Bail commercial : durée, loyer, révision et renouvellement, les règles en 2026

Un bail commercial est conclu pour 9 ans au minimum : le locataire peut en sortir à la fin de chaque période de 3 ans en prévenant 6 mois à l'avance, et il a droit, à l'échéance, au renouvellement du bail ou à défaut à une indemnité d'éviction. Le loyer de départ est libre, mais sa révision et son renouvellement sont plafonnés par l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou celui des activités tertiaires (ILAT), et plusieurs règles ont changé le 28 mai 2026 (paiement mensuel, dépôt de garantie, clause d'indexation).

Quand le statut des baux commerciaux s'applique-t-il ?

Le « statut des baux commerciaux » est un ensemble de règles qui s'impose au contrat dès que quatre conditions sont réunies, selon Entreprendre Service Public :

1. un contrat de bail ;

2. un local ou un immeuble à usage commercial, artisanal ou industriel, stable et permanent (un terrain nu n'est pas concerné) ;

3. l'exploitation d'un fonds de commerce dans ce local, avec une clientèle propre ;

4. l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE), condition indispensable pour obtenir le renouvellement.

Le bail peut être verbal, mais l'écrit est vivement conseillé. L'acte notarié est obligatoire si le bail dépasse 12 ans ou s'il porte sur un débit de boissons. Un logement ne peut devenir local commercial qu'après une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie.

Les professions libérales signent en principe un bail professionnel, plus souple, dont un modèle est disponible : bail professionnel de 6 ans.

L'exception du bail dérogatoire (courte durée)

Pour tester une activité, les parties peuvent écarter le statut par un bail dérogatoire. Il doit être écrit, exprimer clairement cette volonté, et la durée totale des baux successifs sur le même local avec le même locataire ne doit pas dépasser 3 ans. Le loyer est libre et le bail est « ferme » : le locataire qui part avant le terme reste redevable des loyers, sauf clause de résiliation prévue au contrat.

Point de vigilance pour le propriétaire : si le locataire reste dans les lieux après le terme et que le bailleur ne lui demande pas de partir dans le délai d'un mois (congé par commissaire de justice ou lettre recommandée), un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux naît automatiquement.

La durée : la règle du « 3-6-9 »

| Qui veut partir | Quand | Comment | Délai |

|---|---|---|---|

| Locataire | Fin de chaque période de 3 ans | Commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception | 6 mois avant l'échéance |

| Locataire retraité ou invalide | À tout moment | Mêmes formes | 6 mois |

| Bailleur | Fin de période triennale, cas limités | Acte de commissaire de justice | 6 mois avant l'échéance |

| Bailleur ou locataire | Fin du bail (9 ans) | Congé ou demande de renouvellement | 6 mois |

Le calendrier est strict : « Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale. » (Source) Pour une échéance au 30 septembre, le congé doit ainsi partir au plus tard le 31 mars.

La faculté de sortie triennale peut être supprimée par le contrat dans quatre cas : bail de plus de 9 ans, local destiné à une seule activité, bureaux exclusivement, locaux de stockage. La sortie anticipée pour retraite ou invalidité est réservée au commerçant en nom propre, au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail et à l'associé unique d'une EURL.

Le bailleur, lui, ne peut reprendre le local à une échéance triennale que pour construire ou reconstruire l'immeuble, réaliser une restauration immobilière en site patrimonial remarquable, reprendre un logement accessoire inoccupé ou transformer l'immeuble en habitation, en versant en principe une indemnité d'éviction.

Impayés : la clause résolutoire

Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur fait délivrer un commandement par commissaire de justice. Le bail est résilié si le locataire ne régularise pas dans le délai d'un mois. Le locataire peut demander au juge des délais de paiement, dans la limite de 2 ans ; depuis le 28 mai 2026, le juge tient compte de sa capacité à régler la dette et de la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience.

Le loyer : fixation, paiement et révision

Un loyer initial libre

Le montant de départ est librement négocié. Le bail peut prévoir un pas-de-porte (droit d'entrée), généralement de 3 ou 6 mois de loyers selon l'administration, qui n'est jamais remboursé en fin de bail.

Le paiement mensuel devenu un droit

Depuis le 28 mai 2026, le locataire d'un local de commerce de détail ou de gros, ou de services à caractère commercial ou artisanal, peut exiger de payer son loyer chaque mois au lieu du trimestre, à condition d'être à jour de ses loyers et charges (article L145-32-1 du Code de commerce). La mensualisation s'impose au bailleur dès l'échéance suivant la demande. Les bureaux et entrepôts ne sont pas concernés.

