Un mètre carré plus cher que la moyenne des appartements
De juin 2023 à décembre 2024, les appartements de 30 m² ou moins se sont vendus 5 000 €/m² en médiane (1 000 ventes), contre 4 389 €/m² pour l'ensemble des appartements bordelais : 14 % de plus au mètre carré. Cuisine, salle d'eau et entrée occupent une part plus importante d'une petite surface, et leur coût se répartit sur moins de mètres carrés. Sur tout l'échantillon, une vente sur deux s'est conclue entre 4 583 et 6 250 €/m².
Sur les ventes conclues depuis juin 2023, la médiane descend à 5 000 €/m², 6,8 % sous celle de l'échantillon complet (5 364 €/m²) ; la composition des ventes changeant d'une année à l'autre, ce chiffre ne mesure pas à lui seul une baisse.
Quel budget pour une petite surface
Au prix médian, comptez environ 97 000 € pour 18 m², 134 000 € pour 25 m² et 161 000 € pour 30 m², hors frais d'acquisition. Pour 25 m², la moitié des ventes se situe entre 115 000 et 156 000 €. Sur un bien aussi petit, les frais d'acquisition et les charges de copropriété pèsent proportionnellement plus lourd.
Les points à vérifier sur un studio
Le mesurage « loi Carrez » est obligatoire pour un lot de copropriété et la surface est garantie à 5 % près ; il ne s'applique pas aux lots de moins de 8 m². Pour le mettre en location comme résidence principale, il faut au minimum une pièce de 9 m² sous 2,20 m de plafond, à défaut 20 m³ habitables (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Pour un investisseur, l'étiquette énergétique conditionne la mise en location : un bien classé G est exclu de tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et la méthode de calcul, révisée au 1er juillet 2024, est devenue moins défavorable aux surfaces de moins de 40 m².
Acheter un studio pour le louer
Pour les une ou deux pièces, l'indicateur de loyer d'annonce s'élève à 18,5 €/m², charges comprises, non meublé (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, carte des loyers 2025). Douze mois de ce loyer équivalent à environ 4,1 % du prix médian de 5 364 €/m² : un rendement brut, calculé avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Le loyer hors charges reste en outre plafonné par l'encadrement des loyers bordelais, dont l'arrêté préfectoral en vigueur court jusqu'au 24 novembre 2026, fin de l'expérimentation sauf prolongation par la loi.