Faux dossier de location : comment le repérer légalement quand on est propriétaire

Ce que le bailleur a le droit de vérifier

Le décret du 5 novembre 2015 fixe une liste fermée de justificatifs : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs justificatifs d'activité professionnelle et de ressources. Le détail figure dans la fiche officielle de Service Public ; le contexte de cette règle, issue de la loi Alur, est résumé dans notre synthèse de la loi Alur. Tout le repérage d'une fraude doit se faire à l'intérieur de cette liste.

Trois droits utiles en découlent, rappelés par Service Public :

• le candidat peut fournir une copie, mais « le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original » (Source) ;
• les copies doivent être en français, ou traduites, et les montants convertis en euros ;
• le bailleur peut vérifier l'identité, le domicile, la situation professionnelle et les ressources, rien d'autre.

À l'inverse, réclamer une pièce hors liste pour « se rassurer » (relevé de compte, attestation de bonne tenue de compte, carte Vitale, casier judiciaire) expose à une amende administrative de 3 000 € au plus, 15 000 € pour une personne morale. La CNIL rappelle que ces documents ne sont pas pertinents et qu'une pièce superflue reçue doit être supprimée ou renvoyée au candidat.

Les contrôles légaux, étape par étape

1. Vérifiez la complétude : une pièce par catégorie, datée et lisible. Un dossier sans avis d'impôt ni fiche de paie n'est pas suspect en soi (étudiant, nouvel embauché) : la liste prévoit des alternatives, comme l'attestation de l'employeur.
2. Contrôlez l'avis d'impôt avec le service de vérification des avis (SVAIR) de la DGFiP, gratuit et ouvert à tous. Vous saisissez le numéro fiscal (13 chiffres) et la référence de l'avis (13 chiffres) figurant sur le document.
3. Lisez le code 2D-Doc imprimé sur les avis d'impôt et les avis de situation déclarative, avec une application dédiée : il restitue notamment le revenu fiscal de référence, le nombre de parts et le nom des déclarants, à comparer avec le document.
4. Recoupez les pièces entre elles : nom, adresse, employeur et montants doivent être cohérents entre la pièce d'identité, les fiches de paie, le contrat de travail et l'avis d'impôt.
5. Demandez l'original de la pièce d'identité lors de la visite ou de la signature, et vérifiez que la personne présente est bien le titulaire.
6. Pour un travailleur indépendant, l'extrait K ou K bis de moins de 3 mois, ou la fiche d'immatriculation, permet de vérifier l'existence de l'entreprise dans les registres publics.

Comment lire le résultat du SVAIR

Le ministère de l'Économie précise qu'un avis « non-conforme » peut simplement signifier qu'une déclaration rectificative a été déposée ou qu'une correction en ligne a été faite. Ce n'est pas une preuve de fraude.

DossierFacile : le contrôle déjà fait en amont

DossierFacile est un service public en ligne où le candidat dépose uniquement les pièces autorisées. Les documents sont filigranés et partagés par un lien que le candidat peut couper, et une vérification par un agent peut être demandée. Le propriétaire peut lui-même créer un compte pour inviter ses candidats à l'utiliser. C'est la solution la plus simple pour recevoir des dossiers complets, sans pièce interdite.

Ce que vous ne pouvez pas faire

Élargir la liste des pièces

Aucune pièce supplémentaire, même proposée comme « facultative ». La CNIL cite, parmi les documents non pertinents, les relevés bancaires, la carte d'assuré social, l'extrait de casier judiciaire, le dossier médical ou le contrat de mariage.

Filtrer sur un critère interdit

Le « profil » ne peut jamais servir de filtre antifraude. Service Public liste les motifs de refus interdits, parmi lesquels l'origine, le nom, le lieu de résidence, l'âge, la situation de famille, l'état de santé, le handicap ou la vulnérabilité liée à la situation économique. Le bailleur doit se fonder sur des critères objectifs, comme la situation financière. En cas de contestation, c'est à lui de prouver que sa décision reposait sur des éléments objectifs. La discrimination est punie de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende.

Appliquez donc exactement les mêmes vérifications à chaque candidat, et notez pour chacun la date et le résultat des contrôles effectués.

Conserver les dossiers indéfiniment

Le référentiel de la CNIL sur la gestion locative, adopté le 6 mai 2021 et destiné à ceux qui louent à titre professionnel, retient une conservation de 3 mois en base active pour les données recueillies lors de l'examen de la solvabilité. La CNIL a rappelé aux agences que « les pièces justificatives doivent être détruites dès lors qu’elles n’apparaissent plus utiles pour la décision d’attribution du logement » (Source), un archivage restant possible pour répondre à une obligation légale ou se préparer à un contentieux. Les candidats doivent aussi être informés de leurs droits sur leurs données au moment où ils transmettent leur dossier.

Si vous découvrez un faux document

Fabriquer ou modifier un document, par exemple augmenter un salaire sur une fiche de paie, constitue un faux ; s'en servir est un usage de faux. Service Public indique que ce délit est puni de 3 ans de prison et de 45 000 € d'amende.

• Avant la signature : vous pouvez écarter la candidature, le motif étant objectif. Conservez uniquement la pièce litigieuse et la trace du contrôle (capture du résultat SVAIR), le temps d'une éventuelle plainte.
• Plainte : au commissariat, à la gendarmerie ou par courrier au procureur de la République.
• Après la signature : les suites sur le bail dépendent des faits et du préjudice. Faites analyser la situation par un avocat ou l'ADIL avant toute démarche.

Gardez en tête un autre cas : le candidat peut être lui-même victime. Les escrocs aux fausses annonces récupèrent des pièces d'identité et des fiches de paie pour les réutiliser. Un dossier authentique présenté par une autre personne se détecte en demandant l'original de la pièce d'identité et en rencontrant le candidat.

Erreurs à éviter

• Exiger un relevé de compte « pour vérifier les revenus » : c'est une pièce interdite.
• Refuser un candidat sans pouvoir expliquer, pièces à l'appui, le critère objectif retenu.
• Conclure à la fraude sur un seul avis « non-conforme ».
• Stocker les dossiers refusés dans une messagerie pendant des années.
• Demander des vérifications plus poussées à certains candidats seulement.

Pour sécuriser le bail lui-même, voyez nos modèles de bail de location vide et d'acte de cautionnement. En cas de doute sur la légalité d'un contrôle ou sur la conduite à tenir face à un document suspect, interrogez l'ADIL ou un avocat avant de refuser ou de résilier.

Sources

• Futur locataire d'un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Propriétaires : comment vous assurer de l'authenticité des justificatifs de revenus ? — Ministère de l'Économie, consulté le 27 septembre 2026
• Référentiel relatif aux traitements de données personnelles mis en œuvre dans le cadre de la gestion locative — CNIL, consulté le 27 septembre 2026
• Discrimination à la location d’un logement — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Que risque-t-on en cas de faux et d'usage de faux ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Pièces justificatives à fournir pour l’accès à la location : un cadre juridique pris en compte par les professionnels — CNIL, consulté le 27 septembre 2026