Taux de crédit immobilier : fixe, variable, TAEG et usure

Le taux d'un crédit immobilier est le prix de l'argent emprunté, exprimé en pourcentage annuel du capital restant dû. Pour comparer deux offres, l'indicateur légal à regarder est le taux annuel effectif global (TAEG), qui ajoute au taux nominal l'assurance exigée, la garantie, les frais de dossier et, le cas échéant, le courtage.

L'essentiel à retenir

• Le taux nominal sert à calculer les intérêts ; le TAEG mesure le coût total du crédit et doit figurer dans toute offre de prêt.
• Le TAEG a remplacé le TEG pour les crédits immobiliers depuis l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016.
• Un prêt immobilier peut être à taux fixe, variable ou mixte ; un taux variable doit faire l'objet d'une information spécifique sur le risque de hausse des échéances.
• Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France.
• Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limitent en principe le taux d'effort à 35 % des revenus nets et la durée à 25 ans.

Qu'est-ce qu'un taux de crédit immobilier ?

Le taux nominal, ou taux débiteur, est le taux d'intérêt appliqué au capital emprunté. Avec un prêt amortissable classique, les mensualités sont constantes : au début, elles remboursent surtout des intérêts ; à la fin, surtout du capital. Plus le taux est élevé et la durée longue, plus le coût total des intérêts augmente.

Ce taux dépend :

• du coût auquel les banques se financent, lui-même lié à la politique monétaire de la Banque centrale européenne et aux taux des obligations d'État ;
• de la politique commerciale de chaque banque, qui peut varier d'un mois à l'autre ;
• du profil de l'emprunteur : revenus, stabilité professionnelle, apport, gestion des comptes, épargne ;
• de la durée du prêt : en général, plus la durée est longue, plus le taux est élevé.

La Banque de France publie chaque mois des statistiques sur le taux moyen des crédits à l'habitat accordés en France. Elles donnent une tendance, mais seule une offre de prêt indique le taux applicable à votre dossier.

Taux fixe, variable ou mixte : quelles différences ?

Le taux fixe

Le taux est fixé à la signature pour toute la durée du prêt. Les mensualités, hors assurance éventuellement variable, ne changent pas. C'est la formule la plus répandue en France : elle protège contre une hausse des taux, au prix d'un taux de départ parfois un peu plus élevé.

Le taux variable ou révisable

Le taux évolue selon un indice de référence, souvent l'Euribor, auquel s'ajoute une marge fixée par la banque. La révision intervient à une périodicité prévue au contrat, souvent annuelle. Selon le contrat, la hausse peut augmenter la mensualité, allonger la durée, ou les deux. De nombreux prêts variables sont capés : la variation du taux est plafonnée, à la hausse comme parfois à la baisse.

Le Code de la consommation impose à la banque de remettre à l'emprunteur une information sur les conséquences d'une variation du taux, avec des simulations. Avant de choisir un taux variable, vérifiez que votre budget supporte la mensualité au taux plafond.

Le taux mixte

Le taux est fixe pendant une première période (par exemple 5 ou 10 ans), puis devient révisable. Cette formule combine une période de stabilité et une exposition aux variations ensuite.

Qu'est-ce que le TAEG et pourquoi le comparer ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) exprime en un seul pourcentage le coût total du crédit pour l'emprunteur. Il comprend, en plus des intérêts :

• les frais de dossier ;
• le coût de l'assurance emprunteur lorsqu'elle est exigée pour obtenir le prêt ;
• les frais de garantie (caution d'un organisme spécialisé, hypothèque) ;
• les frais de courtage, lorsqu'ils sont connus du prêteur ;
• certains frais liés à un compte imposé par la banque.

Le TAEG doit figurer dans la publicité, la fiche d'information standardisée européenne (FISE) remise avant l'offre, et l'offre de prêt elle-même. Deux offres au même taux nominal peuvent avoir des TAEG très différents si l'assurance ou la garantie diffèrent. Le TAEG est le bon outil de comparaison, à condition de comparer des offres de même durée et de même montant.

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux d'usure est le TAEG maximal légal. La Banque de France le calcule chaque trimestre, pour chaque catégorie de prêt et de durée, à partir des taux moyens pratiqués. Une banque ne peut pas accorder un prêt dont le TAEG dépasse ce seuil. En période de hausse rapide des taux, ce plafond peut rendre plus difficile le financement de certains dossiers, notamment lorsque l'assurance est chère.

Comment les banques décident-elles d'accorder un prêt ?

Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est juridiquement contraignante. Elle prévoit que :

• le taux d'effort de l'emprunteur ne dépasse pas 35 % de ses revenus nets, assurance comprise ;
• la durée du crédit ne dépasse pas 25 ans, ou 27 ans pour un achat dans le neuf ou dans l'ancien avec d'importants travaux, lorsque le différé d'amortissement est lié à la livraison ou aux travaux ;
• les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour l'achat de la résidence principale et les primo-accédants.

Ces règles s'appliquent quel que soit le niveau des taux. Elles expliquent qu'un dossier puisse être refusé même avec un taux attractif.

Comment obtenir de meilleures conditions de crédit ?

Sans garantie de résultat, plusieurs leviers sont reconnus :

1. Préparer un dossier clair : bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de compte sans incident, justificatifs d'épargne.
2. Apporter une partie du financement : un apport couvrant au moins les frais d'acquisition (frais de notaire, garantie) est souvent attendu par les banques.
3. Comparer plusieurs établissements, directement ou via un courtier immatriculé à l'ORIAS.
4. Négocier aussi les frais annexes : frais de dossier, conditions de remboursement anticipé, modulation des échéances, transférabilité.
5. Comparer l'assurance emprunteur : la délégation d'assurance est un droit, et la loi Lemoine permet de changer d'assurance à tout moment.

Que dit la loi sur la domiciliation des revenus ?

Une banque peut exiger que l'emprunteur domicilie ses revenus chez elle, mais seulement en échange d'un avantage individualisé (par exemple un taux réduit), et pour une durée qui ne peut excéder 10 ans. Cette condition doit figurer dans l'offre.

Peut-on rembourser son crédit par anticipation ?

Oui, à tout moment. Le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par le Code de la consommation à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Elles ne sont pas dues dans certains cas, notamment une vente consécutive à un changement de lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.

Quelles garanties pour un prêt immobilier ?

La banque exige presque toujours une garantie en cas de défaillance :

• la caution d'un organisme spécialisé, qui rembourse la banque puis se retourne contre l'emprunteur ;
• l'hypothèque conventionnelle, inscrite par le notaire ;
• l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers depuis la réforme des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, pour l'achat d'un bien existant.

Leur coût varie et entre dans le TAEG.

Que se passe-t-il après la réception de l'offre ?

L'emprunteur ne peut pas accepter l'offre avant le onzième jour suivant sa réception. Ce délai de réflexion de 10 jours est d'ordre public. L'offre reste valable au moins 30 jours. Si l'achat est conclu sous condition suspensive d'obtention du prêt, le délai prévu au compromis doit être respecté.

Taux de crédit immobilier : en résumé

Le taux de crédit immobilier dépend du marché, de la banque et de votre dossier. Pour comparer les offres, regardez le TAEG plutôt que le taux nominal, vérifiez la nature du taux (fixe, variable, mixte) et lisez les clauses de remboursement anticipé et de domiciliation. Estimez vos mensualités avec notre simulateur, puis consultez les annonces de vente et nos guides immobiliers.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (conseiller bancaire, courtier immatriculé, notaire) adapté à votre situation.