Arnaques à la vente immobilière : faux notaires, faux RIB et virements détournés

Les scénarios d'arnaque autour d'une vente

Les Notaires de France signalent une forte hausse des fraudes au virement dans les projets immobiliers. Trois scénarios reviennent.

Le faux RIB glissé dans vos échanges

Un escroc pirate une messagerie (la vôtre, celle d'un intermédiaire ou d'un collaborateur de l'étude), lit les échanges et attend l'appel de fonds. Il envoie alors un RIB modifié, parfois avec le logo de la Caisse des dépôts, et une adresse d'expéditeur qui imite celle de l'office. Un notaire interrogé par Notaires de France décrit des pirates qui restent discrets dans une messagerie jusqu'à la demande de fonds.

Le faux conseiller bancaire ou le faux courtier

Selon Notaires de France, ces fraudes touchent surtout les personnes qui ont fait des simulations de crédit en ligne. Un faux conseiller intercepte la demande, recueille les données du projet, fait signer de faux documents puis détourne l'apport vers un RIB falsifié qui porte pourtant le nom du notaire. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), rattachée à la Banque de France, a mis en garde le public contre de fausses offres de prêt immobilier et de rachat de crédit usurpant l'identité de courtiers et de banques, et tient une liste noire des sites frauduleux sur le site Assurance Banque Épargne Info Service.

Le faux courriel « dossier confidentiel »

Des messages envoyés depuis une adresse d'office notarial piratée invitent à ouvrir un « document » puis à saisir des identifiants. Notaires de France demande de vérifier l'adresse avant de cliquer : les adresses des notaires se terminent par « @notaires.fr » ou « .notaires.fr ».

Les règles qui permettent de démasquer un faux notaire

Notaires de France rappelle quatre repères, tous vérifiables en quelques minutes :

• les fonds d'une vente passent par un compte du notaire ouvert à la Caisse des dépôts et consignations (Banque des Territoires) : « Le RIB d’un notaire ne peut en aucun cas provenir d’une autre banque. » (Source) ;
• tout virement à un notaire part vers un RIB portant le BIC CDCGFRPPXXX ;
• aucun notaire en France ne demande de virement vers une banque étrangère ;
• tout transfert de fonds se règle en liaison directe avec le notaire, sans passer par un conseiller bancaire qui « relaierait » un RIB.

Sécuriser chaque virement : la méthode

1. Identifiez votre notaire dès le compromis : nom de l'office, adresse, numéro de téléphone relevés dans l'annuaire officiel de notaires.fr.
2. Demandez le RIB de l'étude en rendez-vous ou vérifiez-le par téléphone au numéro de l'annuaire, avant la date de l'acte.
3. Contrôlez le BIC CDCGFRPPXXX et le nom du titulaire au moment de saisir le virement.
4. Lisez le résultat de la vérification du bénéficiaire. Depuis le 9 octobre 2025, pour les virements SEPA vers la zone euro, votre banque vérifie que le nom saisi correspond à l'IBAN et vous informe d'une non-concordance avant l'exécution. Une alerte sur un virement destiné à un notaire doit vous faire tout suspendre.
5. Faites un virement test d'un petit montant si vous avez un doute, puis confirmez sa réception par téléphone avec l'étude.
6. Ne changez jamais de RIB sur la foi d'un courriel, même s'il semble venir de votre notaire, de votre agence ou de votre banque.

Service Public résume les résultats possibles de la vérification : concordance exacte, concordance partielle (la banque vous indique le nom réel associé à l'IBAN), non-concordance, ou vérification impossible. Dans ces trois derniers cas, vous restez libre d'exécuter le virement, mais en étant informé du risque.

Côté vendeur : les points de vigilance

Le vendeur est aussi exposé. Si sa messagerie est piratée, l'escroc peut transmettre à l'étude un faux RIB pour le versement du prix. Remettez vos coordonnées bancaires au notaire en rendez-vous, ou confirmez-les par téléphone, et prévenez l'étude qu'aucun changement ne sera jamais annoncé par simple courriel. Si vous vendez sans agence, notre guide vendre sans agence détaille les étapes où le notaire intervient.

Pour l'acquéreur, gardez en tête le calendrier réel : le décompte de fonds est établi par l'étude avant la signature de l'acte, et les montants (prix, frais de notaire) ne changent pas brutalement la veille pour une raison « confidentielle ».

Victime : réagir dans l'heure

La rapidité conditionne tout. La Banque de France rappelle qu'un virement SEPA ne peut plus être annulé dès qu'il a été reçu par votre banque ; seule une demande de retour des fonds, appelée « recall », peut aboutir, et elle échoue souvent si elle est tardive.

1. Appelez votre banque pour bloquer le virement s'il n'est pas parti, sinon demander le retour des fonds pour fraude.
2. Prévenez le notaire dont l'identité a été usurpée : sa messagerie a peut-être été piratée et d'autres clients sont exposés.
3. Changez vos mots de passe si votre propre messagerie est en cause.
4. Conservez les preuves : courriels avec leurs en-têtes, faux RIB, relevés.
5. Portez plainte au commissariat, à la gendarmerie ou par écrit au procureur de la République ; la plateforme en ligne THESEE est ouverte lorsque le piratage d'une messagerie est en cause. Votre banque peut exiger la copie de la plainte.
6. Faites-vous accompagner par France Victimes au 116 006 (gratuit, 7 jours sur 7).

La Banque de France prévient : « La récupération des sommes qui ont été détournées peut dépendre de l’issue d’une éventuelle procédure judiciaire que vous auriez engagée. » (Source) Si la banque ne récupère pas les fonds, elle doit vous communiquer, à votre demande, les informations utiles pour agir en justice contre le bénéficiaire.

Ce que dit la loi

Les faits relèvent de l'escroquerie (article 313-1 du Code pénal), punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende, comme le rappelle Cybermalveillance.gouv.fr. Un virement que vous avez ordonné vous-même, même trompé, n'est pas une opération « non autorisée » au sens bancaire : le remboursement automatique prévu pour les opérations non autorisées ne s'applique en principe pas, ce qui rend la prévention décisive.

Erreurs à éviter

• Faire confiance à un logo ou à une signature : ils se copient.
• Répondre au numéro de téléphone indiqué dans le courriel suspect.
• Transmettre à un « conseiller » les codes reçus par SMS ou valider une opération à sa demande : votre banque ne vous les demande jamais.
• Passer outre une alerte de non-concordance du nom du bénéficiaire.
• Attendre le lendemain pour signaler un virement douteux.

Pour préparer sereinement la signature, consultez aussi notre guide sur le compromis et la promesse de vente. En cas de doute sur un appel de fonds ou après une fraude, contactez immédiatement votre notaire par un canal vérifié, votre banque et, si besoin, un avocat.

Sources

• Cybermalveillance : prévention et conseils pour vous protéger — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Fraude au virement ou au RIB : les Notaires de France appellent à la vigilance — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Que faire en cas de fraude au virement ou au « faux RIB » ? — Cybermalveillance.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Les virements bancaires plus sécurisés grâce à une nouvelle étape de vérification — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Foire aux questions - Les incidents et litiges relatifs aux virements SEPA — Banque de France, consulté le 27 septembre 2026