Guide pratique · Financement

Refus de prêt immobilier : pourquoi la banque dit non et que faire

Un refus de prêt immobilier n'est ni définitif ni valable pour toutes les banques : demandez d'abord un refus écrit, transmettez-le au vendeur et au notaire dans le délai prévu par votre compromis, puis identifiez ce qui bloque (endettement au-delà de 35 %, durée, apport, revenus, fichage ou assurance) avant de solliciter un autre établissement. La banque n'est en principe pas tenue d'expliquer son refus, sauf lorsqu'il repose sur une inscription au fichier des incidents de remboursement (FICP).

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 7 min de lectureCNIL · Service Public · Notaires de France +1

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

35 %
de taux d'endettement au maximum : la banque doit le vérifier avant de faire une offre, et le prêt ne peut dépasser 25 ans hors dérogation
Source : Service Public · HCSF
1 mois
au moins pour le délai d'obtention du prêt fixé par la condition suspensive du compromis
Source : Service Public
6 mois
pendant lesquels un établissement peut conserver les informations d'une demande refusée, visibles par son groupe
Source : CNIL

Le refus vient…

Choisissez votre cas : le guide vous indique la bonne voie.

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Demander un refus écrit et daté
Il servira de preuve auprès du vendeur
Relire votre compromis ou votre promesse
Montant, durée, taux maximal, délai et nombre de banques prévus par la condition suspensive
Prévenir le vendeur et le notaire
Dans le délai prévu, avec les justificatifs de refus ; demandez une prolongation écrite si besoin
Identifier le blocage
Endettement, durée, apport, revenus, fichage ou assurance
Corriger ce qui peut l'être
Solder un petit crédit, augmenter l'apport, ajouter un co-emprunteur, choisir un bien moins cher
Changer d'établissement, pas seulement d'agence
Vérifiez à quel groupe appartient la banque avant de redéposer
Se faire accompagner par un courtier
Il connaît les politiques de risque de plusieurs banques

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Vos droits face à un refus

Il n'existe pas de droit au crédit

La CNIL le rappelle sans ambiguïté : « Il n'existe pas de droit au crédit et les établissements ne sont, en principe, pas tenus de motiver leur décision de refus (sauf lorsque le refus est fondé sur une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)) » (Source).

Mais la banque a des obligations avant de décider

Selon Service Public, avant de faire une offre, la banque doit vous informer sur les risques de l'emprunt, consulter le FICP et évaluer votre solvabilité (revenus, épargne, dépenses, dettes), en vérifiant que votre taux d'endettement ne dépasse pas 35 %.

Vous pouvez obtenir des informations

Si le refus est lié au FICP, la banque doit vous en informer.
Vous pouvez exercer votre droit d'accès (RGPD) pour obtenir les informations personnelles utilisées pour évaluer votre dossier, y compris le motif s'il figure au dossier.
Vous pouvez demander un réexamen en apportant des pièces nouvelles, auprès de votre conseiller ou du service consommateurs, puis, en dernier recours, saisir le médiateur de la banque.

Les causes de refus les plus fréquentes

Cause	Comment la repérer	Piste de solution
Taux d'effort supérieur à 35 %	Mensualités de tous les crédits et assurance rapportées aux revenus nets	Réduire le montant, allonger la durée, solder un crédit à la consommation
Durée supérieure à 25 ans	Durée demandée dans la simulation	Revoir le montant ou l'apport (voir Capacité d'emprunt)
TAEG au-dessus du taux d'usure	TAEG de la simulation comparé au seuil de la Banque de France	Réduire le coût de l'assurance ou des frais, changer de banque
Apport jugé insuffisant	Frais d'acquisition financés par le prêt	Augmenter l'apport, mobiliser une aide (PTZ, prêt Action Logement)
Revenus jugés irréguliers	CDD, intérim, activité récente	Présenter l'historique, ajouter un co-emprunteur ou une garantie
Inscription au FICP	Consultation de votre dossier à la Banque de France	Régulariser, puis demander la mise à jour
Refus d'assurance emprunteur	Réponse de l'assureur	Convention Aeras, autre assureur

Deux précisions utiles tirées de la foire aux questions du HCSF : les revenus d'un contrat à durée déterminée sont bien pris en compte dans le calcul du taux d'effort, même si la banque peut leur appliquer une décote prudente ; et d'autres critères que ceux du HCSF peuvent être retenus par chaque banque. Au-dessus de 35 % ou de 25 ans, un prêt ne peut être accordé que dans la marge de dérogation (20 % de la production trimestrielle), à la libre appréciation de la banque.

