Avec 3 103 ventes en cinq ans selon les données DVF, Livry-Gargan est un marché profond de l’est de la Seine-Saint-Denis : prix médian de 3 400 € le mètre carré, moyenne de 3 714 €. Ce guide détaille ce que traduisent ces chiffres, la place du tramway T4 dans l’organisation de la commune, le budget complet d’un achat, les règles de la zone tendue pour les bailleurs et ce que la baisse de 15,6 % du nombre de ventes en 2024 change pour un acquéreur ou un vendeur.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 3 103 ventes à Livry-Gargan sur cinq ans, jusqu’à fin décembre 2024, date des dernières données disponibles pour la commune. Le prix médian atteint 3 400 € par mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne, à 3 714 €, dépasse la médiane de 9,2 %. Cet écart marqué signale qu’une partie des ventes se conclut à des prix nettement supérieurs, ce qui tire la moyenne vers le haut : pour situer un bien ordinaire, la médiane est plus fiable.
Avec plusieurs centaines de ventes par an, le marché est assez large pour que ces indicateurs soient robustes. C’est un atout pour estimer un bien : les références de prix récentes ne manquent pas, et la carte des ventes de la commune permet de les repérer adresse par adresse.
Côté location, la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique donne pour un appartement non meublé un indicateur de loyer d’annonce de 18,5 € par mètre carré, charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 15,3 à 22,3 €. Pour une maison, l’indicateur s’établit à 16,4 € (de 12,2 à 22,0 €). Les deux valeurs sont mesurées sur la commune elle-même, à partir de nombreuses annonces. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers demandés au troisième trimestre 2025, pas des loyers signés : un appartement de 50 m² ressort à environ 925 € par mois et une maison de 100 m² à environ 1 640 €, charges comprises.
Les quartiers et secteurs
Livry-Gargan associe un tissu où les pavillons tiennent une large place et des secteurs d’habitat collectif. Le secteur de Gargan s’organise autour de sa gare, desservie par le tronc historique du tramway T4 entre Bondy et Aulnay-sous-Bois. Depuis 2019, une branche du T4 traverse la commune en direction de Clichy-sous-Bois et de Montfermeil, ce qui a amélioré la desserte des quartiers qu’elle longe.
Pour rejoindre Paris, le tram assure la correspondance avec le RER E à Bondy et avec le RER B à Aulnay-sous-Bois ; la gare de Sevran-Livry, sur le RER B, est implantée sur la commune voisine de Sevran. La proximité d’une station reste un critère de prix à part entière : deux biens comparables peuvent s’en écarter nettement selon le temps d’accès au tram.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 400 € le mètre carré, un appartement de 60 m² représente environ 204 000 € et une maison de 100 m² environ 340 000 €, hors frais. Ces montants sont indicatifs : la médiane mêle maisons et appartements, et l’état, le terrain, la classe énergétique et l’accès aux transports font varier le prix.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, dits frais de notaire, que le simulateur des Notaires de France chiffre pour un bien donné, puis la taxe foncière et, pour un appartement, les charges de copropriété, dont le montant figure dans les documents remis avant la signature. Pour une maison ancienne, les travaux de rénovation énergétique sont à budgéter avant l’offre : France Rénov informe gratuitement sur les aides. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers, repère utile avant de solliciter une banque.
Pour un investisseur, la comparaison entre prix et loyer se fait avec les deux sources officielles : un appartement de 60 m² au prix médian, environ 204 000 € hors frais, face à un loyer d’annonce d’environ 1 110 € par mois charges comprises pour la même surface (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’ordre de grandeur reste à affiner avec les charges, la taxe foncière et la vacance.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions, établi à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, ainsi que, selon l’âge du bien, les diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz. En copropriété, s’y ajoutent les documents sur l’immeuble et les comptes du syndicat. Un acquéreur particulier dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat.
Pour un bailleur, Livry-Gargan relève de la zone tendue de l’agglomération parisienne (décret n° 2013-392), comme toutes les communes de Seine-Saint-Denis : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et la fixation du loyer lors d’une relocation est encadrée. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, qui plafonne le loyer lui-même, est un dispositif distinct, appliqué seulement dans les territoires qui l’ont demandé. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés fin décembre 2024, Livry-Gargan a enregistré 465 ventes, contre 551 sur les douze mois précédents, soit une baisse de 15,6 %. Ce recul du volume indique un marché moins actif : les biens mettent en général plus de temps à trouver preneur, ce qui donne davantage de marge de négociation aux acquéreurs. Il ne dit rien, à lui seul, de l’évolution des prix.
Pour un vendeur, ce contexte plaide pour un prix aligné sur les références récentes du secteur, la médiane de 3 400 € par mètre carré servant de point de départ. Pour un acquéreur, la profondeur du marché permet de comparer de nombreuses ventes proches avant de faire une offre. Pour un bailleur, l’indicateur de loyer d’annonce de 18,5 € par mètre carré pour un appartement (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) donne une base de calcul, dans le cadre des règles de la zone tendue.
