Emprunter après 60 ans : assurance et durée du prêt

Ni les normes du Haut Conseil de stabilité financière ni le Code de la consommation ne fixent d'âge limite pour emprunter : après 60 ans, la difficulté vient surtout de l'assurance emprunteur, qui peut exiger un questionnaire de santé et coûter plus cher. Deux âges comptent : la dispense de questionnaire ne joue que si le prêt se termine avant vos 60 ans, et le droit à l'oubli comme la grille de référence Aeras seulement si le contrat d'assurance prend fin avant vos 71 ans.

Les seuils qui changent tout après 60 ans

|---|---|---|---|

| Suppression du questionnaire de santé | Fin du remboursement avant 60 ans | Crédits immobiliers assurés d'au plus 200 000 € par emprunteur | Aucune information de santé demandée |

| Grille de référence Aeras | Moins de 71 ans à la fin du contrat | Crédit à assurer d'au plus 420 000 € (hors prêt relais) | Pas de surprime, ou surprime plafonnée, pour les maladies listées |

Sources : Service-Public, convention Aeras et Service-Public, assurance emprunteur.

Concrètement, un emprunteur de 62 ans sur 12 ans remplira un questionnaire de santé (fin du prêt à 74 ans) et ne pourra pas invoquer la grille de référence si son contrat d'assurance court jusqu'au terme du prêt. Le même emprunteur sur 8 ans reste sous le seuil de 71 ans : si le montant à assurer ne dépasse pas 420 000 €, les protections Aeras s'appliquent. Ces exemples sont fictifs, mais la durée est souvent le premier réglage à étudier.

Durée, revenus et taux d'effort

La règle commune s'applique à tout âge : taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au maximum, sauf dérogation dans la marge de flexibilité des banques (economie.gouv.fr, HCSF). Pour ce calcul réglementaire, le HCSF apprécie les revenus au moment de l'octroi, sans hypothèse de hausse ou de baisse (FAQ du HCSF). La banque, qui doit évaluer votre solvabilité, regardera toutefois votre date de départ à la retraite et le montant prévisible de votre pension : fournissez votre relevé de carrière ou votre estimation de retraite dès le premier rendez-vous.

Une durée courte réduit le coût total et le risque perçu, mais elle augmente la mensualité. Notre guide sur la durée du crédit et le simulateur permettent de tester plusieurs scénarios.

L'assurance emprunteur : ce que la banque peut exiger

La banque fixe les garanties minimales, leur contenu et la part du prêt à assurer. Service-Public précise que le contenu de chaque garantie peut prévoir un « risque couvert jusqu'à la fin du prêt, ou jusqu'à un certain âge » (Source). C'est un point clé après 60 ans : certaines garanties, notamment l'incapacité de travail, peuvent cesser avant la fin du crédit.

Les étapes pour obtenir une assurance acceptable

1. Demandez la fiche standardisée d'information et la fiche personnalisée. Cette dernière liste les critères que tout contrat devra respecter (11 au maximum pour décès, perte d'autonomie, invalidité et incapacité).

2. Anticipez le questionnaire de santé. Réunissez vos comptes rendus médicaux récents ; vous pouvez y répondre en dehors de l'agence.

3. Consultez plusieurs assureurs. Vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque, à garanties équivalentes. Tous n'ont pas la même approche du risque aggravé de santé.

4. Répartissez la quotité entre co-emprunteurs. La banque indique à quelle hauteur le prêt doit être assuré ; en couple, la part assurée sur chaque tête peut être ajustée selon l'âge et la santé de chacun.

5. Vérifiez le TAEG obtenu. Le coût de l'assurance y est intégré : s'il dépasse le taux d'usure, la banque ne peut pas prêter à ces conditions.

6. Gardez la possibilité de changer ensuite. Depuis la loi Lemoine, l'assurance peut être résiliée à tout moment au profit d'un contrat équivalent (voir notre guide assurance emprunteur et loi Lemoine).

Si l'assurance est refusée ou très chère

La convention Aeras s'applique automatiquement dès que le questionnaire révèle un risque aggravé de santé, mais Service-Public rappelle qu'« elle n'oblige pas l'assureur à vous faire une proposition de contrat d'assurance » (Source). Une proposition d'assurance obtenue au 2e niveau d'examen est valable 4 mois.

En cas de refus, les établissements de crédit se sont engagés à étudier des garanties alternatives :

un contrat d'assurance-vie déjà souscrit ;
un portefeuille de valeurs mobilières donné en gage à la banque ;
une hypothèque sur un autre bien immobilier que celui financé.

Si vous estimez que les règles de la convention n'ont pas été respectées, la commission de médiation Aeras peut être saisie (4 place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris cedex 09). Elle ne se prononce pas sur le niveau des primes, les exclusions ou la décision de prêter.

