin notoire vivant avec le locataire depuis au moins 1 an, par exemple). Dans ce cas, il n'y a pas d'abandon au sens de l'article 14-1.
- Le locataire est décédé : ce n'est pas un abandon ; le bail peut être transféré à certains proches ou prendre fin. Voir Décès du locataire : qui peut reprendre le bail.
- Le locataire réapparaît pendant la procédure : s'il justifie de son occupation, la procédure s'arrête. Le recouvrement des impayés suit alors le chemin habituel décrit dans Locataire qui ne paie plus son loyer.
- Le locataire revient après la reprise : les textes d'application prévoient que le commissaire de justice peut l'expulser sans nouveau titre s'il se réinstalle sans droit.
Erreurs à éviter
- Se contenter d'un courrier simple ou d'un courriel : seule la mise en demeure par commissaire de justice fait courir le délai d'un mois.
- Laisser passer les 2 mois après l'ordonnance : elle devient caduque et tout est à refaire.
- Oublier les impayés : demandez-les dans la même requête, cela évite un second procès.
- Relouer trop vite : tant que le mois de contestation court, le locataire peut encore faire tomber l'ordonnance.
Qui contacter
- Un commissaire de justice : mise en demeure, constat, signification, reprise des lieux.
- L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit aux propriétaires.
- Allô Service Public : renseignements administratifs par téléphone sur la démarche.
La procédure est très formaliste : en cas de doute sur l'abandon réel ou sur la présence d'un occupant, faites-vous conseiller par l'ADIL ou un avocat avant d'engager les frais.
Sources
- Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
- Un propriétaire peut-il garder un double des clés du logement de son locataire ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
- Couple de concubins locataire de son logement : quelles sont les règles ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
- Logement social : y a t-il transfert de bail en cas de décès du locataire ou d'abandon du logement ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Vos questions
Mon locataire ne répond plus et ne paie plus, puis-je récupérer mon logement ?
Pas directement. Pour un logement loué vide, vous devez faire délivrer par un commissaire de justice une mise en demeure de justifier de l'occupation. Sans réponse sous un mois, il constate l'abandon en présence de témoins, puis vous saisissez le juge des contentieux de la protection par requête. Seule l'ordonnance du juge, signifiée et non contestée, permet de reprendre les lieux.
Puis-je changer la serrure si je suis sûr que le locataire est parti ?
Non. Tant que le juge n'a pas constaté la résiliation du bail, le logement reste le domicile du locataire. Y entrer sans son accord, même avec votre double des clés, expose à une plainte pour violation de domicile, punie jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende selon Service-Public. Changer le barillet ou vider les meubles vous met également en tort.
Combien de temps dure la procédure d'abandon de logement ?
Les délais légaux sont d'un mois après la mise en demeure, puis de 2 mois au maximum pour signifier l'ordonnance et d'un mois de contestation pour le locataire. S'y ajoute le temps de traitement de la requête par le tribunal, qui varie selon les juridictions. La procédure reste en général plus rapide qu'une expulsion classique, car le juge statue sur requête.
Que deviennent les meubles laissés par le locataire ?
Le commissaire de justice en dresse l'inventaire lors du constat. Le juge peut autoriser la vente aux enchères des biens ayant une valeur et déclarer abandonnés les autres, après un délai d'un mois laissé au locataire pour les retirer. Les papiers personnels sont conservés deux ans sous enveloppe scellée. Le produit des ventes, frais et dettes déduits, revient au locataire via la Caisse des dépôts.
La procédure d'abandon s'applique-t-elle à une location meublée ?
Non. La procédure simplifiée de l'article 14-1 de la loi de 1989 ne vise que les logements loués vides. Pour un bail meublé ou un bail mobilité, il faut demander au juge des contentieux de la protection la résiliation du bail et l'expulsion, par exemple pour loyers impayés, selon la procédure classique avec commandement de payer et audience.
Puis-je réclamer les loyers impayés dans la même procédure ?
Oui. La requête adressée au juge des contentieux de la protection peut demander à la fois la résiliation du bail pour abandon et la condamnation du locataire à payer les loyers et charges impayés. Si des impayés existaient déjà, la mise en demeure de justifier de l'occupation peut aussi être intégrée au commandement de payer délivré par le commissaire de justice.
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