Ce guide s'adresse à ceux qui veulent acheter, vendre ou louer à Bordeaux et cherchent des repères vérifiables : les prix réellement signés chez le notaire selon les données DVF, les loyers d'annonce de la carte des loyers, les différences entre la pierre du centre, les échoppes des quartiers résidentiels et les programmes neufs, le budget complet d'un achat et les obligations propres à la ville, dont l'encadrement des loyers. Chaque chiffre est daté et sourcé. Les ventes ont reculé sur la dernière année de données : la dernière partie explique ce que ce repli change pour chacun.
Le marché immobilier de Bordeaux en chiffres
Les 24 186 ventes enregistrées à Bordeaux au cours des cinq dernières années donnent un prix médian de 4 722 € le mètre carré et un prix moyen de 5 202 € (données DVF, ministère de l'Économie, période close le 31 décembre 2024). La médiane partage les ventes en deux moitiés égales ; la moyenne, supérieure de 10,2 %, est tirée vers le haut par les biens les plus chers. Pour situer un logement courant, la médiane est le repère à retenir.
Appliqué au prix médian, ce chiffre donne les ordres de grandeur suivants, hors frais d'acquisition :
- un studio de 25 m² : environ 118 000 € ;
- un deux-pièces de 45 m² : environ 212 000 € ;
- un trois-pièces de 65 m² : environ 307 000 € ;
- un quatre-pièces de 85 m² : environ 401 000 € ;
- une maison de 110 m² : environ 519 000 €.
Ces montants ignorent le quartier, l'étage, l'état et le classement énergétique. Un appartement en pierre rénové dans le centre, ou une échoppe avec jardin, peut s'en écarter nettement.
Pour la location, la carte des loyers retient 16,0 € le mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé et 15,5 € pour une maison, pour des annonces du troisième trimestre 2025 mesurées sur la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Un deux-pièces de 45 m² correspond ainsi à un loyer d'annonce d'environ 720 € par mois, charges comprises. Il s'agit de loyers affichés, pas de loyers signés, et à Bordeaux le loyer d'un nouveau bail doit en outre respecter le plafond de l'encadrement.
Les quartiers de Bordeaux
Le prix dépend d'abord du quartier et du type de bâti. La desserte par le tramway compte aussi, tout comme, pour les actifs qui se déplacent souvent, la proximité de la gare Saint-Jean, reliée à Paris par la ligne à grande vitesse Sud Europe Atlantique depuis 2017.
Le centre historique. Saint-Pierre, Saint-Michel, Saint-Seurin et le triangle d'or, entre le Grand-Théâtre et les allées de Tourny, concentrent les immeubles en pierre du XVIIIe siècle. L'offre est surtout faite d'appartements anciens en copropriété ; les travaux de façade y sont encadrés par les règles de protection du patrimoine.
Les Chartrons. Ancien quartier des négociants en vin, au nord du centre, il associe chais reconvertis, immeubles de caractère et commerces de proximité, le long des quais.
Caudéran, Saint-Augustin, Saint-Genès, Nansouty. À l'ouest et au sud, ces quartiers résidentiels sont le domaine de l'échoppe bordelaise, maison de ville en pierre, généralement de plain-pied, souvent prolongée d'un jardin, et des maisons de maître.
Bacalan et les Bassins à flot. Au nord, l'ancien secteur portuaire a été reconverti autour des bassins, avec de nombreux programmes récents, des bureaux et la Cité du Vin.
La Bastide et la rive droite. Longtemps industrielle, la rive droite s'est transformée avec des opérations d'habitat récentes, face au centre historique.
Saint-Jean, Belcier et Euratlantique. Autour de la gare, l'opération d'intérêt national Euratlantique renouvelle d'anciens terrains ferroviaires et industriels : logements neufs, bureaux, équipements.
Le budget complet d'un achat
Pour un trois-pièces de 65 m² au prix médian, soit environ 307 000 €, plusieurs postes s'ajoutent.
Les frais d'acquisition. Dans l'ancien, ils se composent surtout des droits de mutation perçus pour le département et la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et les débours. Le simulateur des Notaires de France les chiffre pour un prix donné ; dans le neuf, ils sont nettement plus faibles.
Le financement. Sur environ 307 000 €, sans compter d'éventuels travaux dans la pierre, le coût total du crédit, assurance emprunteur et garantie comprises, départage les offres ; la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l'habitat.
La copropriété, la taxe foncière et le bâti ancien. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur en donne le montant réel. Dans les immeubles en pierre, le ravalement, la toiture et les parties communes représentent des dépenses importantes. Il faut obtenir les procès-verbaux des dernières assemblées générales, la fiche synthétique et la liste des travaux votés ou envisagés. Dans le périmètre protégé, les travaux extérieurs sont soumis à des règles particulières.
Le projet locatif. Un investisseur doit bâtir son plan de financement sur le loyer plafonné par l'encadrement, et non sur un loyer de marché libre. Un logement classé G ne peut plus être loué : sa rénovation doit être chiffrée et intégrée au prix négocié. France Rénov informe gratuitement sur les travaux et les aides.
Les démarches et obligations
Le dossier de diagnostics. Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions et, selon l'âge et la nature du bien, constats amiante et plomb, états des installations d'électricité et de gaz, contrôle de l'assainissement, état relatif aux termites si un arrêté préfectoral le prévoit. En copropriété, la surface loi Carrez figure dans l'avant-contrat.
Les risques. L'état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location. Bordeaux borde la Garonne, fleuve soumis à la marée, et une partie de son territoire est exposée au risque d'inondation : Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, indique pour chaque adresse les risques recensés.
L'avant-contrat. La promesse ou le compromis ouvre à l'acquéreur non professionnel un délai de rétractation de dix jours, avant la signature de l'acte authentique chez le notaire.
L'encadrement des loyers. À Bordeaux, le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté du préfet de la Gironde, selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles, et il est contestable. L'expérimentation court jusqu'au 24 novembre 2026 selon la loi 3DS ; sa suite dépend du législateur : vérifier le régime en vigueur à la signature.
La zone tendue et le DPE. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d'un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Bordeaux sur Service-Public.fr. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
Se faire conseiller. L'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Sur la dernière année de données, close le 31 décembre 2024, 4 198 ventes ont été enregistrées à Bordeaux, contre 4 769 l'année précédente : 571 transactions de moins, soit un recul de 12,0 %. Cette baisse de volume ne mesure pas, à elle seule, l'évolution des prix ; elle traduit un marché où les acheteurs sont moins nombreux ou plus sélectifs.
Pour un acheteur, c'est l'occasion de comparer plus longuement et de négocier les biens mal classés en énergie, ceux qui appellent de lourds travaux dans la pierre ou ceux affichés au-dessus de la médiane de leur quartier. Pour un vendeur, un prix appuyé sur des ventes comparables réellement signées évite une annonce qui s'éternise. Pour un bailleur, la rentabilité se calcule sur le loyer plafonné et doit intégrer le calendrier d'interdiction de louer les logements les plus énergivores.
Publiées avec plusieurs mois de décalage, les 4 198 ventes de la dernière année décrivent des actes signés jusqu'à fin 2024 : c'est la seule source publique des prix réellement payés à Bordeaux, plus fiable que les prix d'annonce, mais pas le marché du jour.
