Faux dossier de location : les vérifications légales

Pour repérer un faux dossier de location sans enfreindre la loi, le propriétaire ne peut s'appuyer que sur les pièces de la liste officielle, mais il a le droit d'en exiger l'original et de vérifier gratuitement un avis d'impôt sur impots.gouv.fr avec le numéro fiscal et la référence de l'avis. Ces contrôles doivent être les mêmes pour tous les candidats, les données conservées 3 mois au plus pour ceux qui ne sont pas retenus, et le refus reposer sur un critère objectif, jamais sur un motif discriminatoire.

Ce que le bailleur a le droit de vérifier

Le décret du 5 novembre 2015 fixe une liste fermée de justificatifs : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs justificatifs d'activité professionnelle et de ressources. Le détail figure dans la fiche officielle de Service Public ; le contexte de cette règle, issue de la loi Alur, est résumé dans notre synthèse de la loi Alur. Tout le repérage d'une fraude doit se faire à l'intérieur de cette liste.

Trois droits utiles en découlent, rappelés par Service Public :

le candidat peut fournir une copie, mais « le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original » (Source) ;
les copies doivent être en français, ou traduites, et les montants convertis en euros ;
le bailleur peut vérifier l'identité, le domicile, la situation professionnelle et les ressources, rien d'autre.

À l'inverse, réclamer une pièce hors liste pour « se rassurer » (relevé de compte, attestation de bonne tenue de compte, carte Vitale, casier judiciaire) expose à une amende administrative de 3 000 € au plus, 15 000 € pour une personne morale. La CNIL rappelle que ces documents ne sont pas pertinents et qu'une pièce superflue reçue doit être supprimée ou renvoyée au candidat.

Les contrôles légaux, étape par étape

1. Vérifiez la complétude : une pièce par catégorie, datée et lisible. Un dossier sans avis d'impôt ni fiche de paie n'est pas suspect en soi (étudiant, nouvel embauché) : la liste prévoit des alternatives, comme l'attestation de l'employeur.

2. Contrôlez l'avis d'impôt avec le service de vérification des avis (SVAIR) de la DGFiP, gratuit et ouvert à tous. Vous saisissez le numéro fiscal (13 chiffres) et la référence de l'avis (13 chiffres) figurant sur le document.

3. Lisez le code 2D-Doc imprimé sur les avis d'impôt et les avis de situation déclarative, avec une application dédiée : il restitue notamment le revenu fiscal de référence, le nombre de parts et le nom des déclarants, à comparer avec le document.

4. Recoupez les pièces entre elles : nom, adresse, employeur et montants doivent être cohérents entre la pièce d'identité, les fiches de paie, le contrat de travail et l'avis d'impôt.

5. Demandez l'original de la pièce d'identité lors de la visite ou de la signature, et vérifiez que la personne présente est bien le titulaire.

6. Pour un travailleur indépendant, l'extrait K ou K bis de moins de 3 mois, ou la fiche d'immatriculation, permet de vérifier l'existence de l'entreprise dans les registres publics.

Comment lire le résultat du SVAIR

| Résultat | Ce que cela signifie | Réaction adaptée |

|---|---|---|

| « Conforme » et données identiques | L'avis correspond au dernier avis connu de l'administration | Contrôle positif |

| « Non-conforme » | Un avis plus récent existe, ou erreur de saisie | Vérifiez la saisie, puis demandez le dernier avis au candidat |

| Données affichées différentes du document | Le document présenté ne correspond pas | Demandez une explication écrite ; ne concluez pas seul |

Le ministère de l'Économie précise qu'un avis « non-conforme » peut simplement signifier qu'une déclaration rectificative a été déposée ou qu'une correction en ligne a été faite. Ce n'est pas une preuve de fraude.

DossierFacile : le contrôle déjà fait en amont

DossierFacile est un service public en ligne où le candidat dépose uniquement les pièces autorisées. Les documents sont filigranés et partagés par un lien que le candidat peut couper, et une vérification par un agent peut être demandée. Le propriétaire peut lui-même créer un compte pour inviter ses candidats à l'utiliser. C'est la solution la plus simple pour recevoir des dossiers complets, sans pièce interdite.

Ce que vous ne pouvez pas faire

Élargir la liste des pièces

Aucune pièce supplémentaire, même proposée comme « facultative ». La CNIL cite, parmi les documents non pertinents, les relevés bancaires, la carte d'assuré social, l'extrait de casier judiciaire, le dossier médical ou le contrat de mariage.

Filtrer sur un critère interdit

Le « profil » ne peut jamais servir de filtre antifraude. Service Public liste les motifs de refus interdits, parmi lesquels l'origine, le nom, le lieu de résidence, l'âge, la situation de famille, l'état de santé, le handicap ou la vulnérabilité liée à la situation économique. Le bailleur doit se fonder sur des critères objectifs, comme la situation financière. En cas de contestation, c'est à lui de prouver que sa décision reposait sur des éléments objectifs. La discrimination est punie de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende.

Appliquez donc exactement les mêmes vérifications à chaque candidat, et notez pour chacun la date et le résultat des contrôles effectués.

