Dans l’est de la Seine-Saint-Denis, Villemomble affiche un prix médian de 4 238 € le mètre carré sur 1 984 ventes relevées en cinq ans par les données DVF, mais le nombre de ventes a reculé de 25,8 % en 2024. Ce guide, fondé sur des sources publiques datées, explique comment lire ces chiffres, quel budget prévoir selon la surface, quels loyers d’annonce mesure la carte des loyers officielle, quelles règles s’appliquent en zone tendue, et comment tirer parti d’un marché devenu plus lent.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 1 984 ventes à Villemomble sur cinq ans. Le prix médian s’établit à 4 238 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 4 617 €, soit 8,9 % de plus. Cet écart indique qu’une frange de ventes se situe nettement au-dessus du prix central : ces transactions relèvent la moyenne sans toucher la médiane, qui reste le meilleur repère pour un bien ordinaire.
Ces chiffres rassemblent appartements et maisons, anciens et récents. Dans une commune où pavillons et immeubles collectifs se côtoient, comparer un bien à des ventes du même type, de surface proche et situées dans le même secteur est indispensable ; la carte des ventes de la commune permet ce tri.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique publie un indicateur de loyer d’annonce, charges comprises, pour un bien non meublé proposé au troisième trimestre 2025. À Villemomble, il atteint 19,9 € par mètre carré pour un appartement, avec un intervalle de prédiction de 16,1 à 24,6 €, calculé sur 3 635 annonces relevées dans la commune. Pour une maison, il s’établit à 17,1 € le mètre carré, entre 12,2 et 23,9 €, sur la base de 107 annonces (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ce sont des loyers demandés dans des annonces, pas des loyers signés.
Les quartiers et secteurs
Villemomble occupe une position résidentielle dans l’est de la Seine-Saint-Denis, au sein de l’établissement public territorial Grand Paris – Grand Est. Son principal accès ferroviaire est la gare du Raincy – Villemomble – Montfermeil, sur le RER E, implantée à la limite avec Le Raincy : les rues situées à distance de marche de cette gare attirent les actifs qui travaillent à Paris.
Le tissu urbain associe rues pavillonnaires et immeubles collectifs. Cette diversité explique en partie l’écart de 8,9 % entre moyenne et médiane : une maison avec terrain, un appartement récent et un logement ancien à rénover ne se vendent pas au même prix au mètre carré, même à quelques rues d’écart.
Avant de faire une offre, mieux vaut repérer sur la carte des ventes les transactions réalisées dans le voisinage immédiat, en tenant compte du type de bien, de la surface et de la distance à la gare, plutôt que de s’en tenir à un prix moyen communal.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 4 238 € le mètre carré, un appartement de 45 m² représente environ 191 000 €, un logement de 70 m² environ 297 000 € et une maison de 100 m² environ 424 000 €. Ce sont des ordres de grandeur : un pavillon avec jardin proche du RER peut se situer au-dessus de la médiane, un appartement à rénover en dessous.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, dits frais de notaire, composés surtout de droits de mutation et plus faibles dans le neuf que dans l’ancien ; le simulateur des Notaires de France les calcule à partir du prix exact et du département. Il faut aussi compter les frais de garantie et de dossier du prêt, les éventuels travaux, et pour un appartement, les charges de copropriété et les travaux votés, visibles dans les procès-verbaux d’assemblée générale.
Pour une maison, l’entretien de la toiture, des façades et du terrain pèse sur le budget à long terme ; le DPE donne une première idée des dépenses d’énergie et des travaux d’isolation à prévoir. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers, un repère utile avant de solliciter plusieurs banques. La taxe foncière, due au 1er janvier, figure sur l’avis d’imposition du vendeur.
Pour un investisseur, l’indicateur de 19,9 € par mètre carré pour un appartement constitue un premier repère de loyer, à rapprocher du prix d’achat, des charges non récupérables et de la règle d’évolution des loyers propre à la zone tendue.
Les démarches et obligations
Le vendeur fournit un dossier de diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions, constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, diagnostic amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, diagnostics électricité et gaz pour les installations anciennes, et surface loi Carrez pour un lot de copropriété.
L’état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location : Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, recense les risques connus à l’adresse du bien. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour la location, Villemomble appartient à l’agglomération de Paris listée par le décret n° 2013-392 : la commune est en zone tendue. Le préavis du locataire d’un logement vide y est réduit à un mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Entre deux locataires, le loyer d’un logement vide ne peut en principe pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions prévues par décret, comme des travaux importants ou un loyer manifestement sous-évalué. Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct : en Seine-Saint-Denis, il concerne les communes de Plaine Commune et d’Est Ensemble, et non Villemomble.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov accompagne les propriétaires dans la rénovation énergétique, et l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés fin décembre 2024, Villemomble a enregistré 285 ventes, contre 384 l’année précédente : le nombre de transactions a reculé de 25,8 %. C’est une contraction nette du volume, qui signifie moins d’acheteurs actifs et des délais de vente plus longs.
Pour un acheteur, ce contexte ouvre davantage de marge de négociation, en particulier sur les biens affichés au-dessus des ventes comparables ou dont le DPE impose des travaux avant toute mise en location. Il reste prudent de fonder une offre sur les transactions réelles du secteur, consultables sur la carte des ventes.
Pour un vendeur, la médiane de 4 238 € est une référence, pas un prix garanti : dans un marché ralenti, un prix aligné sur les ventes récentes du même type de bien fait la différence. Pour un bailleur, l’intervalle de 16,1 à 24,6 € par mètre carré pour un appartement montre l’étendue des loyers demandés ; la zone tendue encadre la hausse entre deux locataires, et un logement bien classé au DPE reste louable dans la durée.