Pour le seuil d'usure, la Banque de France publie chaque trimestre les plafonds : du 1er juillet au 30 septembre 2026, 5,29 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus, 4,57 % entre 10 et moins de 20 ans.

Que faire, étape par étape

Demandez un refus écrit et daté. Il servira de preuve auprès du vendeur, et il montre que la demande correspondait bien au projet.
Relisez votre compromis ou votre promesse. Service Public précise que la condition suspensive fixe le montant maximal, la durée, le taux maximal, le délai pour obtenir l'accord (au moins 1 mois) et le nombre de banques à solliciter. Vous devez en respecter strictement les termes.
Prévenez le vendeur et le notaire dans le délai prévu, avec les justificatifs de refus. Si le délai est trop court pour tenter une autre banque, demandez une prolongation écrite avant son expiration : voir le modèle Demande de prolongation du délai de la condition suspensive de prêt.
Identifiez le blocage à l'aide du tableau ci-dessus, et recalculez votre projet avec le simulateur.
Corrigez ce qui peut l'être : soldez un petit crédit, augmentez l'apport, allongez la durée dans la limite de 25 ans, ajoutez un co-emprunteur, ou choisissez un bien moins cher.
Changez d'établissement, pas seulement d'agence. La CNIL signale qu'un établissement peut conserver les informations d'une demande refusée pendant 6 mois et que les établissements d'un même groupe peuvent en tenir compte. Vérifiez à quel groupe appartient la banque avant de redéposer.
Faites-vous accompagner par un courtier, qui connaît les politiques de risque de plusieurs banques : voir Obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.

Si c'est l'assurance qui bloque

La banque peut exiger une assurance emprunteur, mais pas vous imposer son assureur. Si votre état de santé pose difficulté, la convention Aeras s'applique automatiquement.

Pas de questionnaire de santé si le montant cumulé de vos crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et que le prêt se termine avant vos 60 ans.
Trois niveaux d'examen : si le premier assureur ne peut pas vous assurer aux conditions standard, votre dossier passe automatiquement à un examen spécialisé, puis, sous conditions (prêt à assurer de 420 000 € au plus, hors prêt relais pour une résidence principale, et contrat se terminant avant 71 ans), à un troisième niveau.
Droit à l'oubli : un cancer ou une hépatite virale C n'ont pas à être déclarés si le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins 5 ans sans rechute et que le contrat prend fin avant vos 71 ans.
Recours : si vous estimez que la convention n'a pas été appliquée, la commission de médiation Aeras peut être saisie. Service Public rappelle aussi que tous les assureurs n'ont pas la même approche du risque aggravé.

Pour changer d'assureur ou comparer les garanties, voir Assurance emprunteur : la loi Lemoine.

Et votre compromis de vente ?

La condition suspensive d'obtention de prêt est d'ordre public : l'acheteur qui finance l'achat par un prêt ne peut pas y renoncer par avance. Si le prêt est refusé dans les conditions prévues, la vente n'a pas lieu et les sommes versées doivent vous être restituées. Les Notaires de France précisent qu'à compter du 15e jour suivant la demande de remboursement, ces sommes produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié.

Attention au revers : si le refus vous est imputable, par exemple une demande déposée juste avant la date limite, ou un prêt demandé à des conditions différentes de celles du compromis, la condition peut être considérée comme réalisée et la vente reste due.

