Quelles aides pour acheter sa première maison ?

Le prêt à taux zéro peut financer une maison neuve partout en France, pour 10 à 30 % du coût retenu selon vos revenus, ou une maison ancienne en zone B2 ou C si les travaux représentent au moins 25 % du coût. Le prêt Action Logement finance la construction pour les salariés du privé. Le prêt d'accession sociale s'adresse aux revenus modestes, et un don familial peut être exonéré pour une maison neuve.

Qui a droit au prêt Action Logement pour acheter ?

Les salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, sous plafonds de ressources, qui achètent leur résidence principale pour la première fois ou n'en ont pas été propriétaires depuis 10 ans. Le prêt atteint 30 000 € au maximum, au taux fixe de 1 % hors assurance, sur 25 ans au plus. Il finance le neuf, la construction, un logement HLM ancien ou un achat en bail réel solidaire.

Peut-on avoir le PTZ pour un appartement ancien ?

Seulement si l'appartement se situe dans une commune classée en zone B2 ou C et si vous réalisez des travaux d'amélioration ou d'économies d'énergie représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Dans les grandes agglomérations classées A, A bis ou B1, le PTZ ne finance pas l'ancien. Il reste accessible pour un logement neuf, en appartement ou en maison, dans toutes les zones.

Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire ?

Ils échappent à la hausse de 0,5 point des droits de mutation que les départements peuvent appliquer depuis le 1er avril 2025, à condition de ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l'acte et d'acheter pour y habiter. Ils paient donc les droits au taux antérieur. Le reste des frais, notamment les émoluments du notaire, ne change pas.

Un don des parents pour acheter est-il exonéré d'impôt ?

Jusqu'au 31 décembre 2026, un don familial de somme d'argent est exonéré dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, s'il sert, dans les 6 mois, à acheter un logement neuf ou en VEFA ou à financer une rénovation énergétique éligible à MaPrimeRénov'. Le logement doit rester 5 ans votre résidence principale ou être loué. Pour un achat ancien sans travaux, les abattements habituels s'appliquent.

Qu'est-ce que le bail réel solidaire pour un premier achat ?

C'est un dispositif d'accession sociale : vous achetez le logement mais pas le terrain, qui appartient à un organisme de foncier solidaire, auquel vous versez une redevance mensuelle. Le prix d'achat est donc réduit. Il faut respecter des plafonds de ressources et habiter le logement. À la revente, le prix est encadré. Le PTZ et le prêt Action Logement peuvent financer un achat en bail réel solidaire.

Aides au premier achat immobilier en 2026

Pour un premier achat, les aides nationales principales sont le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt accession d'Action Logement (30 000 € au maximum à 1 %) pour les salariés du privé, le prêt d'accession sociale pour les revenus modestes, et deux formules d'achat à prix réduit, le bail réel solidaire (BRS) et la location-accession (PSLA). S'y ajoutent, jusqu'au 31 décembre 2026, des dons familiaux exonérés de droits jusqu'à 100 000 € par donateur pour acheter un logement neuf, et l'exclusion des primo-accédants de la hausse des droits de mutation.

Vue d'ensemble

|---|---|---|---|

| Prêt à taux zéro | Neuf partout ; ancien avec travaux en zone B2 ou C | Pas propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans, plafonds de ressources | Un prêt sans intérêts ni frais de dossier, pour une part du coût |

| Prêt accession Action Logement | Neuf, construction, logement HLM ancien, BRS | Salarié du privé non agricole (entreprise de 10 salariés ou plus), plafonds | 30 000 € au maximum, taux fixe de 1 % hors assurance |

Avant tout, faites le point sur votre budget avec le simulateur et le guide Premier achat immobilier : les 7 étapes.

Le prêt à taux zéro, pilier du financement

Le PTZ finance une partie de l'achat de votre future résidence principale, en complément d'un autre prêt. Vous ne payez ni intérêts, ni frais de dossier. Condition centrale : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant la demande, sauf exceptions (invalidité, catastrophe naturelle notamment).

Quels logements ?

Pour les offres émises depuis avril 2025, le PTZ finance un logement neuf dans toutes les zones, en appartement comme en maison. Dans l'ancien, il est réservé aux communes en zone B2 ou C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total. Il couvre aussi l'achat en PSLA et en BRS.

Combien ?

Le montant dépend du coût de l'opération, plafonné selon la zone et le nombre de personnes, et de votre tranche de revenus. Pour un logement neuf en immeuble collectif, la part financée va de 50 % (tranche 1) à 20 % (tranche 4) ; pour une maison individuelle neuve, de 30 % à 10 %.

Exemple fictif, construit avec les barèmes publiés par Service Public : un couple achète un appartement neuf de 250 000 € en zone B1, avec un revenu fiscal de référence de 45 000 €. Le coût retenu est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes en zone B1. Le revenu divisé par le coefficient familial (1,5) donne 30 000 €, soit la tranche 3, qui ouvre droit à 40 %. PTZ maximum : 202 500 € × 40 % = 81 000 €. Faites votre propre calcul avec le guide Prêt à taux zéro : conditions et montants.

