Aulnay-sous-Bois est une commune double : un vaste tissu pavillonnaire issu des lotissements du début du XXᵉ siècle, et de grands ensembles des années 1960 en renouvellement urbain. À 3 767 € le mètre carré, avec le RER B et la future ligne 16 du Grand Paris Express, c'est l'un des derniers endroits de la petite couronne où une maison avec jardin reste accessible. Ce guide part des ventes enregistrées par l'État.
Le marché immobilier d'Aulnay-sous-Bois aujourd'hui
Les données DVF du ministère de l'Économie recensent 3 351 ventes à Aulnay-sous-Bois sur cinq ans. Le prix médian ressort à 3 767 € le mètre carré, la moyenne à 4 043 €.
Le volume de transactions mérite une explication : 3 351 ventes en cinq ans pour 87 599 habitants est un ratio faible. Deux causes se cumulent, et elles sont de nature opposée. D'un côté une part importante de logement social, qui ne donne pas lieu à des ventes sur le marché libre. De l'autre une forte proportion de propriétaires occupants dans les secteurs pavillonnaires, où l'on reste longtemps : les maisons se transmettent plus qu'elles ne se vendent. Résultat, l'offre disponible à un instant donné est restreinte.
Le recul de 12 % du nombre de ventes, de 649 à 569, allonge les délais sans transformer radicalement le rapport de force sur les biens pavillonnaires recherchés.
Les quartiers à connaître
Le Vieux-Pays, autour de l'église Saint-Sulpice, conserve le cœur villageois d'Aulnay : maisons anciennes, ruelles, ambiance de bourg. C'est le secteur le plus recherché.
La Nonneville, au sud, est un quartier pavillonnaire de qualité, avec des maisons de meulière et des jardins, issu des lotissements du début du XXᵉ siècle.
Les secteurs pavillonnaires du sud, vers Bondy et Villepinte, offrent le même type de tissu à des prix légèrement inférieurs.
Le centre-ville, autour de la gare du RER B et du marché, concentre commerces et équipements, avec un bâti mixte.
Les Merisiers, Savigny et Mitry forment des marchés intermédiaires, essentiellement pavillonnaires, appréciés des familles.
La Rose-des-Vents, Balagny et Gros-Saule, grands ensembles des années 1960 et 1970, affichent les prix d'entrée les plus bas. Ils font l'objet de programmes de renouvellement urbain de grande ampleur, ce qui constitue un facteur d'évolution à moyen terme et une source de chantiers à court terme.
Le budget à prévoir selon le type de bien
Les montants ci-dessous découlent du prix médian de 3 767 € le mètre carré issu des données DVF.
- Studio de 25 m² : environ 94 000 €
- Deux pièces de 45 m² : environ 170 000 €
- Trois pièces de 65 m² : environ 245 000 €
- Quatre pièces de 85 m² : environ 320 000 €
- Maison de 110 m² : environ 414 000 €
Une maison de 110 m² avec jardin à environ 414 000 € dans une commune de la petite couronne desservie par le RER B est le repère qui résume l'intérêt d'Aulnay. Au Vieux-Pays et à la Nonneville, comptez au-dessus.
Ajoutez de 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien, dont la part principale correspond aux droits de mutation, un impôt départemental. Le simulateur des Notaires de France donne le montant exact.
Les démarches et les conseils pratiques
Une maison pavillonnaire ancienne s'achète avec un diagnostic sérieux. Le parc d'Aulnay comprend beaucoup de maisons des années 1920 à 1960, souvent en meulière ou en brique. Les points à faire examiner sont récurrents : l'état de la charpente et de la couverture, l'humidité en sous-sol et en pied de murs, l'installation électrique, l'assainissement, et l'isolation, généralement absente à l'origine. Ce dernier point est central : une maison de 110 m² mal isolée représente une facture de chauffage substantielle, et la mise à niveau énergétique d'une maison individuelle coûte plus cher que celle d'un appartement, faute de mutualisation.
Vérifiez le retrait-gonflement des argiles. C'est le risque le plus concret pour une maison individuelle en Île-de-France : les mouvements du sol argileux lors des épisodes de sécheresse et de réhumidification provoquent des fissures structurelles. Consultez le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique pour la parcelle exacte, examinez les fissures existantes, et demandez si un sinistre a déjà été déclaré.
Distinguez ce qui est livré de ce qui est annoncé. La ligne 16 du Grand Paris Express doit desservir la commune, et les prix intègrent une part d'anticipation. Vérifiez le calendrier officiel auprès de la Société des grands projets plutôt que les annonces immobilières.
Renseignez-vous sur le renouvellement urbain. À la Rose-des-Vents et dans les secteurs concernés, les opérations peuvent impliquer démolitions et réaménagements. La mairie renseigne sur ce qui est prévu autour de l'adresse visée.
Examinez le classement énergétique. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, avant les classes F puis E. Les aides sont recensées sur le site de l'ADEME et sur France Rénov.
L'évolution du marché et les perspectives
Aulnay-sous-Bois offre ce qui devient rare en petite couronne : de la maison avec jardin à un prix accessible, dans une commune bien desservie et dotée d'un grand parc départemental.
Deux dynamiques vont structurer les prochaines années. La première est l'arrivée de la ligne 16, qui modifiera durablement l'accessibilité de la commune, avec un effet qui se diffusera sur cinq à dix ans après la mise en service. La seconde est le renouvellement urbain des grands ensembles, qui devrait progressivement réduire l'écart de prix avec les secteurs pavillonnaires. Le point de vigilance reste le coût de la rénovation énergétique du parc pavillonnaire ancien, plus élevé que dans le collectif.
