À Villepinte, 2 160 ventes DVF enregistrées en cinq ans situent le prix médian à 3 342 €/m² et la moyenne à 3 659 €/m². Ce guide explique ce que recouvre l’écart entre les deux, ce que coûte réellement un achat selon la surface, à quel niveau se situent les loyers d’annonce mesurés sur la commune, et quelles règles s’appliquent dans une ville classée en zone tendue. Il aborde aussi le recul des ventes observé sur la dernière année de données. Chaque chiffre est sourcé : DVF pour les prix, carte des loyers de l’ANIL pour la location.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 2 160 ventes à Villepinte sur cinq ans, jusqu’à fin décembre 2024. Le prix médian s’établit à 3 342 €/m² ; la moyenne atteint 3 659 €/m², soit 9,5 % de plus.
Cet écart signifie qu’une partie des biens s’est vendue nettement au-dessus du logement ordinaire : maisons récentes, grandes surfaces, biens rénovés. La moyenne en est tirée vers le haut. Pour situer un bien courant, la médiane est la référence la plus juste ; pour un bien haut de gamme, seules des ventes comparables permettent de conclure.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé atteint 18,8 €/m² charges comprises, dans un intervalle de prédiction à 95 % de 15,5 à 22,9 €/m², calculé sur 2 717 annonces de la commune. Pour une maison, il est de 18,3 €/m², entre 12,6 et 26,6 €/m² : l’intervalle est large, et l’estimation repose sur 195 annonces de maisons observées dans la commune. Ces valeurs portent sur le troisième trimestre 2025 — Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers demandés, pas des loyers signés.
Les secteurs de la commune
Villepinte, 41 470 habitants, se situe au nord-est de la Seine-Saint-Denis et fait partie de l’établissement public territorial Paris Terres d’Envol, au sein de la Métropole du Grand Paris. Plusieurs éléments de son territoire pèsent sur le choix d’un logement.
La ligne B du RER dessert la commune par la gare de Villepinte ; les gares Parc des Expositions et Vert-Galant, sur la même ligne, desservent aussi une partie de son territoire. Le temps d’accès à l’une d’elles est souvent le premier critère des acheteurs qui travaillent à Paris ou vers l’aéroport ; mesurez-le depuis le bien, à pied et aux heures de pointe.
Le parc des expositions Paris Nord Villepinte accueille salons et congrès : les jours de grands événements, la circulation et le stationnement changent aux abords. Le parc départemental du Sausset, partagé avec Aulnay-sous-Bois, offre à l’inverse un vaste espace vert à proximité de certains quartiers.
La proximité de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle impose une vérification : pour chaque adresse, contrôlez si elle se trouve dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit, en mairie ou dans les documents remis par le vendeur.
Enfin, la carte des ventes DVF de la commune localise les transactions à la parcelle : comparez un bien avec les ventes voisines de même type plutôt qu’avec la médiane de toute la ville.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 342 €/m², un logement de 60 m² représente environ 201 000 € et un logement de 100 m² environ 334 000 €, hors frais. Un bien rénové ou récent se situe au-dessus, un bien à rénover en dessous.
Sur un achat de 201 000 €, s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire » : droits de mutation, perçus pour l’essentiel par le département de la Seine-Saint-Denis, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France les calcule en distinguant l’ancien du neuf.
Avec une moyenne supérieure de 9,5 % à la médiane, les biens vendus au-dessus du logement courant demandent un apport et un emprunt nettement plus élevés que ces ordres de grandeur. Comparez chaque offre de prêt aux taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France, en ajoutant la garantie et l’assurance emprunteur, que la loi permet de mettre en concurrence.
Après l’achat viennent les dépenses récurrentes. Demandez le dernier avis de taxe foncière et, en copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le montant des charges et les travaux votés. Si le DPE est médiocre, chiffrez les travaux avant de faire une offre : France Rénov informe sur les aides à la rénovation énergétique.
Les démarches et obligations
Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions établi à partir de Géorisques (service du ministère de la Transition écologique), puis, selon l’âge et la nature du bien, diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz et termites si un arrêté vise la zone. En copropriété, des documents sur la situation financière de l’immeuble sont aussi obligatoires.
Après un compromis ou une promesse, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Lisez l’offre de prêt en entier avant de l’accepter.
Pour louer, Villepinte relève de l’agglomération parisienne classée en zone tendue par le décret n° 2013-392, comme toutes les communes de Seine-Saint-Denis. Conséquences : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral est un autre dispositif, qui ne s’applique que dans les territoires qui l’ont demandé ; il se vérifie sur Service-Public.fr.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Villepinte a enregistré 285 ventes sur la dernière année de données, achevée fin décembre 2024, contre 327 l’année précédente : une baisse de 12,8 %. Le marché a ralenti, sans s’effondrer.
Pour un acheteur, ce ralentissement laisse plus de temps pour comparer et négocier. Pour un vendeur, il rend indispensable un prix aligné sur les ventes récentes du secteur : un bien surévalué attire moins de visites et reste plus longtemps en vente.
Le nombre de ventes n’indique pas à lui seul le sens des prix. La médiane de 3 342 €/m² couvre cinq années et lisse les variations ; les ventes postérieures à décembre 2024 ne figurent pas encore dans les données publiées. Pour un projet précis, appuyez-vous sur les ventes les plus récentes et les plus proches du bien.
Pour un investisseur, le rapport entre prix et loyers mérite un calcul au cas par cas, charges, taxe foncière et vacance comprises. Les loyers d’annonce de 2025 en donnent le point de départ, pas la conclusion.