La révision triennale

Trois ans après l'entrée dans les lieux, le renouvellement ou la précédente révision, chaque partie peut demander une révision, par commissaire de justice ou lettre recommandée, en indiquant le montant demandé. La hausse est en principe plafonnée à la variation de l'ILC (commerce, artisanat) ou de l'ILAT (autres activités tertiaires).

Exemple publié par l'administration : un bail signé le 1er octobre 2021 à 500 € par mois, révisé au 1er octobre 2024, donne 500 × (136,72 / 118,41) = 577,31 €.

Le plafond peut sauter (« déplafonnement ») si les facteurs locaux de commercialité ont modifié de plus de 10 % la valeur locative, ou après un changement d'activité. Même alors, la hausse ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente, pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

La clause d'indexation

Une clause d'échelle mobile fait varier le loyer automatiquement, souvent chaque année. Si le loyer varie de plus d'un quart par rapport au dernier prix fixé, une révision peut être demandée. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, une clause « tunnel » peut limiter la variation à ± 3 % ou ± 5 %.

Dépôt de garantie et charges

Pour les baux de commerce et de services commerciaux ou artisanaux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer, ne produit pas d'intérêts et doit être restitué dans un délai de 3 mois maximum après la remise des clés (règle applicable dès le 26 août 2026 aux baux déjà en cours).

Les charges refacturables doivent figurer dans un inventaire précis et limitatif annexé au bail ; sans inventaire, rien ne peut être refacturé. Les grosses réparations (article 606 du Code civil) restent toujours à la charge du bailleur, et un état récapitulatif annuel est adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivante.

Le renouvellement à l'échéance

1. Le bailleur propose le renouvellement : il délivre, au moins 6 mois avant le terme, un congé avec offre de renouvellement par commissaire de justice, souvent avec un nouveau loyer.

2. Le locataire le demande : dans les 6 mois précédant l'expiration, par lettre recommandée ou commissaire de justice. La demande doit reproduire la mention légale suivante : « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » (Source).

3. Personne ne bouge : le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Chacun peut y mettre fin par un congé donné 6 mois à l'avance pour le dernier jour d'un trimestre civil. Au-delà de 12 ans, le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné et fixé à la valeur locative, souvent en forte hausse.

Le droit au renouvellement suppose que le locataire soit propriétaire du fonds, immatriculé et qu'il ait exploité effectivement le fonds pendant les 3 années précédant l'échéance.

Le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement par un congé délivré par commissaire de justice au plus tard 6 mois avant le terme, en proposant une indemnité d'éviction qui doit couvrir l'intégralité du préjudice du locataire. Il en est dispensé pour un motif grave et légitime (impayés, défaut d'exploitation, manquement au bail), après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois. Le locataire peut rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité, en versant une indemnité d'occupation, et dispose de 2 ans pour saisir le tribunal.

Litiges : qui saisir

• Commission départementale de conciliation des baux commerciaux : gratuite, saisie par lettre recommandée, elle rend un avis dans les 3 mois sur le loyer révisé ou renouvelé. Sa saisine n'est pas obligatoire.
• Président du tribunal judiciaire : saisi un mois après la réception du premier mémoire envoyé à l'autre partie ; l'avocat est obligatoire. Le locataire continue de payer le loyer prévu pendant la procédure.
• Tribunal des activités économiques : compétent à titre expérimental jusqu'au 31 décembre 2028 dans 12 villes lorsque l'une des parties est en procédure collective.

Les erreurs qui coûtent cher

• Donner congé par simple courriel : seuls la lettre recommandée (quand elle est admise) et l'acte de commissaire de justice sont valables.
• Oublier la mention de l'article L145-10 dans une demande de renouvellement.
• Laisser le bail courir au-delà de 12 ans sans réagir, ce qui ouvre la porte au déplafonnement.
• Laisser un locataire en bail dérogatoire se maintenir plus d'un mois après le terme.
• Refacturer une taxe ou une charge absente de l'inventaire annexé au bail.

Avant de signer, de donner congé ou de contester un loyer, faites relire votre dossier par un avocat ou un notaire : les délais du bail commercial ne se rattrapent pas.

Sources

• Contrat de bail commercial — Entreprendre Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Bail commercial : fixer et réviser le loyer — Entreprendre Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Résilier un bail commercial — Entreprendre Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial — Entreprendre Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? — Entreprendre Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Bail dérogatoire (ou bail de courte durée) — Entreprendre Service Public, consulté le 27 septembre 2026