Emprunter sans CDI : crédit immobilier en CDD, en intérim ou à son compte

Ce que dit la règle, et ce que décide la banque

Les deux critères obligatoires

Depuis le 1er janvier 2022, la décision D-HCSF-2021-7 impose aux banques deux critères pour tout crédit immobilier : un taux d'effort (mensualités de tous vos crédits, assurance comprise, rapportées à vos revenus) d'au plus 35 %, et une durée d'au plus 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé dans certains cas (neuf, gros travaux). Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % réservés à l'achat d'une résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants (economie.gouv.fr, HCSF).

Les revenus d'un contrat court comptent

La foire aux questions du HCSF est explicite : « L’ensemble des revenus compris dans le revenu net global sont pris en compte. Ainsi, les revenus issus d’un contrat à durée déterminée sont à prendre en compte pour le calcul du taux d’effort. » (Source)

La même réponse précise que cette prise en compte « ne fait pas obstacle à l’application éventuelle d’une décote prudente ». Autrement dit, la réglementation ne vous écarte pas, mais la banque reste libre de retenir une partie seulement de vos revenus variables. Le revenu de référence est le revenu net avant impôt, tel qu'il ressort de votre situation fiscale : c'est pourquoi l'avis d'imposition pèse plus lourd, pour un emprunteur sans CDI, qu'un bon mois de facturation.

L'obligation de la banque : évaluer votre solvabilité

Avant toute offre, la banque doit consulter le fichier des incidents de remboursement (FICP) et évaluer votre solvabilité à partir de votre situation financière : revenus, épargne, dépenses et dettes (Service-Public). Rien ne fixe un nombre d'années d'ancienneté ou un montant d'apport : ces exigences relèvent de la politique de chaque établissement, ce qui explique qu'un refus dans une banque ne préjuge pas de la réponse d'une autre.

Préparer son dossier selon son statut

En CDD ou en intérim

Présentez un historique, pas un contrat isolé : plusieurs années de revenus dans le même métier rassurent davantage qu'une rémunération élevée mais récente. Joignez les périodes d'indemnisation éventuelles et montrez que vos comptes ne sont jamais à découvert. Un employeur qui renouvelle régulièrement vos missions peut vous remettre une attestation décrivant cette relation.

À votre compte

Séparez strictement les comptes personnel et professionnel, et gardez des comptes annuels lisibles. Un résultat en baisse une année doit pouvoir s'expliquer (investissement, arrêt maladie, changement de statut). Avant de déposer la demande, vérifiez que vos déclarations fiscales sont à jour : c'est souvent la première pièce demandée.

Les leviers qui compensent l'absence de CDI

1. Ajouter un co-emprunteur aux revenus stables. Ses revenus s'ajoutent aux vôtres dans le calcul du taux d'effort, et le risque est partagé.
2. Proposer une caution. La garantie du prêt peut être un organisme de cautionnement, mais aussi une personne physique qui s'engage à rembourser à votre place (Service-Public). Cette personne reçoit l'offre de prêt et doit respecter le même délai de réflexion que vous.
3. Augmenter l'apport et conserver une épargne après l'achat. Une réserve disponible répond directement à la crainte d'une période sans revenus. Notre guide sur l'apport personnel détaille les sources mobilisables.
4. Réduire le montant ou allonger la durée dans la limite de 25 ans. Vérifiez l'effet sur votre taux d'effort avec le simulateur et le guide capacité d'emprunt.
5. Solder les petits crédits en cours. Tous vos prêts, y compris un crédit à la consommation dans une autre banque, entrent dans le calcul du taux d'effort.
6. Mobiliser les prêts aidés. Le prêt à taux zéro dépend de vos ressources et de votre projet, pas de la nature de votre contrat de travail. Le prêt Action Logement est réservé à certains salariés du privé : vérifiez votre éligibilité.
7. Faire jouer la concurrence. Un courtier sait quelles banques acceptent les profils atypiques ; comparez les offres sur leur TAEG, pas sur le seul taux.

L'assurance emprunteur, point souvent oublié

La banque exige presque toujours une assurance couvrant au minimum le décès et l'invalidité. La garantie perte d'emploi reste facultative : vous êtes libre de la prendre ou non (Service-Public). Pour un indépendant, lisez attentivement la définition de l'incapacité de travail et la franchise, c'est-à-dire la période pendant laquelle l'assureur ne verse rien après un arrêt. Le coût de l'assurance entre dans le taux d'effort et dans le TAEG : une délégation à un autre assureur peut libérer de la capacité d'emprunt (voir notre guide sur la loi Lemoine).

Calendrier et précautions dans l'achat

• Avant de signer le compromis, obtenez un accord de principe ou au moins une simulation détaillée : un dossier atypique demande plus de temps d'instruction.
• Prévoyez une condition suspensive de prêt réaliste (montant, durée, taux maximal). Si le délai prévu est trop court, le modèle de demande de prolongation de la condition suspensive peut servir. Notre guide sur la condition suspensive de prêt explique ce qui se passe en cas de refus.
• Une fois l'offre reçue, vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui débute le lendemain de sa réception (Service-Public).

Si la banque refuse

Demandez le motif : taux d'effort, durée, reste à vivre, stabilité des revenus ou refus de l'assurance ne se traitent pas de la même façon. Le gouvernement indique que le HCSF soutient la mise en place par la Fédération bancaire française d'un dispositif de réexamen pour les ménages solvables dont la demande a été refusée (Assemblée nationale) : interrogez votre conseiller sur cette possibilité. Notre guide refus de prêt immobilier donne la marche à suivre complète.

Erreurs à éviter

• Mettre en avant un chiffre d'affaires au lieu du revenu imposable : la banque recalculera, et l'écart nuira à votre crédibilité.
• Taire un crédit en cours : il apparaîtra sur vos relevés, et tous les prêts comptent dans le taux d'effort.
• Déposer la demande pendant une période d'essai sans épargne de précaution ni co-emprunteur.
• Signer un compromis sans condition suspensive de prêt, ou avec des conditions que vous ne pourrez pas obtenir.
• Oublier l'assurance dans le calcul : c'est la mensualité assurance comprise qui doit rester sous 35 %.

Qui contacter

• L'ADIL de votre département : conseil gratuit sur le plan de financement et les prêts aidés.
• Un courtier inscrit au registre de l'ORIAS, pour cibler les banques ouvertes à votre profil.
• Votre notaire, pour caler le calendrier du compromis sur les délais d'instruction.

Pour un dossier complexe ou un litige avec une banque, faites-vous conseiller par un professionnel (ADIL, notaire ou avocat) avant de vous engager.

Sources

• Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr), consulté le 27 septembre 2026
• Foire aux questions sur la décision n° D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière, consulté le 27 septembre 2026
• Je veux obtenir un crédit immobilier — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Faut-il avoir une caution pour obtenir un crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Comment obtenir un contrat d'assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Question écrite n° 14732 : Impact des règles du HCSF sur le courtage immobilier en France — Assemblée nationale, consulté le 27 septembre 2026