Refus de prêt immobilier : pourquoi la banque dit non et que faire

Un refus de prêt immobilier n'est ni définitif ni valable pour toutes les banques : demandez d'abord un refus écrit, transmettez-le au vendeur et au notaire dans le délai prévu par votre compromis, puis identifiez ce qui bloque (endettement au-delà de 35 %, durée, apport, revenus, fichage ou assurance) avant de solliciter un autre établissement. La banque n'est en principe pas tenue d'expliquer son refus, sauf lorsqu'il repose sur une inscription au fichier des incidents de remboursement (FICP).

Vos droits face à un refus

Il n'existe pas de droit au crédit

La CNIL le rappelle sans ambiguïté : « Il n'existe pas de droit au crédit et les établissements ne sont, en principe, pas tenus de motiver leur décision de refus (sauf lorsque le refus est fondé sur une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)) » (Source).

Mais la banque a des obligations avant de décider

Selon Service Public, avant de faire une offre, la banque doit vous informer sur les risques de l'emprunt, consulter le FICP et évaluer votre solvabilité (revenus, épargne, dépenses, dettes), en vérifiant que votre taux d'endettement ne dépasse pas 35 %.

Vous pouvez obtenir des informations

• Si le refus est lié au FICP, la banque doit vous en informer.
• Vous pouvez exercer votre droit d'accès (RGPD) pour obtenir les informations personnelles utilisées pour évaluer votre dossier, y compris le motif s'il figure au dossier.
• Vous pouvez demander un réexamen en apportant des pièces nouvelles, auprès de votre conseiller ou du service consommateurs, puis, en dernier recours, saisir le médiateur de la banque.

Les causes de refus les plus fréquentes

| Cause | Comment la repérer | Piste de solution |

|---|---|---|

| Taux d'effort supérieur à 35 % | Mensualités de tous les crédits et assurance rapportées aux revenus nets | Réduire le montant, allonger la durée, solder un crédit à la consommation |

| Durée supérieure à 25 ans | Durée demandée dans la simulation | Revoir le montant ou l'apport (voir Capacité d'emprunt) |

| TAEG au-dessus du taux d'usure | TAEG de la simulation comparé au seuil de la Banque de France | Réduire le coût de l'assurance ou des frais, changer de banque |

| Apport jugé insuffisant | Frais d'acquisition financés par le prêt | Augmenter l'apport, mobiliser une aide (PTZ, prêt Action Logement) |

| Revenus jugés irréguliers | CDD, intérim, activité récente | Présenter l'historique, ajouter un co-emprunteur ou une garantie |

| Inscription au FICP | Consultation de votre dossier à la Banque de France | Régulariser, puis demander la mise à jour |

| Refus d'assurance emprunteur | Réponse de l'assureur | Convention Aeras, autre assureur |

Deux précisions utiles tirées de la foire aux questions du HCSF : les revenus d'un contrat à durée déterminée sont bien pris en compte dans le calcul du taux d'effort, même si la banque peut leur appliquer une décote prudente ; et d'autres critères que ceux du HCSF peuvent être retenus par chaque banque. Au-dessus de 35 % ou de 25 ans, un prêt ne peut être accordé que dans la marge de dérogation (20 % de la production trimestrielle), à la libre appréciation de la banque.

Pour le seuil d'usure, la Banque de France publie chaque trimestre les plafonds : du 1er juillet au 30 septembre 2026, 5,29 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus, 4,57 % entre 10 et moins de 20 ans.

Que faire, étape par étape

1. Demandez un refus écrit et daté. Il servira de preuve auprès du vendeur, et il montre que la demande correspondait bien au projet.

2. Relisez votre compromis ou votre promesse. Service Public précise que la condition suspensive fixe le montant maximal, la durée, le taux maximal, le délai pour obtenir l'accord (au moins 1 mois) et le nombre de banques à solliciter. Vous devez en respecter strictement les termes.

3. Prévenez le vendeur et le notaire dans le délai prévu, avec les justificatifs de refus. Si le délai est trop court pour tenter une autre banque, demandez une prolongation écrite avant son expiration : voir le modèle Demande de prolongation du délai de la condition suspensive de prêt.

