Fin de bail : tacite reconduction et renouvellement

À l'échéance d'un bail d'habitation, si aucun congé valable n'a été donné, le bail est reconduit automatiquement aux mêmes conditions : pour 3 ans lorsque le bailleur est un particulier (6 ans pour une société) en location vide, pour 1 an en meublé. Le bailleur qui veut récupérer le logement doit faire recevoir un congé motivé au moins 6 mois avant l'échéance en location vide (3 mois en meublé), et celui qui veut relever un loyer sous-évalué doit proposer un renouvellement au moins 6 mois avant.

Reconduction tacite, renouvellement, congé : trois issues différentes

À la fin de la période prévue au bail, trois situations sont possibles :

|---|---|---|---|

La reconduction est la règle par défaut, même sans bail écrit. Service-Public rappelle un arrêt de la Cour de cassation (3e chambre civile, 17 novembre 2021, n° 20-19.450) à propos d'un bail verbal : « En l'absence de congé écrit donné par les bailleurs, ce contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement par période triennale. » (Source).

Durée de la reconduction selon le type de bail

| Type de bail | Durée initiale | À l'échéance, sans congé |

|---|---|---|

| Vide, bailleur personne physique, SCI familiale ou indivision | 3 ans minimum | Reconduit pour 3 ans |

| Vide, bailleur personne morale (société, association) | 6 ans minimum | Reconduit pour 6 ans |

| Vide, durée réduite pour raison familiale ou professionnelle | 1 an minimum | Si le bailleur ne confirme pas l'événement au moins 2 mois avant le terme, le bail se poursuit jusqu'à 3 ans |

| Meublé | 1 an | Renouvelé automatiquement pour 1 an |

| Meublé loué à un étudiant | 9 mois | Aucun renouvellement : le bail prend fin au terme |

| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Aucun renouvellement : un nouveau bail d'un autre type est nécessaire |

Sources : Service-Public, fiches F920, F1165 et F35109. Pour le meublé, la fiche indique : « Lorsque la durée du contrat est d'un an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé. » (Source).

Ce qui change, ou pas, au moment de la reconduction

Le loyer reste celui en cours. Il ne bouge qu'avec la révision annuelle selon l'IRL, si le bail contient une clause de révision ; voir notre guide révision du loyer.
Logement classé F ou G : pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, la révision annuelle est interdite (Source).
Décence énergétique : la règle vise aussi les baux reconduits. Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, seul un logement classé A à F peut être loué ; un logement G reconduit en 2026 n'est donc plus décent, et le locataire peut exiger des travaux (Source). À partir de 2028, la limite passe à la classe E.
Le dépôt de garantie ne peut pas être augmenté au renouvellement.
Les clauses du bail restent identiques ; pour les modifier, il faut un avenant signé des deux parties.

Le bailleur veut récupérer le logement ou augmenter le loyer

Donner congé

Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, et pour trois motifs seulement : vendre, reprendre le logement pour l'habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire (Source). Le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant l'échéance en location vide, 3 mois en meublé : pour une échéance au 20 septembre, au plus tard le 20 mars. Un congé reçu en retard ne vaut rien pour cette échéance, et le bail repart pour une nouvelle période. Sous conditions d'âge et de ressources, certains locataires sont protégés et leur bail se renouvelle malgré le congé. Le détail figure dans notre guide sur le congé du bailleur.

Un bailleur qui vient d'acheter un logement déjà loué ne peut pas toujours donner congé dès la première échéance : des délais supplémentaires s'appliquent, détaillés par Service-Public selon le motif du congé.

Proposer un renouvellement avec un loyer réévalué

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au renouvellement (Source) :

1. Réunir des références de loyers de logements comparables du voisinage : au moins 3, ou au moins 6 dans une agglomération de plus d'un million d'habitants.

2. Adresser la proposition au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

3. Recopier le texte intégral de l'article 17-2 I de la loi de 1989, faute de quoi la proposition n'est pas valable, et joindre le montant proposé et les références.

4. En l'absence de réponse du locataire, qui vaut refus, saisir la commission départementale de conciliation, puis, faute d'accord, le juge, qui fixe le loyer.

Le bailleur qui propose ce renouvellement ne peut pas, en même temps, donner congé au locataire pour l'échéance en cours, ce qui reviendrait à lui forcer la main. La hausse obtenue s'applique progressivement, par tiers ou par sixième chaque année selon la durée du nouveau bail. Aucune hausse n'est possible pour un logement classé F ou G. Voir notre guide sur l'augmentation de loyer au renouvellement.