Le prêt accession d'Action Logement

Réservé aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, il s'adresse à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois ou n'en ont pas été propriétaires au cours des 10 dernières années. Action Logement indique un montant de 30 000 € au maximum, une durée libre dans la limite de 25 ans et un taux fixe de 1 % hors assurance. Il finance l'achat dans le neuf, la construction, l'achat d'un logement HLM ancien et l'accession en BRS. Une seule aide est accordée par ménage et par projet. Voir Prêt Action Logement : conditions et démarches.

Le prêt d'accession sociale et le prêt conventionné

Le PAS est un prêt immobilier réglementé réservé aux ménages aux revenus modestes, distribué par les banques qui ont signé une convention avec l'État. Selon Service Public, son taux ne peut pas dépasser un maximum, les frais de dossier sont plafonnés, les frais de notaire réduits, et la garantie (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) est exonérée de taxe de publicité foncière. Sa durée va de 5 à 30 ans. Il peut financer un achat dans le neuf, un achat dans l'ancien avec d'éventuels travaux d'au moins 4 000 €, une construction ou certains travaux.

Acheter moins cher : BRS et location-accession

Le bail réel solidaire

Avec le BRS, vous achetez le logement mais pas le terrain, qui reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire agréé par l'État ; vous lui versez une redevance mensuelle. Service Public le résume : « d’une certaine façon vous achetez uniquement le logement et vous louez à un faible coût le terrain à un organisme » (Source). Le dispositif est soumis à plafonds de ressources et le logement doit être votre résidence principale. À la revente, le prix est encadré et l'acheteur doit lui-même être éligible. Le PTZ peut financer un achat en BRS. Les offres sont recensées sur la plateforme publique BoRiS.

La location-accession

En PSLA, vous occupez d'abord le logement neuf comme locataire-accédant, en versant une redevance, puis vous pouvez lever l'option d'achat. C'est un moyen de tester sa capacité de remboursement avant de s'engager. Le PTZ peut financer l'achat au moment de la levée d'option.

Les coups de pouce fiscaux

Les dons familiaux exonérés

Un don de somme d'argent fait dans la famille est exonéré de droits de donation, dans la limite de 100 000 € par donateur pour un même bénéficiaire et de 300 000 € au total pour un bénéficiaire, s'il est utilisé au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement pour acheter un logement neuf ou en VEFA, ou pour des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans sa résidence principale. Le dispositif est ouvert aux sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026. Le logement doit ensuite, pendant 5 ans, être votre résidence principale ou être loué comme résidence principale, sous peine de remise en cause de l'exonération. Attention : l'achat d'un logement ancien sans travaux énergétiques n'est pas concerné.

Pas de hausse des droits de mutation pour les primo-accédants

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever de 0,5 point la part départementale des droits de mutation dans l'ancien, dans la limite de 5 %. Notaires de France précise que les primo-accédants en sont exclus : « Lorsque l'acquéreur est un primo-accédant, c’est-à-dire qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la signature de l’acte de vente, et qu’il acquiert un bien immobilier destiné à être sa résidence principale, cette hausse ne lui est pas applicable. » (Source) Pour un couple, la règle s'apprécie par quote-part en indivision, mais les deux époux doivent être primo-accédants sous un régime de communauté. Voir Frais de notaire : calcul et exemples.

Monter son plan de financement

1. Vérifiez vos éligibilités : zone de la commune, revenu fiscal de référence de l'année N-2, employeur.

2. Rassemblez l'apport : épargne, épargne logement, don familial. Voir Apport personnel : combien faut-il ?.

3. Demandez les prêts aidés en même temps que le prêt principal : seuls les établissements ayant signé une convention avec l'État peuvent accorder un PTZ ; le prêt Action Logement se demande auprès d'Action Logement.

4. Renseignez-vous sur les aides locales : certaines collectivités proposent des prêts ou primes à l'accession ; l'ADIL les connaît.

5. Comparez le coût total, assurance comprise, en gardant en tête le taux d'effort de 35 % que les banques doivent en principe respecter : voir Capacité d'emprunt et taux d'endettement.

Erreurs à éviter

Penser que le PTZ finance tout achat ancien : hors zones B2 et C, ou sans 25 % de travaux, il n'est pas accessible dans l'ancien.
Recevoir un don pour un achat ancien sans travaux en croyant qu'il est exonéré.
Laisser passer le délai de 6 mois pour utiliser un don exonéré.
Oublier les plafonds de ressources du BRS et du PSLA, appréciés sur le revenu fiscal de référence.
Revendre ou louer trop tôt : plusieurs aides imposent l'occupation en résidence principale.

Qui contacter

L'ADIL de votre département établit gratuitement un plan de financement et recense les aides locales. Action Logement accompagne ses bénéficiaires, et le notaire vérifie l'application des exonérations. En cas de doute sur votre éligibilité ou sur la fiscalité d'un don, faites-vous conseiller par un professionnel (ADIL, notaire ou conseiller bancaire).

Sources

Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Prêt accession pour financer votre projet immobilier — Action Logement, consulté le 27 septembre 2026
Prêt d'accession sociale (PAS) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Comment acheter un logement à un prix abordable près de chez vous ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Droits de donation - Biens imposables et principales exonérations — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Vente immobilière et augmentation des droits de mutation à titre onéreux — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026

Premier achat immobilier : toutes les aides en 2026 (PTZ, Action Logement, BRS…)