4. Identifiez le blocage à l'aide du tableau ci-dessus, et recalculez votre projet avec le simulateur.

5. Corrigez ce qui peut l'être : soldez un petit crédit, augmentez l'apport, allongez la durée dans la limite de 25 ans, ajoutez un co-emprunteur, ou choisissez un bien moins cher.

6. Changez d'établissement, pas seulement d'agence. La CNIL signale qu'un établissement peut conserver les informations d'une demande refusée pendant 6 mois et que les établissements d'un même groupe peuvent en tenir compte. Vérifiez à quel groupe appartient la banque avant de redéposer.

7. Faites-vous accompagner par un courtier, qui connaît les politiques de risque de plusieurs banques : voir Obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.

Si c'est l'assurance qui bloque

La banque peut exiger une assurance emprunteur, mais pas vous imposer son assureur. Si votre état de santé pose difficulté, la convention Aeras s'applique automatiquement.

• Pas de questionnaire de santé si le montant cumulé de vos crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et que le prêt se termine avant vos 60 ans.
• Trois niveaux d'examen : si le premier assureur ne peut pas vous assurer aux conditions standard, votre dossier passe automatiquement à un examen spécialisé, puis, sous conditions (prêt à assurer de 420 000 € au plus, hors prêt relais pour une résidence principale, et contrat se terminant avant 71 ans), à un troisième niveau.
• Droit à l'oubli : un cancer ou une hépatite virale C n'ont pas à être déclarés si le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins 5 ans sans rechute et que le contrat prend fin avant vos 71 ans.
• Recours : si vous estimez que la convention n'a pas été appliquée, la commission de médiation Aeras peut être saisie. Service Public rappelle aussi que tous les assureurs n'ont pas la même approche du risque aggravé.

Pour changer d'assureur ou comparer les garanties, voir Assurance emprunteur : la loi Lemoine.

Et votre compromis de vente ?

La condition suspensive d'obtention de prêt est d'ordre public : l'acheteur qui finance l'achat par un prêt ne peut pas y renoncer par avance. Si le prêt est refusé dans les conditions prévues, la vente n'a pas lieu et les sommes versées doivent vous être restituées. Les Notaires de France précisent qu'à compter du 15e jour suivant la demande de remboursement, ces sommes produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié.

Attention au revers : si le refus vous est imputable, par exemple une demande déposée juste avant la date limite, ou un prêt demandé à des conditions différentes de celles du compromis, la condition peut être considérée comme réalisée et la vente reste due.

Les erreurs à éviter

• Déposer tard : un refus obtenu après la date butoir ne vous protège plus.
• Demander plus que prévu au compromis (montant, taux ou durée différents) : le refus pourrait vous être reproché.
• Multiplier les demandes dans le même groupe bancaire en quelques semaines.
• Omettre un crédit en cours dans le dossier : la banque consulte le FICP et vos relevés, et une omission ruine la confiance.
• Signer un nouveau compromis avant d'avoir corrigé la cause du refus.

Qui contacter

• Le médiateur de votre banque (ses coordonnées figurent dans les conditions générales) après une réclamation restée sans réponse satisfaisante.
• La Banque de France, en ligne, à un guichet ou par courrier, pour savoir si vous êtes inscrit au FICP, par qui et pour quel motif.
• La commission de médiation de la convention Aeras, pour un refus d'assurance lié à la santé.
• L'ADIL de votre département, pour un avis gratuit sur votre plan de financement et votre compromis.

Si le vendeur conteste la restitution de votre dépôt de garantie ou si les délais du compromis sont dépassés, consultez sans tarder un notaire ou un avocat.

Sources

• Le refus de crédit en questions — CNIL, consulté le 27 septembre 2026
• Je veux obtenir un crédit immobilier — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Qu'est-ce qu'une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier dans une promesse de vente ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Achat d'un bien immobilier et protection de l'acquéreur emprunteur — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Assurance d'un crédit immobilier : à quoi sert la convention Aeras ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• FAQ sur la décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière, consulté le 27 septembre 2026