Conserver les dossiers indéfiniment

Le référentiel de la CNIL sur la gestion locative, adopté le 6 mai 2021 et destiné à ceux qui louent à titre professionnel, retient une conservation de 3 mois en base active pour les données recueillies lors de l'examen de la solvabilité. La CNIL a rappelé aux agences que « les pièces justificatives doivent être détruites dès lors qu’elles n’apparaissent plus utiles pour la décision d’attribution du logement » (Source), un archivage restant possible pour répondre à une obligation légale ou se préparer à un contentieux. Les candidats doivent aussi être informés de leurs droits sur leurs données au moment où ils transmettent leur dossier.

Si vous découvrez un faux document

Fabriquer ou modifier un document, par exemple augmenter un salaire sur une fiche de paie, constitue un faux ; s'en servir est un usage de faux. Service Public indique que ce délit est puni de 3 ans de prison et de 45 000 € d'amende.

Avant la signature : vous pouvez écarter la candidature, le motif étant objectif. Conservez uniquement la pièce litigieuse et la trace du contrôle (capture du résultat SVAIR), le temps d'une éventuelle plainte.
Plainte : au commissariat, à la gendarmerie ou par courrier au procureur de la République.
Après la signature : les suites sur le bail dépendent des faits et du préjudice. Faites analyser la situation par un avocat ou l'ADIL avant toute démarche.

Gardez en tête un autre cas : le candidat peut être lui-même victime. Les escrocs aux fausses annonces récupèrent des pièces d'identité et des fiches de paie pour les réutiliser. Un dossier authentique présenté par une autre personne se détecte en demandant l'original de la pièce d'identité et en rencontrant le candidat.

Erreurs à éviter

Exiger un relevé de compte « pour vérifier les revenus » : c'est une pièce interdite.
Refuser un candidat sans pouvoir expliquer, pièces à l'appui, le critère objectif retenu.
Conclure à la fraude sur un seul avis « non-conforme ».
Stocker les dossiers refusés dans une messagerie pendant des années.
Demander des vérifications plus poussées à certains candidats seulement.

Pour sécuriser le bail lui-même, voyez nos modèles de bail de location vide et d'acte de cautionnement. En cas de doute sur la légalité d'un contrôle ou sur la conduite à tenir face à un document suspect, interrogez l'ADIL ou un avocat avant de refuser ou de résilier.

Sources

Futur locataire d'un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Propriétaires : comment vous assurer de l'authenticité des justificatifs de revenus ? — Ministère de l'Économie, consulté le 27 septembre 2026
Référentiel relatif aux traitements de données personnelles mis en œuvre dans le cadre de la gestion locative — CNIL, consulté le 27 septembre 2026
Discrimination à la location d’un logement — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Que risque-t-on en cas de faux et d'usage de faux ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Pièces justificatives à fournir pour l’accès à la location : un cadre juridique pris en compte par les professionnels — CNIL, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Comment vérifier si un avis d'imposition est un faux ?+

Utilisez le service de vérification des avis d'impôt (SVAIR) sur impots.gouv.fr : il est gratuit et ouvert à tous. Saisissez le numéro fiscal et la référence de l'avis, chacun de 13 chiffres, puis comparez les données affichées avec le document reçu. Vous pouvez aussi lire le code 2D-Doc imprimé sur l'avis avec une application dédiée. Un résultat « non-conforme » peut simplement signaler un avis plus récent.

Un propriétaire peut-il demander les originaux des documents du dossier ?+

Oui. Le candidat peut transmettre des copies, mais le propriétaire ou l'agence a le droit d'exiger la présentation de l'original. C'est un moyen légal et simple de détecter une pièce retouchée, notamment la pièce d'identité, que l'on peut comparer avec la personne présente lors de la visite ou de la signature. En revanche, il ne peut pas exiger de documents en dehors de la liste officielle.

Peut-on demander un relevé bancaire pour vérifier les revenus d'un locataire ?+

Non. Le relevé de compte ne figure pas dans la liste limitative des pièces et Service Public le cite parmi les documents interdits. Le bailleur qui l'exige s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 €, ou 15 000 € pour une personne morale. Pour vérifier des revenus, il dispose des fiches de paie, de l'avis d'impôt contrôlable en ligne et, le cas échéant, des bilans ou attestations comptables.

Combien de temps garder le dossier d'un candidat locataire refusé ?+

Le référentiel de la CNIL sur la gestion locative considère qu'une conservation de 3 mois en base active est en principe adéquate pour les données recueillies lors de l'examen de la solvabilité. Les pièces doivent ensuite être détruites, sauf archivage justifié par une obligation légale ou par un contentieux possible. Les pièces superflues envoyées par un candidat doivent être supprimées ou lui être renvoyées sans attendre.

Que risque un locataire qui fournit une fausse fiche de paie ?+

Fabriquer ou modifier une fiche de paie, par exemple en augmentant le salaire, constitue un faux, et le fait de l'utiliser est un usage de faux. Ce délit est puni de 3 ans de prison et de 45 000 € d'amende. Le bailleur peut écarter la candidature et porter plainte. Si le bail est déjà signé, les suites dépendent des circonstances : un avocat ou l'ADIL doit analyser la situation.

Refuser un candidat au dossier suspect, est-ce de la discrimination ?+

Non, si le refus repose sur un élément objectif et vérifiable, comme un document non authentique ou des ressources insuffisantes. Il devient discriminatoire s'il se fonde sur un critère interdit : origine, nom, lieu de résidence, âge, situation de famille, état de santé, vulnérabilité économique. En cas de contestation, le bailleur doit prouver que sa décision était objective. Appliquez les mêmes contrôles à tous et gardez-en la trace.