Taux d'usure : définition, seuils en vigueur et effet sur votre crédit immobilier

Comment le taux d'usure est calculé

Le principe est posé par l'article L314-6 du Code de la consommation, que rappelle la Banque de France : « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues » (Source).

Concrètement, chaque trimestre :

1. la Banque de France mesure, par enquête auprès des prêteurs, le taux effectif moyen pratiqué pour chaque catégorie de prêt ;
2. elle majore ce taux moyen d'un tiers ;
3. le résultat devient le taux d'usure du trimestre suivant, publié au Journal officiel.

Exemple avec les chiffres officiels : au 2e trimestre 2026, le taux effectif moyen des prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus était de 3,97 %. Majoré d'un tiers (3,97 × 4/3), il donne 5,29 %, le seuil applicable depuis le 1er juillet 2026.

Entre février et décembre 2023, la révision est devenue mensuelle à titre exceptionnel, pour suivre la remontée rapide des taux. La Banque de France est depuis revenue au rythme trimestriel.

Les seuils en vigueur pour un crédit immobilier

Taux fixés par l'avis du 26 juin 2026, applicables du 1er juillet au 30 septembre 2026 :

Ces seuils visent les crédits immobiliers au sens du Code de la consommation et les prêts pour travaux de plus de 75 000 €. Un prêt travaux de 75 000 € ou moins relève des crédits de trésorerie, avec des seuils différents : 8,56 % au-delà de 6 000 € au 3e trimestre 2026.

Le taux applicable est celui en vigueur au moment où le prêt est consenti. Pour une offre émise à compter du 1er octobre 2026, vérifiez les nouveaux seuils sur le site de la Banque de France.

Ce que le taux d'usure compare : le TAEG, pas le taux nominal

Le plafond ne s'applique pas au taux d'intérêt affiché, mais au taux annuel effectif global (TAEG), le coût « tout compris » du crédit. D'après l'article R314-4 du Code de la consommation, repris par la Banque de France, y sont intégrés lorsqu'ils conditionnent l'obtention du crédit :

• les frais de dossier ;
• les frais payés ou dus aux intermédiaires, dont le courtier ;
• les coûts d'assurance et de garanties obligatoires (caution ou hypothèque) ;
• les frais d'ouverture et de tenue d'un compte imposé ;
• le coût de l'évaluation du bien, hors frais d'enregistrement.

Pour un achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le TAEG (Service-Public).

C'est ce qui explique les refus « à cause de l'usure » alors que le taux nominal paraît raisonnable : pour un emprunteur plus âgé ou dont la santé renchérit l'assurance, le coût de l'assurance peut suffire à faire dépasser le plafond.

Dossier bloqué par l'usure : que faire, étape par étape

1. Demander le détail du TAEG. La fiche d'information standardisée européenne (FISE), remise au plus tard avec l'offre, décompose le coût du crédit. Repérez le poste qui pèse le plus : assurance, garantie, frais.
2. Mettre l'assurance en concurrence. La Banque de France le recommande expressément : une assurance emprunteur externe, à garanties équivalentes, peut faire baisser le TAEG. La banque ne peut pas vous imposer son assureur. Notre guide sur la loi Lemoine et le modèle de demande de changement d'assurance emprunteur vous aident.
3. Solliciter d'autres banques ou un courtier. Si vous n'avez fait qu'une simulation, comparez d'autres établissements ; c'est le second conseil de la Banque de France.
4. Réduire les frais annexes. Frais de dossier, coût de la garantie, frais de courtage : chaque euro retiré abaisse le TAEG.
5. Examiner la durée. Les seuils dépendent de la durée : 4,57 % entre 10 et moins de 20 ans, 5,29 % à partir de 20 ans. Allonger la durée augmente toutefois le coût total, et la durée d'un prêt immobilier ne dépasse en général pas 25 ans.
6. Attendre la révision trimestrielle si les taux montent. Un seuil relevé au trimestre suivant peut débloquer une offre, mais surveillez la date limite de votre condition suspensive de prêt.

Avant de relancer une demande, vérifiez votre capacité d'emprunt avec notre simulateur et le guide capacité d'emprunt et taux d'endettement : la banque contrôle aussi que vos mensualités, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % de vos revenus.

Cas particuliers

Prêt relais et taux variable

Le prêt relais a son propre seuil, le plus élevé des crédits immobiliers : 6,39 % au 3e trimestre 2026. Les prêts à taux variable relèvent d'une catégorie unique (5,28 %), quelle que soit leur durée.

Rachat ou renégociation

Un rachat de crédit par une autre banque est un nouveau prêt, soumis au taux d'usure en vigueur au moment où il est consenti. En cas de renégociation avec votre banque, l'avenant doit indiquer le nouveau TAEG. Voir notre guide sur le rachat de crédit immobilier.

SCI et emprunteurs professionnels

Les prêts aux personnes morales sans activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale ont leurs propres catégories : au 3e trimestre 2026, 5,73 % pour un taux fixe de 20 ans et plus. Une SCI qui se borne à gérer un patrimoine relève en principe de ces catégories. En revanche, pour les entreprises et les particuliers empruntant pour leurs besoins professionnels, seuls les découverts en compte sont plafonnés.

Erreurs à éviter

• Comparer le taux nominal au taux d'usure : seul le TAEG compte.
• Oublier l'assurance dans le calcul : c'est souvent elle qui fait dépasser le seuil.
• Se fier à un seuil périmé : il change chaque trimestre.
• Allonger la durée sans calculer le coût total du crédit.
• Laisser expirer la condition suspensive en attendant un meilleur trimestre.

Si une offre dépasse le seuil ou qui contacter

Accorder un prêt à un taux usuraire est interdit. Le Code de la consommation prévoit que les sommes perçues au-delà du seuil s'imputent sur les intérêts normaux, puis sur le capital, et sont restituées si la dette est éteinte ; le prêteur encourt en outre des sanctions pénales. Si vous pensez que votre TAEG dépasse le taux d'usure applicable à la date de l'offre, conservez l'offre et la FISE.

• La Banque de France publie tous les seuils ; pour une question sur l'application d'un taux d'usure à un prêt déterminé, elle oriente vers le ministère de l'Économie.
• L'ADIL de votre département conseille gratuitement sur le financement d'un achat.
• Un avocat pour contester un TAEG ou une offre.

En cas de doute sur une offre de prêt ou de litige avec une banque, faites-vous conseiller par un avocat, un notaire ou l'ADIL avant de signer.

Sources

• Taux d'usure - 2026-Q3 — Banque de France, consulté le 27 septembre 2026
• Le taux d'usure — Banque de France, consulté le 27 septembre 2026
• Crédit immobilier : quels sont les plafonds du taux d'usure à compter du 1er juillet ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Je veux obtenir un crédit immobilier — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Comment renégocier ou obtenir le rachat de son crédit immobilier ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026