Acheter seul : budget, financement et protection

Pour acheter seul, calculez votre budget sur vos seuls revenus : les banques doivent limiter vos charges d'emprunt à 35 % de vos revenus et la durée du crédit à 25 ans, sauf dérogation. Organisez ensuite la protection du bien et de vos proches, car un partenaire ni marié ni pacsé n'a aucun droit sur ce logement, et ne peut en hériter que par testament, avec des droits de succession de 60 %.

Acheter seul : ce qui change vraiment

Acheter sans co-emprunteur, c'est décider seul et rester seul propriétaire, mais aussi porter seul le remboursement. Trois différences pèsent sur le projet :

Un seul revenu détermine la mensualité acceptable, sans l'effet de levier d'un second salaire.
L'assurance emprunteur doit couvrir la totalité du prêt sur votre tête : il n'y a pas de répartition entre deux assurés.
La transmission suit vos liens familiaux et non votre vie de couple, sauf si vous l'organisez.

Construire son budget

La règle des 35 % et des 25 ans

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'impose aux banques. Elle fixe deux critères : « le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 % » et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé lorsque l'entrée dans le logement est décalée (Source). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs nouveaux crédits chaque trimestre ; au moins 70 % de cette marge est réservée aux achats de résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants.

Exemple de calcul, chiffres fictifs

Avec un revenu net de 2 600 € par mois, 35 % représentent 910 € de charges d'emprunt, assurance comprise. Si vous remboursez déjà un crédit auto de 150 € par mois, il reste 760 € pour le prêt immobilier. Le capital empruntable dépend ensuite du taux et de la durée : testez plusieurs hypothèses avec le simulateur. Ces chiffres servent uniquement à illustrer la méthode. Le guide Capacité d'emprunt et taux d'endettement détaille le calcul.

L'apport et l'aide de la famille

L'apport couvre souvent les frais d'acquisition (voir Frais de notaire). Vos proches peuvent vous aider sans droits de donation dans certaines limites :

| Dispositif | Montant sans droits | Conditions principales |

| --- | --- | --- |

| Abattement parent-enfant | 100 000 € par parent | Renouvelable tous les 15 ans |

| Abattement grand-parent | 31 865 € par grand-parent | Renouvelable tous les 15 ans |

| Don familial de somme d'argent | 31 865 € | Conditions d'âge du donateur et du bénéficiaire |

| Exonération temporaire logement | 100 000 € par donateur, 300 000 € au total | Don fait jusqu'au 31 décembre 2026, pour un logement neuf ou sur plan, ou une rénovation énergétique |

L'exonération temporaire est encadrée : selon l'administration fiscale, elle vise les dons faits entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, utilisés au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement. Le logement acquis doit rester votre résidence principale, ou celle d'un locataire, pendant 5 ans. Un logement ancien sans travaux de rénovation énergétique n'y ouvre pas droit, et la construction de sa résidence principale par le bénéficiaire est exclue.

Selon vos revenus et la zone du logement, le prêt à taux zéro peut compléter le plan de financement : voir PTZ : conditions et montants.

Les étapes, dans l'ordre

1. Faire le point sur votre épargne, vos crédits en cours et la stabilité de vos revenus.

2. Simuler plusieurs durées et plusieurs taux, en incluant l'assurance.

3. Obtenir un accord de principe de la banque ; un modèle d'attestation de financement aide à rassurer un vendeur.

4. Chercher et visiter, puis faire une offre écrite (modèle d'offre d'achat).

5. Signer l'avant-contrat avec une condition suspensive d'obtention du prêt : voir Compromis ou promesse de vente.

6. Choisir l'assurance emprunteur : vous pouvez souscrire ailleurs que dans votre banque et en changer ensuite (Assurance emprunteur et loi Lemoine).

7. Signer l'acte chez le notaire, puis organiser la protection décrite ci-dessous.

Protéger le bien et ses proches

Si vous vivez en couple sans être marié ni pacsé

Le logement acheté seul vous appartient seul. Service Public l'écrit en une phrase : « Celui qui n'est pas propriétaire n'a aucun droit sur le logement. » (Source) En cas de décès, votre partenaire n'hérite de rien sans testament en sa faveur ; s'il en existe un, il paie des droits au taux de 60 %, après un abattement de 1 594 €. Si votre partenaire participe aux mensualités ou aux travaux, conservez les preuves (relevés, factures) et mettez par écrit ce qui a été convenu.

Si vous vous mariez après l'achat

Sans contrat de mariage, le régime de la communauté réduite aux acquêts s'applique et le bien acheté avant le mariage reste un bien propre. Si le crédit est ensuite remboursé avec les revenus du couple, la communauté peut avoir droit à une compensation, appelée récompense, lors de la liquidation du régime. Le guide Acheter à deux : mariage, PACS ou concubinage compare les situations.

