Taxe foncière : ce que le propriétaire peut refacturer au locataire

Dans une location d'habitation, la taxe foncière reste entièrement à la charge du propriétaire : elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables. Sur le même avis d'imposition, seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être refacturée au locataire, sans les frais de gestion que l'État y ajoute, ainsi que la taxe de balayage lorsqu'elle existe.

La règle : une liste limitative de charges récupérables

Pour les locations vides et meublées à usage de résidence principale, les charges que le locataire rembourse sont fixées par un décret du 26 août 1987, dont l'annexe dresse une liste fermée. L'ANIL le résume ainsi : « Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire » (Source).

Au chapitre « impôts et redevances », cette liste ne contient que trois éléments :

• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
• la taxe de balayage ;
• la redevance d'assainissement.

La taxe foncière sur les propriétés bâties n'y figure pas. Une clause du bail qui la mettrait à la charge du locataire ne permet donc pas de la lui réclamer, puisque seul le contenu du décret est récupérable. L'administration fiscale confirme la seule exception utile : « La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, à l'exclusion des frais de gestion » (Source).

Pourquoi la TEOM et pas la taxe foncière

L'ANIL classe les taxes récupérables parmi les « taxes locatives », qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie : l'enlèvement de ses déchets, le balayage de la voie, l'assainissement de ses eaux usées. La taxe foncière, elle, est un impôt lié à la propriété du bien : elle pèse sur celui qui possède, pas sur celui qui occupe. Elle est établie au nom du propriétaire, qu'il occupe, loue ou laisse vide le logement, sous réserve des dégrèvements prévus par la loi.

Ce qui se refacture, ce qui ne se refacture pas

| Élément de l'avis ou des charges | Location d'habitation | Bail commercial |

|---|---|---|

| Taxe foncière | Non | Oui, seulement si l'inventaire annexé au bail le prévoit |

| TEOM (cotisation) | Oui | Oui, si l'inventaire le prévoit |

| Frais de gestion sur la TEOM | Non | Selon l'inventaire du bail |

| Taxe de balayage | Oui | Oui, si l'inventaire le prévoit |

| Redevance d'assainissement | Oui | Selon le bail |

| Taxe d'habitation sur une résidence secondaire | Sans objet (logement loué comme résidence principale) | Sans objet |

Comment le bailleur doit procéder, étape par étape

1. Isoler la TEOM sur l'avis de taxe foncière

L'avis, reçu au dernier trimestre, présente la TEOM dans une colonne distincte de la taxe foncière, puis des frais de gestion de la fiscalité locale. Le service public rappelle que ces frais s'ajoutent au montant de la taxe : ils restent à la charge du propriétaire. Retenez uniquement la cotisation de TEOM, pour le seul logement loué et ses dépendances louées avec lui. L'administration précise qu'elle ne fait pas ce calcul à la place du bailleur.

2. Répartir s'il y a plusieurs locataires

Dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire, la TEOM est calculée sur l'ensemble : le bailleur doit la ventiler entre les logements et adresser à chaque locataire le compte détaillé et la clé de répartition utilisée.

3. Proratiser l'année d'entrée ou de départ

La TEOM est établie d'après la situation au 1er janvier et due pour l'année entière par le propriétaire. Entre bailleur et locataire, la refacturation suit la période réelle d'occupation.

Exemple fictif : une TEOM de 240 € (hors frais de gestion) pour un logement loué à partir du 1er avril. Le locataire occupe 9 mois sur 12 : le bailleur peut lui refacturer 240 × 9/12 = 180 €. Les frais de gestion figurant sur l'avis ne sont pas refacturables.

4. Passer par la régularisation des charges

Si le bail prévoit des provisions sur charges, la TEOM est intégrée à la régularisation annuelle. Le décompte doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation, et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition pendant six mois. Modèle : régularisation annuelle des charges locatives.

Cas particuliers

Location meublée ou colocation au forfait

Pour une location meublée ou une colocation, les charges peuvent être payées sous forme de forfait inscrit au bail, sans régularisation (c'est même obligatoire pour un bail mobilité). La TEOM est alors réputée comprise dans le forfait : le bailleur ne peut pas la réclamer en plus.

Bail commercial

Les règles sont différentes. Depuis la réforme applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition. La taxe foncière et les taxes additionnelles, dont la TEOM, peuvent alors être mises à la charge du locataire commercial. Entreprendre Service Public est net : « Si les parties n'ont pas prévu d'inventaire précis et limitatif des charges et des taxes, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire » (Source). Un état récapitulatif annuel doit être adressé au plus tard le 30 septembre de l'année suivante.

Logement vacant entre deux locataires

Le bailleur supporte la TEOM, mais il peut demander une réduction si la vacance est indépendante de sa volonté, dure plus de 3 mois et porte sur tout le bâtiment ou une partie louable séparément ; la réclamation est à déposer au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.

Commune en redevance plutôt qu'en taxe

Si la commune finance la collecte par une redevance (REOM), il n'y a pas de TEOM sur l'avis : la redevance est facturée directement à l'occupant par la collectivité, et le bailleur n'a rien à refacturer.

Erreurs fréquentes

1. Réclamer la taxe foncière entière ou une « participation » à la taxe foncière dans un bail d'habitation.

2. Refacturer les frais de gestion avec la TEOM.

3. Refacturer la TEOM d'une année complète alors que le locataire n'est entré qu'en cours d'année.

4. Ajouter la TEOM à un forfait de charges en meublé.

5. Ne pas fournir de justificatif : une charge non justifiée peut être contestée.

Recours et délais

Le bailleur peut réclamer des charges impayées jusqu'à trois ans après leur échéance, et le locataire dispose du même délai pour demander le remboursement de sommes payées à tort, selon l'ANIL. Si la régularisation n'a pas été faite dans l'année suivant l'exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

Si vous êtes locataire et qu'une somme au titre de la taxe foncière vous est réclamée :

1. demandez par écrit le détail du calcul et la copie de l'avis ;

2. contestez les montants non récupérables, par exemple avec notre modèle de contestation de charges locatives non justifiées ;

3. en cas de refus, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, puis, si besoin, le juge des contentieux de la protection.

Pour aller plus loin : notre guide sur les charges locatives récupérables et celui sur le calcul de la taxe foncière.

En cas de désaccord sur un décompte ou une clause du bail, l'ADIL de votre département donne un avis juridique gratuit ; un avocat reste utile pour un bail commercial.

Sources

• Je suis locataire, mon propriétaire me demande de payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Est ce normal ? — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 27 septembre 2026
• Charges (location vide) — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur — Entreprendre Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026