Déjà propriétaire : d'autres formules

Si vous êtes propriétaire d'un logement entièrement payé, le prêt viager hypothécaire permet d'obtenir une somme garantie par ce logement, remboursée en principe au décès ou lors de la vente du bien. Service-Public indique qu'il n'y a pas d'obligation d'assurer ce prêt et qu'aucun questionnaire médical n'est exigé ; il est commercialisé par quelques établissements spécialisés (Source). Les intérêts s'accumulent jusqu'au terme, ce qui réduit d'autant la part laissée aux héritiers. Une variante, le prêt avance mutation, finance des travaux de rénovation énergétique.

Pour financer un nouvel achat avant d'avoir vendu, le prêt relais reste l'outil habituel. Pour tirer un revenu de votre bien sans emprunter, la vente en viager obéit à une logique différente : vous cédez la propriété.

Penser à la transmission

Sans assurance décès, le capital restant dû n'est pas pris en charge au décès et fait partie des dettes de la succession. Les héritiers qui acceptent purement et simplement la succession paient les dettes en proportion de leurs droits ; ceux qui l'acceptent à concurrence de l'actif net ne paient pas au-delà de la valeur des biens reçus (Service-Public). Si le prêt est garanti par une hypothèque, la banque conserve son droit sur le bien. Parlez-en avec vos proches et votre notaire avant de choisir une garantie alternative.

Erreurs à éviter

Choisir la durée avant de regarder l'assurance : quelques années de moins peuvent vous faire repasser sous 71 ans à la fin du contrat.
Omettre un antécédent dans le questionnaire : toute fausse déclaration intentionnelle permet à l'assureur de refuser d'indemniser ou de résilier le contrat.
Signer sans lire les limites d'âge de chaque garantie dans la notice.
Oublier la baisse de revenus à la retraite dans votre propre budget, même si la banque accepte le dossier.

Qui contacter

Le référent Aeras de votre banque et la commission de médiation Aeras.
Santé Info Droits (01 53 62 40 30), ligne d'information juridique mentionnée par Service-Public pour les questions liées à la santé.
L'ADIL de votre département, pour le plan de financement.
Votre notaire, pour la garantie et les conséquences successorales.

En cas de doute sur une offre ou de refus d'assurance, consultez un professionnel (ADIL, notaire ou avocat) avant de signer.

Sources

Assurance d'un crédit immobilier : à quoi sert la convention Aeras ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Comment obtenir un contrat d'assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr), consulté le 27 septembre 2026
Foire aux questions sur la décision n° D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière, consulté le 27 septembre 2026
Prêt viager hypothécaire — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Accepter ou renoncer à la succession (option successorale) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Y a-t-il un âge maximum pour faire un crédit immobilier ?+

Ni le Code de la consommation ni les normes du Haut Conseil de stabilité financière ne fixent d'âge limite. Les règles communes s'appliquent : taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au maximum. En pratique, c'est l'assurance emprunteur qui devient plus difficile et plus chère avec l'âge, et la banque examine le montant de votre future pension.

Doit-on remplir un questionnaire de santé après 60 ans ?+

Le plus souvent, oui. La dispense de questionnaire issue de la loi Lemoine suppose que le remboursement se termine avant vos 60 ans et que la part assurée de vos crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 €. Au-delà, l'assureur peut vous interroger sur votre santé. Répondez exactement : une fausse déclaration intentionnelle permet de refuser l'indemnisation.

Le droit à l'oubli s'applique-t-il après 60 ans ?+

Oui, tant que le contrat d'assurance prend fin avant vos 71 ans. Un ancien cancer ou une hépatite virale C n'a alors pas à être déclaré si le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins 5 ans, sans rechute. La même limite de 71 ans conditionne la grille de référence Aeras, avec un crédit à assurer d'au plus 420 000 €.

Que faire si aucun assureur n'accepte de m'assurer ?+

Les banques se sont engagées, dans le cadre de la convention Aeras, à étudier des garanties alternatives : un contrat d'assurance-vie déjà souscrit, un portefeuille de valeurs mobilières donné en gage ou une hypothèque sur un autre bien. Si vous pensez que les règles Aeras n'ont pas été respectées, vous pouvez saisir la commission de médiation Aeras par courrier.

Quelle durée de prêt choisir à 65 ans ?+

Une durée courte limite le coût total et peut vous maintenir sous le seuil de 71 ans à la fin du contrat d'assurance, ce qui ouvre le droit à l'oubli et la grille Aeras. Elle augmente en revanche la mensualité, qui doit rester sous 35 % de vos revenus. Testez plusieurs scénarios avec votre future pension comme référence de revenus.

Mes enfants devront-ils rembourser mon crédit à mon décès ?+

Si le prêt est assuré, l'assureur prend en charge le capital couvert. Sans assurance, le capital restant dû fait partie des dettes de la succession. Les héritiers qui acceptent purement et simplement paient en proportion de leurs droits ; ceux qui acceptent à concurrence de l'actif net ne paient pas au-delà des biens reçus ; ceux qui renoncent ne paient rien.