Si vous n'avez ni enfant ni conjoint

Sans testament, vos biens reviennent à vos parents et à vos frères et sœurs. Si vos deux parents sont vivants, ils reçoivent la moitié de la succession et vos frères et sœurs l'autre moitié ; avec un seul parent vivant, celui-ci reçoit un quart. En l'absence de descendant et de conjoint, aucun héritier n'est réservataire : un testament peut désigner librement le bénéficiaire, par exemple avec un modèle de testament olographe, à faire relire par un notaire.

Cas particuliers

Acheter avec un proche (frère, ami) : vous devenez propriétaires indivis ; une convention d'indivision organise l'usage, les dépenses et la sortie.
Parent seul avec enfants : vos enfants sont vos héritiers ; s'ils sont mineurs, le notaire interviendra dans le règlement de la succession.
Revenus irréguliers ou sans CDI : préparez un historique de revenus sur plusieurs années et une épargne de précaution avant de solliciter les banques.
Achat dans le neuf : l'exonération temporaire des dons familiaux peut financer l'apport jusqu'au 31 décembre 2026.

Erreurs à éviter

Calculer le budget avec un revenu futur ou un loyer espéré non encore signé.
Oublier l'assurance dans le calcul du taux d'effort : elle en fait partie.
Laisser un partenaire payer sans écrit : en cas de séparation, il devra prouver sa participation.
Reporter le testament quand vous souhaitez protéger une personne qui n'est pas héritière.
Utiliser le don familial exonéré pour un logement ancien sans travaux éligibles : l'exonération serait perdue.

Qui contacter

L'ADIL de votre département : conseil gratuit sur le financement, les aides et le contrat.
Votre banque ou un courtier pour l'étude du prêt, en comparant plusieurs offres.
Le notaire pour l'acte d'achat, le testament et les donations.
Le service des impôts pour les déclarations de dons.

Acheter seul engage votre patrimoine et celui de vos proches : en cas de doute sur le financement, la protection d'un partenaire ou une donation, consultez un notaire, un avocat ou l'ADIL avant de signer.

Sources

Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr), consulté le 27 septembre 2026
Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ? — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 27 septembre 2026
Conséquences de l'union libre (concubinage) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Mariage sans contrat : régime de la communauté réduite aux acquêts — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Règles en matière d'héritage : personne décédée n'ayant pas eu d'enfant — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Combien peut-on emprunter seul avec un salaire ?+

Les banques doivent en principe limiter vos charges d'emprunt, assurance comprise, à 35 % de vos revenus, sur 25 ans au plus. Avec 2 000 euros nets par mois, cela représente 700 euros de mensualités maximum, crédits en cours inclus. Le capital correspondant dépend du taux et de la durée : utilisez un simulateur et comparez plusieurs banques. Une dérogation reste possible pour une partie des dossiers, notamment pour une résidence principale.

Mon compagnon a-t-il des droits sur la maison que j'ai achetée seule ?+

Non, si vous n'êtes ni mariés ni pacsés : celui qui n'est pas propriétaire n'a aucun droit sur le logement. En cas de décès, il n'hérite de rien sans testament, et un legs en sa faveur est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 euros. S'il participe aux mensualités ou aux travaux, gardez des preuves écrites pour régler une éventuelle séparation ou succession.

Qui hérite de mon appartement si je n'ai ni enfant ni conjoint ?+

Sans testament, vos parents et vos frères et sœurs. Si vos deux parents sont vivants, ils reçoivent la moitié et vos frères et sœurs l'autre moitié ; avec un seul parent vivant, il reçoit un quart et vos frères et sœurs les trois quarts. Sans descendant ni conjoint, vous n'avez aucun héritier réservataire : un testament peut attribuer vos biens librement, idéalement relu par un notaire.

Mes parents peuvent-ils m'aider à acheter sans payer de droits ?+

Oui. Chaque parent peut vous donner 100 000 euros sans droits, renouvelables tous les 15 ans, et chaque grand-parent 31 865 euros. Pour un logement neuf ou sur plan, ou une rénovation énergétique, une exonération temporaire permet en plus 100 000 euros par donateur, dans la limite de 300 000 euros, pour des dons faits jusqu'au 31 décembre 2026 et utilisés dans les six mois.

Si je me marie après avoir acheté seul, le bien devient-il commun ?+

Non. Sans contrat de mariage, le régime légal de la communauté réduite aux acquêts s'applique et les biens possédés avant le mariage restent des biens propres. En revanche, si le crédit est remboursé avec les revenus du couple après le mariage, la communauté peut avoir droit à une récompense lors de la liquidation. Un notaire peut vous conseiller sur un contrat de mariage adapté.

Faut-il assurer la totalité du prêt quand on emprunte seul ?+

En pratique oui, car vous êtes l'unique emprunteur : l'assurance couvre la totalité du capital sur votre seule tête. Son coût entre dans le calcul du taux d'effort de 35 %. Vous pouvez choisir un contrat externe à votre banque s'il offre des garanties équivalentes, et en changer ensuite à tout moment grâce à la loi Lemoine, ce qui peut réduire le coût total du crédit.