Le mètre carré le plus cher du marché des appartements
Avec 5 722 €/m², les petites surfaces dépassent de 26 % la médiane de tous les appartements de la ville, mesurée à 4 527 €/m² sur les 5 000 ventes les plus récentes (mars à décembre 2024). Les deux périodes ne se recouvrent pas entièrement : l'échantillon des petites surfaces court depuis juillet 2020 et mêle donc plusieurs années de marché. L'écart reste un ordre de grandeur fiable, pas une mesure au point près.
Il s'explique d'abord par le coût fixe d'un logement : une cuisine, une salle d'eau et une entrée occupent presque la même place dans 20 m² que dans 60 m², et se paient sur moins de mètres carrés. Lyon, grande ville universitaire, soutient aussi une demande locative forte pour ces surfaces, ce qui attire les acheteurs investisseurs.
Une fourchette plus large que pour les autres appartements
Un quart des petites surfaces s'est vendu sous 4 615 €/m², un quart au-dessus de 7 036 €/m², soit 2 421 €/m² entre les deux quartiles, contre 1 718 €/m² pour l'ensemble des appartements. Sur de si petites surfaces, quelques mètres carrés ou un étage élevé sans ascenseur changent fortement le prix au m².
La surface médiane vendue est de 21 m². À la médiane, un 20 m² représente environ 114 000 €. Pour 25 m², comptez environ 115 000 € au premier quartile, 143 000 € à la médiane et 176 000 € au troisième quartile, hors frais d'acquisition.
Les contrôles propres aux petites surfaces
La loi Carrez pèse davantage sur un studio : la baisse de prix est due dès que la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, soit à peine plus d'un mètre carré sur 20 m². Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne comptent pas dans cette surface.
Pour un achat destiné à la location, vérifiez la décence avant de signer : le logement doit disposer d'une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³ (décret n° 2002-120, article 4).
Le DPE, point sensible des studios
Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Deux changements récents jouent en faveur des petites surfaces : des seuils d'étiquette adaptés aux logements de moins de 40 m² depuis le 1er juillet 2024, et un coefficient de l'électricité ramené de 2,3 à 1,9 depuis le 1er janvier 2026. Un DPE ancien se recalcule gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME : faites-le avant de négocier.