Les erreurs à éviter

Déposer tard : un refus obtenu après la date butoir ne vous protège plus.
Demander plus que prévu au compromis (montant, taux ou durée différents) : le refus pourrait vous être reproché.
Multiplier les demandes dans le même groupe bancaire en quelques semaines.
Omettre un crédit en cours dans le dossier : la banque consulte le FICP et vos relevés, et une omission ruine la confiance.
Signer un nouveau compromis avant d'avoir corrigé la cause du refus.

Qui contacter

Le médiateur de votre banque (ses coordonnées figurent dans les conditions générales) après une réclamation restée sans réponse satisfaisante.
La Banque de France, en ligne, à un guichet ou par courrier, pour savoir si vous êtes inscrit au FICP, par qui et pour quel motif.
La commission de médiation de la convention Aeras, pour un refus d'assurance lié à la santé.
L'ADIL de votre département, pour un avis gratuit sur votre plan de financement et votre compromis.

Si le vendeur conteste la restitution de votre dépôt de garantie ou si les délais du compromis sont dépassés, consultez sans tarder un notaire ou un avocat.

Sources

Le refus de crédit en questions — CNIL, consulté le 27 septembre 2026
Je veux obtenir un crédit immobilier — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Qu'est-ce qu'une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier dans une promesse de vente ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Achat d'un bien immobilier et protection de l'acquéreur emprunteur — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
Assurance d'un crédit immobilier : à quoi sert la convention Aeras ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
FAQ sur la décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

La banque doit-elle justifier un refus de prêt immobilier ?

En principe non. La CNIL rappelle qu'il n'existe pas de droit au crédit et que les établissements ne sont pas tenus de motiver leur refus, sauf lorsqu'il repose sur une inscription au FICP : la banque doit alors vous en informer. Vous pouvez toutefois exercer votre droit d'accès pour obtenir les informations personnelles utilisées dans l'évaluation, dont le motif s'il figure dans votre dossier.

Que faire après un refus de prêt avec un compromis signé ?

Demandez un refus écrit et transmettez-le au vendeur et au notaire dans le délai prévu par la condition suspensive, qui ne peut pas être inférieur à un mois. Si vous avez respecté les termes de la clause (montant, durée, taux, nombre de banques), la vente n'a pas lieu et les sommes versées vous sont restituées. Si vous voulez tenter une autre banque, demandez une prolongation écrite avant l'échéance.

Combien de banques faut-il solliciter après un refus ?

Aucune règle légale ne fixe ce nombre, sauf celui prévu par votre compromis, qu'il faut respecter. En pratique, visez des établissements de groupes différents : la CNIL indique qu'une banque peut conserver votre demande refusée pendant 6 mois et que les établissements d'un même groupe peuvent en tenir compte. Un courtier peut orienter le dossier vers les banques dont la politique de risque correspond à votre profil.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en étant fiché FICP ?

L'inscription au FICP n'interdit pas juridiquement d'emprunter, mais la CNIL juge peu probable qu'une demande soit acceptée. Commencez par vérifier votre situation auprès de la Banque de France (en ligne, au guichet ou par courrier), régularisez les impayés, puis demandez à l'établissement déclarant la mise à jour. En cas de blocage, le médiateur bancaire peut être saisi.

Mon prêt est refusé à cause de l'assurance : quels recours ?

La convention Aeras s'applique automatiquement si votre santé pose difficulté : votre dossier passe à un deuxième puis, sous conditions, à un troisième niveau d'examen. Aucun questionnaire de santé ne peut être exigé si vos crédits immobiliers ne dépassent pas 200 000 € par emprunteur et se terminent avant vos 60 ans. Vous pouvez aussi solliciter d'autres assureurs et saisir la commission de médiation Aeras.

Un refus de prêt peut-il me faire perdre mon dépôt de garantie ?

Oui, si le refus vous est imputable : demande déposée trop tard ou prêt demandé à des conditions différentes de celles du compromis. La condition suspensive peut alors être considérée comme réalisée. Si vous avez respecté la clause, le dépôt doit vous être restitué ; les Notaires de France précisent qu'il produit des intérêts au taux légal majoré de moitié à partir du 15e jour suivant la demande de remboursement.