Côté locataire : rester ou partir

Le locataire n'a rien à faire pour que son bail soit reconduit : il continue à payer le loyer et les charges. Il peut aussi partir à tout moment, sans attendre l'échéance, en respectant un préavis de 3 mois en location vide (1 mois dans les cas prévus par la loi, notamment en zone tendue) et de 1 mois en meublé : voir notre guide sur le préavis de location. Celui qui veut sécuriser son maintien peut écrire à son bailleur avec ce modèle de demande de renouvellement de bail.

Erreurs à éviter

Envoyer un congé trop tard, ou le compter à partir de la date d'envoi : c'est la date de réception par le locataire qui compte.
Se tromper de date d'échéance après une reconduction : la nouvelle période repart de la date anniversaire du bail, pour 3 ou 6 ans en location vide.
Augmenter le loyer « parce que le bail est reconduit » : sans procédure de renouvellement, seule la révision IRL est permise.
Croire qu'un bail étudiant de 9 mois se prolonge tout seul : il faut signer un nouveau bail.
Laisser se reconduire un bail portant sur un logement classé G sans programmer de travaux.

Qui contacter

L'ADIL de votre département calcule gratuitement les dates d'échéance et vérifie un congé ou une proposition de loyer. En cas de désaccord sur le loyer ou le congé, la commission départementale de conciliation est gratuite ; le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement tranche ensuite. Un commissaire de justice peut délivrer un congé ou une proposition avec date certaine.

En cas de doute sur la validité d'un congé ou le calcul d'une échéance, un professionnel (ADIL, avocat, commissaire de justice) doit être consulté avant d'agir.

Sources

À défaut de congé du bailleur, le bail verbal est tacitement reconduit — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) - Logement meublé — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Logement à louer décent — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Bail d'habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Que se passe-t-il à la fin d'un bail de 3 ans ?+

Si ni le bailleur ni le locataire n'a donné congé dans les délais, le bail est reconduit automatiquement pour 3 ans lorsque le bailleur est un particulier, aux mêmes conditions. Le loyer n'évolue qu'avec la révision annuelle prévue au bail. Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à l'échéance, pour vendre, reprendre le logement ou un motif légitime et sérieux, avec un préavis de 6 mois.

Faut-il signer un nouveau bail à la tacite reconduction ?+

Non. La tacite reconduction prolonge le même contrat, sans nouvelle signature ni nouveau dépôt de garantie. Les clauses et le loyer restent identiques, hors révision annuelle selon l'IRL si le bail la prévoit. Un nouveau bail n'est nécessaire que si les parties veulent modifier le contrat, ou pour un bail étudiant de 9 mois ou un bail mobilité, qui ne se renouvellent pas.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer lors de la reconduction ?+

Pas du seul fait de la reconduction. Il peut appliquer la révision annuelle si le bail la prévoit, sauf pour un logement classé F ou G. Pour une vraie hausse, il doit proposer un renouvellement au moins 6 mois avant l'échéance, avec des références de loyers comparables et le texte de l'article 17-2 de la loi de 1989. Le locataire peut refuser, et le juge tranche.

Combien de temps avant la fin du bail le propriétaire doit-il donner congé ?+

Le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant l'échéance pour une location vide et au moins 3 mois avant pour un meublé. C'est la date de réception qui compte, pas celle de l'envoi. Pour une échéance au 20 septembre, la lettre doit donc être reçue au plus tard le 20 mars. Un congé tardif est sans effet pour cette échéance.

Un bail meublé se renouvelle-t-il automatiquement ?+

Oui, un bail meublé d'un an se renouvelle automatiquement pour un an si aucune des parties ne donne congé. Le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois et un motif légal pour y mettre fin. En revanche, le bail de 9 mois consenti à un étudiant prend fin à son terme sans congé, et un nouveau bail doit être signé pour continuer la location.

Un logement classé G peut-il voir son bail reconduit en 2026 ?+

La reconduction se produit automatiquement, mais pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, seul un logement classé A à F est décent. Un logement G reconduit en 2026 ne respecte donc plus les critères de décence : le locataire peut demander au bailleur une mise en conformité et, à défaut, saisir la commission de conciliation puis le juge.